不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销，受赠人可否请求赠与人办理赠与物的过户手续，赠与合同撤销权行使是否有期限

不动产赠与合同撤销问题——李某诉于某返还财物案法律问题探析

【争议焦点】

1．不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?

2.不动产赠与物已经灭失，赠与人能否行使撤销权?

3．受赠人对赠与物进行了改造或添附,使其价值增加,返还时，赠与人应否赔偿受赠人为改造赠与物所支出的费用?

4.赠与合同撤销权行使是否有期限？

一、据以研究的审判案例

李某于1995年6月12日将自己的两间私有房屋赠与于某,于某接受赠与后对房屋进行了装修并人住。但双方未办理房屋产权过户手续。200１年，因拆迁，有关部门向于某支付了拆迁补偿款12万元。现原告李某诉至法院，要求被告于某返还补偿款12万元。被告不同意原告的诉讼请求并反诉要求原告为其办理产权过户手续或者赔偿

装修费用。

受诉法院经审理认为,诉争房屋虽已交付，但双方未办理产权过户手续,因此,房屋的赠与人有权撤销赠与。因赠与物已不存在,赠与物的补偿款应归赠与人李某。诉争房屋已被拆迁，于某未能提交证据证明其装修费用,故对装修补偿由法院酌定。于某的反诉没有法律依据，法院不予支持。据此，法院判决:于某于判决生效后十日内向李某返还补偿款１2万元;李某向于某支付房屋装修费１万元。

判决后,当事人均未上诉，判决已生效。

二、相关法律问题研究

赠与合同在审判实践中是一类较多引发纠纷的合同，特别是因不动产赠与引发的纠纷更为常见。在合同法颁布以前,人民法院处理不动

产赠与纠纷,其法律依据是最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》有关赠与的规定，但这一规定与合同法的规定有不相一致之处，此案的审理，会遇到对相关问题的理解。此案受理后,对此案如何处理，法院内部存有分歧:第一种意见认为,根据《合同法》第18７条的规定,赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。房屋作为不动产,其所有权的取得,以办理所有权登记过户手续为条件，本案诉争房屋虽然已实际交付，但未办理登记过户手续,依据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，本案原告是在以向法院起诉的形式申请撤销赠与,受诉法院基于合同法的上述规定,应当

支持原告的诉讼请求。第二种意见认为,本案诉争房屋的所有权没有转移,但原告行使撤销权须以赠与物仍然存在为前提，因为《合同法》第194条规定，撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。赠与物已不复存在,撤销权的行使已没有根据,因此，本案应驳回原告的诉讼请求。

具体说来,本案处理涉及的问题主要有:

1.不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?

２．不动产赠与合同的标的物已灭失，撤销权人能否行使撤销权?

3．受赠人是否可以要求赠与人为其办理过户手续?

4.如果赠与人的撤销权成立,受赠人的装修损失应由何人承担。

(一)不动产赠与合同在未办理过户手续前能否撤销?

这一问题的解答,需要对赠与合同的性质有一正确的理解,因为，撤销权是当事人依照自己的意思变更或者消灭合同效力的权利。撤销权既不是请求相对人为一定行为的权利,即债权，又不是对可撤销行为的支配权,属于形成权。只有当合同依法成立后，才发生权利人行

使撤销权的问题,易言之,撤销权的行使以合同成立为前提条件。因此,赠与合同何时成立便成为十分重要的问题。纵观各国合同法，对赠与合同的成立条件有不同的规定。有的国家规定赠与合同于赠与物交付时成立，此种立法例以前苏联和东欧国家为代表；有的国家则规定赠与合同于当事人意思表示达成一致时成立,此种立法例以德国和日本为典型。我国立法对赠与合同的成立条件也存有变化。合同法颁布前,在实务界和理论界,赠与合同以赠与物的交付为成立要件为通说。最为典型的例证就是最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第128条的规定:公民之间赠与关系的成立_以赠与物的交付为准。赠与房屋,如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定为赠与关系成立；未办理过户手续,但赠与人根据书面合同已将产权证书交予受赠人、受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。该司法解释显然将公民之间的赠与合同定位为实践性合同，以赠与物的交付为赠与合同成立的要件，

但对其他赠与合同的成立未予规定。合同法对此问题的规定与之不同,《合同法》第１8５条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。由此可见，合同法规定的赠与合同，只要当事人双方的意思表示一致，合同即告成立,并不以赠与物的实际交付为合同成立的要件。就本案言之，本案赠与合同虽发生在合同法颁布前,但因纠纷发生在合同法颁布后，依照最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》的规定，本案应适用合同法的规定,但因此案涉及的是不动产赠与，关于不动产合同赠与的成立,除当事人意思表示达成一致外,尚需满足合同法

对不动产合同成立的其他要件。

《合同法》第18６条第1款规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。此款为合同法对赠与合同任意撤销权的规定。赠与的任意撤销,是指赠与合同成立后,赠与人基于自己意思而撤销赠与。值得注意的问题是,合同法对任意撤销权的行使以赠与财产的权利没有转移为条件，而没有像我国台湾地区民法那样，规定赠与合同任意撤销权的行使以赠与物的交付为条件。合同法作此规定,原因在于，交付仅指实物的实际交付，并归受赠人占有。并不否认,在多数情况下，赠与物的所有权是在赠与物交付时一并转移的。但生活中，基于法律的规定或当事人的约定,赠与物的权利与交付不同时转移的情况是存在的，有的是赠与物已为受赠人占有,但其所有权未转移；有的是赠与物未交付，权利已经转移。本案就属于赠与物的权利已交付者，得就其未交付之部分撤销之。合同法起草之初,草案第四次审议稿曾规定：赠与人在交付赠与财产之前可以撤销赠与。

与交付不同时转移的情况，原告已将赠与物交付受赠人使用，但双方没有办理赠与房屋的产权变更手续。而依据《合同法》第187条的规定,赠与的财产--依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定,赠与房产的，应当向房产管理部门申请房产权属变更登记。至于登记与否对赠与合同成立有否影响，则要根据法律的规定来确定。如果法律规定的登记程序只是“备案”性质,那么，虽未履行登记手续,赠与合同也应成立;如果法律规定的进行登记是合同生效的要件，那么即使未经登记,也不影响合同的成立，只是合同不生效力；如果法律规定的登记是合l 司成立的必备条件,那么,如使合同成立则必须履行登记手续，否则合同不成立。房地产管理法对登记程序的性质没有规定，在此情况下,我们认为，应参照最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法)