第一节物业的接管验收.
一、物业的竣工验收
（一）竣工验收及验收种类
1、竣工、竣工验收
竣工：指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件，称之为竣工。

竣工验收：工程项目竣工后，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为竣工验收。

2、分类
（1）隐蔽工程验收：指在施工过程中各项隐蔽工程完成后进行的验收。

（2）分期验收：指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目、或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。

（3）单项工程验收：指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建设单位进行的验收工作。

（4）全部工程验收：工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准进行的全部工程验收叫全部工程验收。

（二）竣工验收的依据及主要工作
1.依据：
（1）上级文件
（2）工程合同
（3）设计文件、技术说明书
（4）验收规范
（5）建筑安装统计规定
（6）验收引进技术、设备资料
2.做好竣工验收工作
竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。

房地产开发企业应当向主管部门提出进行综合验收申请，主管部门应当在收到申请后1个月内组织有关部门进行综合验收。

验收不合格的，不准交付使用
二、物业的接管验收
（一）竣工验收与接管验收的区别
1.接管验收：由物业管理公司依据建设部《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。

是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地
和环境绿化等。

2.区别：
（1）目的不同：接管是以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，竣工验收是检验工程是否达设计文件规定要求。

（2）验收条件不同：
接管验收：首要条件是竣工验收合格，设备、设施正常
竣工验收：首要条件是施工完毕
（3）交接对象不同：
接管验收：开发商向物业公司移交
竣工验收：建筑商向开发商移交
（4）性质不同：
竣工验收：政府行为
接管验收：企业行为
（5）二者所处的阶段不同：标志——可以交付使用；标志——正式进入使用阶段
（二）接管验收的作用
1.明确交接双方的责、权、利关系
2.充分维护自身和业主的利益
3.为日后管理创造条件
（三）接管验收应具备的条件
１.接管验收前首先须参阅有关文件，以便掌握有关标准与要求。

如建设部《房屋接管验收标准》《建筑工程质量管理办法》《城市住宅小区竣工验收管理办法》
２.必须具备的前提条件：
建筑施工正式完毕；设备设施安装后运转正常；竣工验收已经通过；幢、户编号业经有关部门确认；场地平整；因施工造成的障碍物均已清除；应检索、提交的资料齐全、正确、无误等。

（四）接管验收提交的资料
１.新建房屋接管验收应验交的资料
（１）产权资料４项
（２）技术资料１４项
２.原有房屋接管验收应验交的资料
（１）产权资料５项
（２）技术资料３项
（五）接管验收的标准
１.新建房屋
（１）质量与使用功能的检验：（主体结构；外垟；屋面；楼地面；装修；电气；水、卫、消；采暖；附着工程等９项）（２）质量问题的处理：加固、补强、返修；落实保修责任２.原有房屋：
（１）质量与使用功能的检验：４项
（２）危险和损坏问题的处理（属危险的排除后接管；属损坏的协商解决；属法院判决没收的按判决处理）
（六）接管验收的原则及应注意的问题
原则：
原则性与灵活性相结合；细致入微与整体把握相结合。

应注意的问题：
1.人员素质高的管理者和技术人员
2.从物业维护保养角度验收
3.发现问题纪律在案
4.落实保修事宜
5.应移交整套资料
6.只是经营管理权
7.合格应签收合格凭证。