� � � � � � 地点：日本东京六本木 1986 年～ 2003 年 工期： 工期：1986 1986年～ 年～2003 2003年 公顷 11.6 11.6公顷 地块面积： 地块面积：11.6 平方米 85000 85000平方米 用地面积： 用地面积：85000 725000 平方米 建筑面积： 建筑面积：725000 725000平方米 其中 150000 平方米 住宅：150000 150000平方米 �住宅： 380000 平方米 �办公： 办公：380000 380000平方米 6300 平方米 �文化： 文化：6300 6300平方米 13600 平方米 �餐饮： 餐饮：13600 13600平方米 390 间客房 �酒店： 390间客房 酒店：390 2820 个 � 停车位： 停车位：2820 2820个 � 主要用途：办公、住宅、商业、酒店、 美术馆、电影院、电视台、学校、 寺院等文化及公共设施 4700 亿日元（包括土地价值） � 项目费用： 项目费用：4700 4700亿日元（包括土地价值）
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： B.项目分区：
� A区 �主要功能：办公、学校、零售 �总建筑面积：24500平方米 �层数：地上12层、地下3层 �高度：59.33米（最高点） � B区 �主要功能：办公、零售、美术馆 �总建筑面积：380000平方米 �层数：地上54层、地下6层 �高度：238.05米（最高点） � C区 �主要功能：住宅、办公、服务 �住宅规模：840单元，约2000人
2、空间体系
�交流空间 �露天广场舞台使用 背景 �制定详细营销推广 计划
3、营运措施
4、艺术文化 与休憩设施
�拥有大量的艺术文 化与休憩设施
一、城市级别商业综合体案例研究
D.案例综述：
交通体系
交流空间
露天广场舞台使用场景
大型商业综合体项目是现代生活不断进步的产物，它以科学、人性的商业规划为前 提，营运着新一代人群的消费及生活观念，在有限的项目体量中创作一个全新的生活新 城，代表前卫、高端，引领潮流、风范。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑 群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体 通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
铜 锣 湾 业 态 组 合 及 布 局 定 位
三、商业综合体的招商运营
1、确定招商思路： 如确定以出售经营为主，租售并举以获取稳定、良好的投资回报为目标。 2、招商方式：
�传统租赁：按照市调分析和商业计划书的业态品类配比与布局建制相应的经营楼宇，测算好投入收 益及年度和月度租金租赁给符合要求的经营者。 加盟店：由经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费（额度按各品牌而定），经营者即可获得 �代理 代理加盟店： 该品牌的使用权、货源由品牌商户以较高的价格折扣提供。 �商品代销：由经营者设立专柜，商户按一定的价格提供货源（价格根据货品而定），经营者将其商 品价格上浮，再放到专柜内出售，货品售出后与商户结算，上浮部分利润由经营者获得。 �保底分成：发展商制定一个合理的分层比例，确定最低的营业额度作为保底线，营业额高于保底线 按制定的比例分成，低于确定的营业额度不作分层的一种方法，将商铺租给商户使用。 �合作分成：合作分成即从营业额中提取一部分作为商场的回报（提取额度根据各行业而定），发展 商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。此方法风险由发展商与商户共同承担，使商家消除市场 的顾虑。 纯租金：发展商直接将商铺租赁给商户使用，收取固定的租金，商户自己经营，自担风险，但会使商 场缺乏统一经营、统一管理的形象。引申到市调与招商的作用
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
� 三大创新理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： C.商业中心三大创新理念：
① 垂直花园城市
� � 整合分散的土地 城市功能立体复合 � 超高层建筑 � 紧凑型街区 增加每个人的都市空间 绿意盎然的开放空间
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析：
� 区位 �东京都港区，毗邻： �皇宫 �新桥虎门商业街 �霞关的政府机关 �青山赤坂商业区 �麻布、广尾高档住宅街区 � 国际性的信息场 �外资企业、媒体、时尚 � 交通便捷 �地铁：日比谷线、南北线、 大江户线、千代田线。 � 城市功能丰富 �商业、文化、办公、住宅 � 项目意义 �都市中心区改造与创新 �引导街区的复兴 �激发都市中心的活力和魅力。
3、20世 纪80年 代 4、90年 代初至 今
北京国际 信托投资 公司大厦
中国国际 贸易中心
第二章：商业综合体开发策略研究
一、商业综合体市场调研：
1、项目所在城市及周边主要经济指标：
�项目所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； �人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业状况； �城市机动车保有量（分私家车、计程车、公交线路等）； �统计年鉴（城市经济指标）总表； �周边环境、配套设施、在区域的商业概况、该区域人口状况、消费水平。
2、城市综合体的基本特征：
一、城市级别商业综合体案例研究
东京六本木新区 3、中外最具代表的城市综合体：
�东京六本木新区： 以办公大楼森大厦（MoriTower）为中 心、具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设 施，是一超大型符合性都会地区，划开了东京城市发展的宏 伟蓝图，为无数后人顶礼膜拜，世界游人争相参观，确立了 世界经典综合体地位。 �巴黎拉德芳斯： 城市综合体规划史上最成功例子，其规 划建设有着鲜明的特色，即彻底的人车分离交通规划体系、 重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。
2、城市商圈状况分析：
�商圈结构组织； �商圈演变过程时间节点； �城市未来3-5的市政规划和商业规划。 �商圈内代表性企业及其与目标项目的实际距离； �项目周边交通组织、公交系统； �商圈现状：规模、店铺数量、各业态（百货、超市、电器、步行街等）数量、租金水平。 �商圈的主要消费特点：分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分3、城市商业个案分析： （选取原则：以出租形式统一经营的购物中心或步行街） �整体规模 �业态结构 �业态配比； �租金水平 �辅助及配套设施情况。 4、自身项目情况分析： 与政府谈判中土地出让条件 包括：拆迁、消防、人防、配套设施、市政能源配套、 地上地下障碍物等的约定。
巴黎拉德芳斯
�纽约洛克菲勒中心： 20世纪最伟大的都市计划之一， 由19栋建筑围塑出来的活动区城，对于公共空间的运 用开启了城市规划的新风貌，成为继华尔街之后的纽约 第二个市中心，也是又一个向世界输送经济能量的巨大 综合体。
一、城市级别商业综合体案例研究
4、东京六本木案例分析： 项目概况： A. A.项目概况：
二、商业综合体的定位策划：
1、定位需满足的目标： A.符合城市整体发展要求， 符合政府控规要求
2、定位依据：
城市和区域市 场 城市化 发展
1 2 3
B.具有鲜明特色，体现项目 地段价值
定位依 据
城市和区域地 理环境 历史、 4 文化、 5 民俗、 6 民情 政府规划及功 能定位
C.符合市场要求，实现 整体开发与经营目标
城市级别商业综合体分析与 城市级别主题综合体
天奥朝阳
目录
第一章
城市综合体溯源与发展
第二章
商业综合体开发策略研究
第三章
商业综合体产品研究
第四章
商业综合体的盈利与资本运作
第一章：城市综合体溯源与发展
一、城市级别商业综合体案例研究
1、什么是城市级商业综合体： 城市级商业综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩 等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高 度集中的街区群体。
二、城市级别商业综合体的发展历史和各阶段特点
时间 1、20世 纪初
案例 北京东安 市场
功能 店铺、茶楼、饭馆、 杂耍场、戏院、棋社
特征 1、商业步行街是组织市场群体空间的主角。 2、建筑综合体早期的例证。 1、高低层结合、混合式布置。
2、20世 纪50年 代
北京民族 文化宫
展览、办公、图书馆、 2、建筑面积3万多平方米。 游戏、健身、剧场。 3、综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放 性。 1、在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。 办公、公寓、旅馆、 餐厅 2、集中空调、自动消防报警系统。 3、我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。 集办公、住宿、会议、 1、国内大城市相继建成了一批建筑综合体。 展览、购物和娱乐等 2、对城市的面貌影响显著。 多功能于一体
C. 推广定位： C.推广定位：
建立项目个性标签如案名、推广名、形象推广语等，并做好市场导入计划。
二、商业综合体的定位策划：
类别： 定位类别： 3、定位 经营业态功能定位： D. D.经营业态功能定位：
�经营业态功能定义 ：根据项目总平规划定义每块地的功能业态。 �经营业态功能比例 ：对各物业比例进行科学定位、并确定各业态功能面积及楼层位置。 �与现有项目的差异化： 从产品差异化方面突出项目设计特点，营造产品自身独特个性。
� �
② 新都市生活
� � 居住就近 “都市休养胜地” � 生活安全、舒适、丰富
③ 艺术文化城市
�融合 �艺术、知识 �复兴 �街区活力 �维也纳式艺术街区
一、城市级别商业综合体案例研究
D.项目整体特色与创新：
特色与创新
1、交通体系
特色与创新部分
�区内交通体系 �内部交通体系
内容