洛阳房地产市场调查分析报告第一部分前言☆调查时间:2006年10月11日至2006年10月15日。

☆调查范围:西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区。

☆调查目的:首先对在销楼盘实地调查，收集产品销售信息；然后对收集的资料进行整理，研究先进楼盘的可借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议；最后通过踩盘，不断提高销售人员素质及对房地产知识的了解。

☆本次调查参与人员:张秀娟、李兆源、闫静丽、李娟、王瑞芳、刘爱红。

☆调查方法:采用实地查看、问卷调查与网上搜索相结合。

☆资料统计及分析方法:本次调查资料统计根据调查记录和所收集的各楼书资料加以整理，分析方法力求全面、客观。

因时间有限，资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够，但报告各资料来源能保证调查报告的真实性。

☆消费者问卷调查:第二部分洛阳市概况一、地理位臵洛阳市位于河南省西部，是中国历史文化名城和七大古都之一。

它地处亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称。

洛阳地理条件优越。

东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。

东西长约179公里，南北宽约168公里。

二、行政区划及人口情况洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等1市8县和涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、吉利区6个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。

三、交通铁路:两大铁路干线陇海、焦枝在此交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港--鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、中欧等国家及世界其他地区。

公路:区域内公路网健全，横贯东西的310道和纵贯南北的207国道交汇与此，郑汴洛高速公路、洛三高速公路（建设中）使公路运输更加快捷。

航空:郑州新郑机场和洛阳机场。

四、城市建设近年来，洛阳市以创建中国优秀旅游城市和国家园林城市为龙头，相继实施了以“建设7路5桥1园、整治3个景点、搞好3项公益设施”为主要内容的“75133”工程，以绿、亮、净、美、畅为主要内容的“五大形象工程”和以景区建设治理、城市环境综合整治为主要内容的“创建文明景区、文明城市”工程,大规模改造了城市进出口道路和市区路网，兴建了东西长达14公里、绿地147万平方米、水面148万平方米的洛河风景游览区，新建了城市供水、污水处理、管道煤气、集中供热等公共设施，城市综合服务功能和形象品位明显提升。

洛阳城市建成面积已达105平方公里，市区道路总长近300公里。

建成了牡丹广场、洛浦公园、青年宫广场、中亚广场等一批公共绿地，人居环境明显改善。

建成区绿化覆盖率达37%，人均公共绿地7平方米，已通过国家园林城市验收。

五、旅游洛阳因地处古洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城。

以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。

2000年龙门石窟荣列世界遗产名录。

六、综合实力近年来，洛阳抢抓国家实施积极财政政策和西部大开发机遇，深化改革，加快发展，经济社会面貌发生了显著变化。

2005年完成国内生产总值1111.5亿元，较上年增长15.1%；全部财政收入完成120.9亿元，比上年增长32.3%。

农村经济稳步发展，国有企业改革和工业结构调整不断深入。

第三部分洛阳市行政区概况一、西工区概况西工区位于洛阳市中心，是全市的经济、文化、金融和商贸中心。

辖区面积55平方公里，人口33万。

王府井百货、市百货大楼、鸿诚商厦、工贸中心、皮革世界商贸城等大型商场云集，各类国际、国内品牌专营店林立，规模不等的家电、建材、医药等专业批零市场蓬勃发展。

目前，西工区共有专业商场、规范化特色市场和农贸市场60余个，经营总面积愈百万平方米，年成交额30多亿元。

2004年以来，一大批诸如北京王府井、上海世纪联华、天津家世界、法国家乐福等国内外知名商家纷纷入驻西工，连锁经营、物流配送、电子商务、仓储商场等先进的经营业态竞相发展，为西工商贸业注入了新的生机与活力。

2005年上半年，西工区商品零售额达204717万元，与2004年全年社会消费品零售总额基本持平，拉动GDP增长7.1个百分点，商业对经济增长的贡献率达到43%。

今日的西工，已成为商业布局合理、商业业态丰富、商业氛围浓厚的现代化中心商业城区。

二、涧西概况涧西区地处历史文化名城——洛阳市的西部，面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万。

涧西区是闻名全国的重工业基地，工业企业云集。

辖区内有一拖集团、中信重机公司、洛轴集团、洛阳铜加工集团、北方企业集团等198家部、省、市属企业，是我国农机、矿山机械、摩托车、铜材、轴承、耐火材料等产品主要产地，这些产品销往全国及世界各地。

繁荣的商贸业是涧西经济的坚强支柱。

涧西是传统的商贸大区，上海市场、广州市场一直是商家必争之地、市民购物天堂。

涧西区科研力量十分雄厚。

辖区内有机械工业部第四设计院、第十设计院及有色金属设计院、轴研所、解放军外国语学院、河南科技大学等10余家部属科研院所和高等院校，专业门类齐全，每年都有300多项科研成果问世。

是著名的智力人才密集区。

三、瀍河回族区概况瀍河回族区素有洛阳“东大门”之称，东与洛龙区接壤，西与老城毗邻，北依邙山，南濒洛河。

辖区总面积34.8平方公里，全区总人口17万。

辖区交通极为便利。

陇海铁路、焦枝铁路在这里形成十字交叉。

310国道、207国道、开洛高速和洛界（安徽界首）高速等高级公路在此纵横交汇；九都路、中州路横穿城区，形成四通八达的交通网络。

辖区内洛阳北站，是全国较大，现代化水平较高的铁路编组站；洛阳东站是陇海、焦枝两大铁路干线的交汇点。

全区共有各类学校47所，科研机构3个，被誉为洛阳的“清华大学”。

四、洛龙概况洛龙区是以原郊区南半部为基础成立的城市新区，辖区面积244平方公里，辖5镇2乡1个办事处，总人口32.5万人。

南有山清水秀的龙门伊阙和1.5万亩森林公园，北有12公里滨河风景带和7000亩隋唐遗址农业观光园以及正在规划实施的万亩牡丹基地，西有2万亩周山森林公园，中部为40平方公里新城规划区，人居环境优良。

交通网络四通八达。

焦枝铁路、陇海铁路纵横过境，投资1.5亿元的洛龙大道已建成通车，投资6.5亿元的关林大道和王城大道也已竣工使用。

商品流通辐射21省。

久负盛名的“百年老集”关林市场已发展成为全国十大商品批发市场之一，商品流通辐射21个省（区），年交易额达到80亿元。

目前，洛南地区以路网建设和环境建设为重点的城市基础设施建设已全面展开，不远的将来这里将成为城市经济、文化和行政中心。

第四部分消费者调查问卷分析一、性别特征：购买决策权往往与购买者的性别有一定的关系，据有关资料显示，在购买的选择上男性具有决策权。

本次调查显示经营户中，男性占63%，女性占37%，男性是女性的2倍。

二、年龄特征：根据社会发展的基本规律，中、青年人对事物的认知和反映比较灵敏，他们的思想和价值观念更新较快，而且具有一定经济基础， 31-40岁占到总调查人数的50%，经过调查也证实了这一点。

三、家庭结构：家庭是社会的细胞，也是社会活动的基本单位。

受经济、社会、政策、人口、道德以及心理等多种因素影响，现代社会的家庭结构发生迅速裂变，家庭规模趋于小型化。

调查结果显示，在调查总体中家庭平均人数为3.41人，其中三口之家比例最大，占到58.3%。

四、收入情况：此次以家庭总成员的年总收入进行调查，从调查结果中可以看出人们的购买力。

2-3万元占46.2%，可以看出都是工薪阶层，不是目前开发商品房的主要购买群体。

五、文化程度：不同受教育的购买者会产生不同层次和不同方向的购买需求。

通过调查可以看出，居民接受教育程度偏高，大本占到57.3%，一般具有高学历人群在进行消费时趋于理智，很难改变其消费观念。

六、住房面积需求：以下数据可以反映出购买者居住情况及可望住宅面积的需求状况，有利于我们对户型开发的正确决策。

七、消费者对住宅单套总价承受力分析：调查结果表明，此次调查人群的消费力不是目前商品房的主要购买人群。

三室二厅二卫基本上是每个楼盘的销售主力户型，而达到这个居住空间的面积也要在90m2以上，按这个面积可得出55.3%的消费者对单套住宅的单价承受力在2200元/ m2以下，购买力低。

八、付款方式：按以往销售经验来看，选择“银行贷款”付款方式的人群多以经商者为主，调查结果可以看出选择“一次性付款”占39.2%居首位，而选择“银行贷款”只占到15.1%，排最后，反映出以工薪阶层人数居多。

九、户型需求从家庭人口调查数据得出以3口之家居多，选择三房二厅也占到了调查人数的一半以上，证明了这次调查数据和常规判断相符。

十、购房用途在调查的200人中，希望改善居住环境的人占到了调查人数的55.3%，这部分消费者的要求会高于只是为了解决居住问题的人群，还可以看出洛阳市的房地产还没有趋于饱和，还有37.7%的人等待解决。

产品的定位，是目前开发项目重点所考虑的问题。

十一、住宅的装修状况：在今天这个商品种类齐全、款式多样化的经济形态下，人们都会选择自己喜欢的东西来改变现有的生活状态。

而在房屋是否装修的态度上人们说出了自己的想法，可以看出，选择毛坯房的人占到了调查人数的一半，他们是属于那种自己决定生活的人，主观意识强。

选择简装修的人大多数是由于购房的压力，没有能力再装修，想交房后不装也能居住，我认为这些人的想法可以通过正确引导来改变。

十二、购房时重要选择因素分析：消费者在购买房屋时还是看重住房质量、设施齐全、物业管理、小区环境、交通这几个方面，这是建设住宅小区最基本环境要素。

十三、广告宣传：报纸电视是二十一世纪使人们最快了解外界事物的首选媒介,这次调查占到了39.8%，以洛阳晚报和大河报为主。

十四、理想居住区域选择分析：虽然调查显示选择西工区居住最多,但是人们考虑离工作单位相近的区域居住比较方便,所以此项调查数据不是我们本次想要获知的正确信息。

小结：从上面分析的各个数据可以看出，这次调查的人群多以工薪阶层为主，而我们要选择的地块周边全是以高档住宅小区的姿态出现，如果我们也以高端定位，那这次调查的数据就有所欠缺。

第五部分 调查楼盘的基本数据资料洛阳市已开发入住或正在开发的项目大大小小有100多个，而此次共调查楼盘45个，其中在建楼盘29个，已交房入住楼盘16个。

所调查楼盘范围是洛阳六个区,分别是西工区、涧西区、洛南新区、老城区、瀍河区和高新技术开发区，涵盖了主要在建楼盘。

一、按楼盘所在区域板块统计，此次共调查西工区楼盘14个、涧西区楼盘11个、洛南新区楼盘13个、老城区楼盘3个、瀍河区楼盘2个、高新技术开发区楼盘2个。

二、所调查楼盘建设规模500亩2个，100亩-200亩12个。

其它楼盘虽然规模小，但都建有高层，增加土地的利用率。

三、住宅均价注:12层以上住宅楼层差价均在25元/m2-50元/m2之间。