房地产物业管理调研报告
一、基本情况
（一）全州物业管理概况。

目前，全州物业服务企业有63家，其中一级资质1家（有托管项目外地备案企业的“**江绿城物业”），二级资质1家（本地的企业特变物业），三级（含暂定）资质61家。

从业人员4630人，物业服务总面积1178.38万平方米，有住宅、商业、工厂、医院等物业类型。

2002年之前建设的住宅小区物业管理费为10-15元/户•月,2003年至今新建住宅小区物业管理费为0.30-0.50元/平方米•月，高层为0.80-1.50元/平方米•月。

物业服务存在的主要形式包括：开发企业和下属物业服务企业“父与子”的托管、专业服务企业的委托管理、大企业或国有企业的下属物业服务企业自管（如玛电物业公司和特变物业公司）及业主自治管理。

（三）物业管理新体制建设情况。

我州于2004年建立“将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制，突破了行业管理的局限，将管理重心下沉到街道及社区，明确街道、社区负责物业管理的日常监管职责，由行业主管部门单枪匹马管理的体制转变为与基层组织齐抓共管的新体制，从而基本解决了物业管理与社区建设重复管理的问题。

物业服务与社区管理结合的平台建设调动了各部门积极性，通过整合相关资源，开展“卫生进小区、文化进小区、物业管理进小区、城市居民进小区、规划进小区及法制进社区”的“六进”活动，提高了业主对加强小区物管工作的认同感和齐抓共管的积极性。

二、存在的问题
近年来，我州物业管理工作取得了较显著的成效，但目前还存在着诸多问题，需要认真研究解决。

（一）物业管理认识不到位。

物业管理是一个复杂的社会系统工程，不是靠哪一个部门就能解决好的，需要政府相关职能部门、业主、物服企业等共同配合，相互协作。

在物业管理发展过程中，认识不到位的现象依然存在。

主要表现有：一是一些县市的有关街道（社区）对物业管理重心下移体制认识有偏差。

一些县市的社区居委会对其参与物业管理的重要意义缺乏认识。

《关于进一步加强**市物业管理工作实施意见》（昌市政办发【2011】76号）中也明确规定：各街道办事处、社区要把物业管理纳入社区建设工作中，指导并监督业主委员会工作，根据需要，社区居委会负责人可受聘于业主大会并担任业主委员会职务，从而形成社区、行业主管部门、业主委员会及物业服务企业“四位一体”的管理模式。

物业管理新体制在**市的实践证明，实行“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的体制是科学的，是切实可行的。

二是业主履行义务意识淡薄。

由于业主自治自律能力与物业管理市场化要求不相适应，因不交物管费以及抵制物管费调整的矛盾屡屡发生。

如**市光明苑小区因业主自行管理失败后，通过招投标选聘新的物管企业，物业服务费中标价为0.30元/平方米•月，但少数人提出种种理由不愿交纳，导致物管企业撤出，搞得小区物管工作难以正常开展，只好暂由街道物业服务中心代管。

三是
相当一部分物管企业服务质量不高。

有些物业服务企业不能按照物业服务合同履行约定，缺乏内部质量检查机制，尤其在低收费率或低服务标准情况下低质服务，结果导致与业主之间的矛盾频发。

（二）业主不能很好的适应物管市场化的客观要求。

2004年之前实行物业管理的老小区，多为自建自管，收费低、服务低。

2004年以后公开招投标的新建小区，物管服务费虽然普遍高过老小区1倍以上，但受老小区低收费的影响，收费标准较低。

《劳动合同法》实施后，按规范劳动用工，物管企业应当为职工交纳“五金”（养老金、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险），物价指数持续高位增长，致使物管服务成本大幅度刚性上升，而业主仍要求物管费标准不变，物管企业无奈只有通过降低服务质量来减少亏损，这种现象严重阻碍了物管服务市场化、专业化的发展，如不能及时排除障碍，推进物管服务市场化进程，物业服务企业将无法生存，必然出现物管企业炒业主的现象，事实上这样的现象已经在发生。

如不超前化解，将会带来严重的社会问题。

（三）业主自治能力不够强。

《物权法》颁布实施以来，业委会代表业主依法维权的意识越来越强，如**市昌建花园小区业委会代表业主要求对小区物管实行自治自管，但是在实行业主自治制度的过程中也暴露出很多矛盾和问题。

一是业主自治的制度还不够健全。

《物权法》、《物管条例》对业主自治的有关规定较为笼统，造成现在业主自治中很多问题的处理无法可依。

二是业主自治运作非常脆弱，小区业主一方面要求自治，另一方面对小区出现的问题又迁怒于业委会。

由于部分业主对现行业委会工作不满，未经法定程序而另行组建所谓的业委会，结果导致小区业主自治难以施行，损害了绝大多数业主利益。

三是业主自治缺乏资金支持。

无论是自治选举，还是业委会日常运作都需要资金，但现实状况是没有固定经费来源，业委会主任大多靠无偿服务，热心奉献，这样长期下去必然使业主自治制度难以坚持。

（四）物管有关部门之间合作不协调。

物业管理涉及业主与业主委员会、开发企业、物管企业、街道办、公共事业单位等多方关系，而房屋质量、拆改墙体、治安秩序、绿化管理、二次供水、环境保护、违章搭建、占道经营、便民服务中心等具体问题，又涉及到房管、建设、规划、城管、物价、公安、环保、林业、民政等行政主管部门。

由于物业管理公司是服务单位，没有执法权，遇到小区业主违规装修、违章搭建时向相关部门反映，往往得不到及时解决，致使矛盾转嫁到物管企业身上，从而严重影响到业主与物业企业的和谐。

（五）房屋维修资金归集管理有待加强。

近年来，仅**市房管部门为规范维修资金管理，将物业管理中心事企分离，专门负责维修资金管理，实行“核算到幢、记账到户（套）”，建立查询系统、使用公示制度、审计制度等，其他各县市还未分离。

在调研中我们也发现，一方面房屋维修资金归集的历史遗留问题较多：一是目前许多住宅小区的共用部位,公用设施、设备急需维修养护和大修、改造；娱乐休闲设施也急需改善、增加，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造,许多问题无法解决，造成物业管理难度增大,业主意见较大。

这些问题严重影响了居民的正常生活, 但解决这些问题，需要投入大量资金，单靠物业公司显然是勉为其难。

二是房屋公共部位需要维修，资金
如不能及时落实，极易引发矛盾，造成业主上访。

三是房屋维修资金用完后，如何续筹尚没有具体办法。

另一方面，也还存在着维修资金使用报批手续繁琐、资金到位时间长、实际支取使用难等问题，应当引起足够重视，并切实加以解决。

（六）物业公司与开发商的职责界定不明确。

由于开发商与物业管理企业的职责界定欠明确，往往会造成某些责任的盲点。

在绝大多数小区中，业主大会制度还没有得到真正实现，部分物业企业与开发商间呈现出的是“父与子”关系而非合同关系，与业主之间也没有什么协议。

在这种体制下，建管不分、责任不清的情况较为突出。

近年来的物业投诉案例，几乎80％以上都是开发商遗留下来的问题，如房屋质量问题、小区规划问题等等，真正该由物业公司负责的只是很少的一部分。

物业管理企业直接面对业主，是第一线投诉对象，往往成为开发商的“替罪羊”。

（七）物业前期介入不够。

与其说物业前期介入不够还不如说是开发商在项目规划设计时没有对售后服务做充分的考虑。

商品房作为特殊的商品，它的售后服务直接影响到开发企业的品牌树立和企业形象。

意识到这一点的开发商我们会说他是在做品牌、树形象，但实际上企业追求的始终是利益最**，为优质售后服务提前规划设计、提高配套标准带来的就是经济利益。

三、几点建议
物业管理涉及业主切身利益，直接影响到城市管理和社会稳定。

面对目前存在的问题，我们建议：
（一）要不断完善物业管理有关政策。

随着形势的发展变化，涉及物管的许多政策法规存在着过时、偏离实际、甚至处于真空状态等问题，有必要及时加以清理完善。

建议尽快制定《昌**物业管理实施细则》，以加强我州物业管理工作的指导性；尽快出台我州住宅小区业主大会规程，指导业主委员会依法依规履行职责，使业主自治做到有法可依，有章可循；制定物业管理项目考评办法，加强对物管企业的监管，督促物管企业改进服务态度，提高物管水平。

近年来，物业管理服务刚性成本的增加给物管企业造成经营压力，迫于经营压力，部分物管企业要求从一些小区撤出，影响到社会的稳定。

要尽快成立物业管理行业协会，发挥行业自律作用。

现在一些小区物管退出后，仍然有一些物管公司去低价托盘，从而造成恶性循环。

解决此类问题要发挥行业协会的作用，通过制定行业自律和惩戒规则对此类行为加以约束。

此外，要规范物管退出机制。

现在的物管市场不怕业主炒物管，就怕物管炒业主。

物管企业在物业服务合同到期后，因物业服务费得不到调整而选择撤出，业主一旦不能及时选聘物管公司，撤出后必然留下管理的真空，并将难题留给政府，进而影响社会稳定。

（二）要建立健全行政协调机制。

物管工作涉及到政府诸多职能部门，有关部门能否做到各司其职、齐抓共管，直接关系到物管工作的好坏。

依据《物业管理条例》有关规定，在行业监督管理方面的问题应由房管部门处理；依据国务院《建设工程质量管理条例》、《城市供水条例》、《城市燃气管理办法》等。