固定资产投资总额持续高速增长，2011年同比增长35.5%； 相比09、10年，11年房地产投资额增长幅度稳定，属于正常增长范围； 固定资产投资增幅较快，拉动了房地产投资比例逐年上升。
宏观经济分析 哈市经济—社会消费品零售总额 消费品零售额增长迅速、消费力旺盛，
哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元）
城市简介 哈尔滨市城市概况
东北部地区重要的交通枢纽
主要铁路有京哈线、哈大线、滨绥线、滨州线、滨北线、拉滨线。主要公路有G10绥 满国家高速、G1京哈高速、哈佳高速、哈大高速、哈同公路（同江）、哈黑公路（黑 河）等。 水运航线遍及松花江、黑龙江、乌苏里江和嫩江，并与俄罗斯远东部分港口相通，经 过水路江海联运线，东出鞑靼海峡，船舶可直达日本、朝鲜、韩国和东南亚地区。哈 尔滨太平国际机场，地处东北亚中心位置，东南亚至北美航线的最佳经停点，中国东 北地区乃至东北亚的重要空中交通枢纽之一。2009年旅客吞吐量656万人次，可办理 110多个国家的客货联运业务，落户的航空公司目前已达23家，开通国际、国内航线 82条，通航城市53个。 城市性质
黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、
17县级市、51县、1自治县，2011年末常驻人 口3834万人。省会哈尔滨位于黑龙江省南部。
城市简介 哈尔滨市城市概况 黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基 地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸 易往来的枢纽，金源文化发祥地。
松北区
道里区 南岗区 道外区 香坊区 平房区 呼兰区 阿城区

736.3
479.2 182.9 256.6 339.55 98 2197 2814
25.5
72
主城区
114.6 70.7 79.3 15.9
城郊区
62.2 58.3 数据来源：统计公报
哈尔滨市人口多，但增长缓慢. 但市区范围内随着城市化进程，人口年增长较快，主城区实际居住人口为460万人，其中 常住人口为387万人，暂住人口为73万人。
2011年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况 5914.9 4243.4
4003
2177.26 993.9 761.8 722.7
2000
1000 0 哈尔滨 长春 GDP（亿元） 沈阳 人口（万人） 呼和浩特 291.19
数据来源：政府统计公报
哈市GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定
哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。
目
录
第一部分 社会经济发展环境分析 第二部分 哈尔滨市中观环境分析 第三部分 房地产市场分析 第四部分 哈尔滨市供需环境分析
第五部分 项目分析
第六部分 结论分析
城市简介
黑龙江省概况
1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合 并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖
市；
东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相 望； 西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接 壤； 全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面 积的4.9%；
口为460万人，其中常住人口达387万人。
4、目前哈尔滨在售楼盘123个，10月份主城区含保障性住房均价6495元/㎡，据我 中心了解主城区核心区域和临江楼盘约10000—12000元/㎡，其余主城区约6500-8500元/㎡。 5、未来3年哈尔滨商品房每年需求量750-800万平方米，商品房年供应量预计 780-820万平米，市场基本供需平衡。。 6、项目所在的香坊区属于城市老区（类似成都城北片区），以工业为主，均价在 5500元/㎡左右，香坊区住宅供应量较低，属于价格洼地，随着三环道路的打通，及重大 项目的落户，我中心认为未来目标地块具有较好的升值潜力. 7、红星村旧城改造项目，拆迁量较大，如果能将资本金投入控制在 3亿元以内，本 项目理论可行。
数据来源：政府统计公报
黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。
黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。
宏观经济分析 黑龙江省概况—四省横比
全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列
2011年黑龙江及临近三省人均GDP、人均可支配收支状况（亿元）
70000 60000 50299 50000 40000 30000 20000 10000 0 黑龙江 吉林 人均GDP 人均可支配收入 辽宁 内蒙古 15696.2 17796.57 38321 32620 57515
哈尔滨市城镇居民人均可支配收入分析
10751 9.30% 11932 11.00% 13625 14.20% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
2009
2010
2011 城镇居民可支配收入增长率
城镇居民可支配收入（元）
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
2000
1000 0
黑龙江
吉林
社会消费品零售总额
辽宁
城市消费品零售总额
内蒙古
数据来源：政府统计公报
黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于 吉林、内蒙古。
宏观经济分析 哈市经济—四市横比
哈市经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑。人
房地产开发投资分析
562 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
2009
2010
2011 固定资产投资增长率
固定资产投资（亿元）
异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
三年
<-5% -5%~5% 5%~15% 15%~25% >25% 29.2% 房地产开发投资额 增幅 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。 房地产开发投资 /固定资产投资 <15% 15%~22% 22%~30% 30%~37% >37% 14.6% 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
哈尔滨市人口居第一位。
宏观经济分析 哈市经济—四市横比
哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间,对房地产快 速发展形成了有利支撑 哈尔滨市人均GDP对比分析
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 42700 32886 36961 13.90% 14.50% 14.00% 13.50% 13.00% 12.70% 12.00% 12.50% 12.00% 11.50% 11.00% 2009 2010 2011 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
哈尔滨作为省会城市，经济来源多种多样但最主要的还是以重工业为主的经济结构，
成为我国主要的工业基地，同时在电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、 铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品方面，处于国内领先地位。
宏观经济分析 哈市经济—人口 人口较多，但增长缓慢
名称 面积（平方公里） 人口（万）
宏观经济分析
黑龙江省概况—四省横比
全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置
2011年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元万人）
25000 20000 15000 10000 5000 0 黑龙江 吉林 GDP 人口 辽宁 内蒙古 3834 4383 2749.41 2481.71 14246.11 12503.8 10530.71 22025.9
人均GDP（元） 人均GDP增长率 2011年哈尔滨及其它三市人均GDP、人均可支配收入状况 74771 72637 52649 42700 20030 20487 23326 28877
发展阶段 人均GDP（美元） 需求特征
平稳发展阶段 4000～8000 改善需求为主 平稳发展。以质量为主，数 量与质量并重
口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市
哈尔滨市GDP对比分析
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 2010 GDP总值（亿元） 2011 GDP总值增长率 11.50% 11.00% 12.30% 13.00% 3258.1 13.50% 14.00% 13.00% 12.50% 12.00% 3665.9 4243.4 14.50% 14.00% 7000 6000 5000 4000 3000
哈尔滨市固定资产投资分析
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 35.60% 29.00% 77.64 48.99 63.19 35.50% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 600 500 400 300 200 100 0 2009 2010 房地产开发投资额 2011 增幅 278.7 29.20% 360.7 29.40% 55.80%
哈尔滨市社会零售总额分析
35 30 25 20 15 10 5 0 2009 2010 社会零售总额（亿元） 社会零售总额增长率 2011 19.40% 21.56 19.70% 20.00% 25.64 30.62 20.10% 20.00% 19.90%
20.00% 25.64
30.62
1369
890.05 813.05
社会零售总额（亿元）
社会消费品零售总额（亿元）
城市消费品零售总额（亿元）
数据来源：政府统计公报
哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。