广州市公安局南沙区分局110指挥大楼物业管理采购项目需求书一、项目概况（一）物业基本情况1、本项目位于南沙港前大道，项目属南沙公安分局业务用房及其附属公共场地。

总建筑面积约20834平方米,是5层框架结构办公楼，地下一层为停车场。

2、物业服务区域范围(物业区域)为大楼主体占地面积6156平方米、绿化面积5106平方米，广场，楼梯，外围道路、露天停车位面积4800平方米。

（二）物业附属(配套)的设备设施涵盖内容1、物业属区公安分局各业务室业务用房,含专业业务技术用房、办公室、接访室、会议室、资料室、档案室等各类大楼附属(配套)的大型设备设施用房、停车场、更衣室、厕所、仓库及其它办公生活服务配套用房。

2、各类给排水排污系统:供水池、排水沟、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管及其它供水、排污设备设施。

3、低压用(配)电系统:低压配电房设备设施、各类低压电箱、各类低压用(配)电器[包括各种用(配)电开关、照明器、插座、各区域的排气扇组成的通风系统(不含空调通风设备)及其它各类低压用(配)电器]等设备设施。

4、消防系统:消防广播设备、报警设备、烟(温)感喷淋灭火消防设备、灭火器、灭火防护装备、消防栓、供排水管道等设备设施。

5、安防系统:各种房门、通道门、间隔门(含木门、玻璃门、铁门、卷闸门、伸缩门)、闭路电子监控设备、防盗报警设备、安检系统设备和用具(包括X光安检设备、红外线安检门、手持式金属探测器)等设备设施。

6、空调设备(1)中央空调设备:美的多联式空调机组(室外机)有59台,美的多联式空调机组(室内天花机)有229台,美的单元式新风机组(室内新风机)有29台。

(2)分体空调设备。

7、电梯设备：电梯3台。

8、各类办公家具。

9、各类办公弱电系统(硬件)、会议系统设备(包括电视、投影仪器、扩音系统、显示系统、网络维护)、触摸屏查询设备。

10、各类办公设备(包括复印机、打印机、电话等设备)。

11、停车场(含露天停车场)。

12、物业范围内的供电、电信通讯、有线电视、卫生清洁设施等公共设备设施和其它用电用水设备设施。

二、物业管理的服务内容及要求（一）总体要求1.本项目服务对象是南沙公安机关的重要办公场所，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求标准高、档次高。

2.采购人主管部门（办公室）对中标人组建的物业服务机构进行业务归口管理，由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，并对中标人的服务工作质量进行考核。

3.中标人在做好服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和服务质量。

4.中标人在做好服务的同时，每月应巡查机关的物业状况，保证管辖区域的物业处于安全有效的状态。

5．遇其他突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时,根据采购需求,必须在30分钟内抽调召集40人/次物业服务人员完成物业服务保障任务。

（二）清洁保洁负责大楼室内外、采购人管辖范围内的外围广场公共区域的清洁、保洁工作，清洁范围包括：1.中标人服务人员须按工作程序对范围内的场所进行日常定时清扫和不定时（特殊情况需要时）的清扫保洁，做到按制定的标准全方位保洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

2．公共区域（茶水间、洗手间、露台、天面等）、停车场、大堂、广场、道路、天台花园、市政污水管道、集水井、雨水管网和其他相关配套排水设施的定期清洁、疏通、检查，保证其畅通洁净等。

3．中标人须每天对各楼与所包含的公共通道（电梯间、走火梯）和办公室内地板、办公桌、柜子、沙发、摆设、走道、走廊、步梯、通道、窗台等位置进行卫生保洁工作。

室内清洁在采购人非办公时间进行（特殊部门除外），每天在采购人上班前和下班后各进行一次。

办公楼的会议室、接待室每次使用后要及时进行全面保洁。

4．中标人须每天对厕所地面、大小便器、洗手池、台面、墙面、镜面等位置进行卫生保洁工作，保持蹲厕、小便池、洗手盆干净、无黄斑、无污渍、无异味。

5．每月不少于一次对公共区域（通道、步梯、走廊、大堂、会议室等）的天花及灯管、灯罩进行清洁，保持灯管、灯罩和天花等设施干净卫生，达到无积尘无蜘蛛网等标准。

6．中标人须维持房屋立面、公共楼梯、大院内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。

7．中标人负责垃圾的收集、分类和监管清运公司定期清理垃圾箱，做到垃圾日清。

垃圾清运处理费由中标人支付。

8．每季度清洗一次天面水池，费用由中标人负责。

9．每半年进行一次清掏化粪池，费用由中标人负责。

10．定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑、白蚁，做到无滋生源（室内、大楼内走廊、通道每周消杀一次，室外、车场、绿化带、明渠、集水井至少每周二次），费用由中标人负责。

11．中标人负责清洁、保洁作业过程中损耗的清洁物料用品（含会议室、餐厅用纸）的费用，所采用的清洁物料用品必须符合国家环保要求、经过有关部门检测的合格产品，保证质量。

12.中标人负责对大楼外墙每年清冼两次，费用由中标人负责。

13.质量标准:地面无灰尘、水渍、杂物，保持干爽、有光泽；玻璃面透明、洁净、无水渍、无污渍、无手印；卫生间无水渍、污秽，管道通畅，没有异味；桌椅、窗帘无灰尘、污渍；空调滤网无灰尘、杂物；照明灯具及排气扇无灰尘；办公室内家具、器皿、表面洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净；垃圾桶的外表干净、无虫蚁等，无异味；立柱、天花饰面无蛛网及明显的浮尘等，地脚线洁净无浮尘；不锈钢品及设施洁净、光亮；消防设施设备、空调设施设备、照明设施设备无污渍、无灰尘、无积水、无痕印。

（三）设施设备管理1．中标人负责市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常简易维护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等。

确保做到大楼供水、供电、通讯、照明设施完好，运转正常；道路畅通，路面平坦；污水排放通畅；交通及车辆管理有序。

2．中标人负责房屋建筑共用部位的日常简易维护和管理，包括公共天面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、储物室、配电房、强电房、弱电房、水泵房等；中标人须定期按服务合同的约定对房屋进行日常简易维修、维护，房屋外观完好、整洁，房屋资料档案健全，管理完善。

3．专用设备、设施（包括给排水系统、电梯系统、智能化系统、供配电系统、发电机系统）由中标人委托专业公司负责维修和保养；中标人负责专用设备、设施的日常运行管理和协调工作，确保专用设备、设施完好，可随时启用，发现问题须及时报告采购人主管部门。

4．中标人负责日常照明系统、办公照明、应急照明、水暖器材等设备的运行、维护和急修、零修工作；5．中标人在设备设施日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司进行维修、保养，杜绝安全事故发生。

6．除以上专用设备设施（包括给排水系统、电梯系统、智能化系统、供配电系统、发电机系统、会议系统、，网络维护）由中标人委托专业公司负责维护保护（中标人选聘的专业公司需经甲方审核同意），其它物业设施设备均由中标人进行日常维修和管理，以确保各项设施的完好和正常使用，无事故隐患。

中标人须建立物业设施设备维修保养的工作制度，维修保养工作要强调时效性，对无法解决的突发事故或较大型的设备保养和维修，须及时报采购人处理，中标人需安排一名弱电工程技术人员负责操控和维护大楼内的会议、音响等智能化系统。

7．中标人须每日对设备运行进行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范，确保设备良好、运行正常；8．中标人须对共用设备设施图纸、资料档案保管齐全、管理完善。

9．大楼维修项目（不含专业设备维护保养）中属正常的维修、保养、更新或使用中消耗的物料以及单项工程费用及元器件费用，单价在500元以下的，由中标人负责。

单价在500元以上的，须报采购人审批，由采购人负责物料采购及工程维修费用。

（四）日常接待和会务服务中标人须协助做好各类会务和上级领导来访及各职能部门办公会议接待等工作，配合采购人做好日常接待、各类会务接待和上级领导来访的服务工作。

1、负责对外来办理业务人员到达楼层提供咨询、指引服务，内部订阅的书报刊、信件及有关文件传递和发放。

2、主要办公室的整理、接待和客人茶水服务。

3、会议接待及茶水服务。

中标人接到采购人会议通知时要了解工作内容，认真做好会议前准备工作及接待工作，保证会议顺利进行。

4、根据采购人要求完成物业区域内其它会务接待服务工作。

（五）绿化养护服务1．养护范围：采购人管辖范围内的室外绿化养护、室内绿化租摆、养护与管理。

参照《广州市城市道路绿化养护管理质量标准》的养护标准养护管理，根据不同的树木、花草，采取相应的养护办法进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、淋水、除杂草和防病虫害。

2．管理标准：（1）室内植物：生长茂盛、叶面清洁干净、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、植物摆设讲究装饰性与组合搭配、摆放植物定期更换。

（2）室外绿化养护：草坪生长浓绿茂盛、生长良好，修剪后整体效果平整，禁止破坏、践踏及随意占用现象，不得更改用途。

3.植物摆放尽量利用有限空间，在墙角、办公桌上处寻找空间行成立体绿化；对重要办公室、大堂、厅角、接待室、茶几、窗边、梯间及走廊按场景不同配置花木习性、形态各异的植物，选择相得益彰的品种，真正达到科学性、环保性、艺术性，4.前台和重要办公室是办公和接待客人的地方，环境布置比较重要，中标人要摆放一些树杆比较粗壮，造型比较好，叶子比较翠绿的造型盆景不但显得环境比较优雅，又有一种高档的气势。

5.会客室可以考虑在茶几上摆放一盆红色开花植物，能使气氛热烈，精神振奋，不易疲劳。

6．大堂是门面形象，为显出一种庄严的气势，适宜摆一些株型大，造型优美的植物。

7．入口内用瓷盆插摆上一盆时花，表示热烈相迎。

梯间及走廊上根据空间大小适当点缀2-4棵中大型植物，起到整体美化的效果。

8．中标人要负责各类重大节假日及喜庆节日的环境布置等工作。

9．据统计中标人需在大楼内摆放；一类植物80株，二类植物363株，三类植物120株，四类植物130株，五类植物193株，六、七类植物根据需要设置。

10.室内植物摆设说明：投标人应根据《南沙公安分局办公大楼植物摆设统计表》进行选取相应植株，并且根据具体位置和采购人要求进行摆设。

（六）其它与物业管理有关事项1．协助大楼内办公室搬运小件物品、清理废旧物品等杂务。

2．协助开展分局基建相关工作，监督分局（含外派单位）的装修、改造工程施工工作。

3．中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

4．中标人在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修保养等登记制度。

5．采购人免费提供一间管理用房（管理用房设在综合楼内）给中标人使用。

并提供零部件物料备料仓库场地（具体面积按实际需求确定）。

采购人不提供中标人物业管理人员的住宿用房。

6．各类用水、用电费用（公共用水用电、设备用水用电）、服务热线电话费用由采购人负责。