南京联合空间装饰集成有限公司代理服务取费标准ﻩ9
20０5年7月1０日
马钢集团康泰佳苑商业地产
代理营销策划、招商项目建议书
概述
20０５年6月经实地考察马钢集团旗下的康泰佳苑商业部分，确属当地综合性较强、有一定地理优势的商业地产，现已开工建设，开发商：马钢集团,应开发商的邀请，南京联合空间装饰集成有限公司构想此方案，以易于开发商比对营销、招商代理合作方式。
５.卖场区域分割
根据市场调查情况,合理分割区域。
三、售楼、招商策划文案及视觉导示系统（8月11日~９月10日）
1.基本元素:名称、标志(LOGO）、标准色、字体字样、吉祥物等
2．应用体系设计:楼书、售楼广告、售楼处看板、售楼处装饰（修）风格、招商手册、招商广告、形象手册、名片、礼品、信笺、服装设计等。
吴京桥 29岁，长期从事装饰建材业的企划宣传工作,参与筹备建设了金陵家装卖场\金陵五金卖场＼金陵灯饰卖场以及大型建材超市家居乐的宣传策划推广工作,98－０2年任南京大贺通力广告公司策划部经理,02-04年任江苏金陵装饰城企划部副经理。
方翔男,32岁，金陵装饰城商场区域经理，2年,特别是２００２年~2003年10月,负责金陵装饰城苏北发展计划的项目负责人,对苏北的家具建材市场较为熟悉。
马钢集团康泰佳苑商业部分营销的关键：
马钢集团康泰佳苑商业部分新建数万平米商业地产（含步行街),就未成熟小区而言，必然有一个相当长的孕育区,长期利好和短期回报不足形成对立局面，如何影响投资者偏向长期利好,想办法改变短期回报不足,将是招商、销售过程中的难点。产权式商铺的销售好坏，取决于商业的发达与否，以及“商气”，商业发达与否,与当地的经济状况有关，相对于企业来讲,它是不可控制的条件,但“商气”是可以通过引进商业品牌,通过商业策划和商业品牌经营来实现,是个可变的因素。因此，马钢康泰商业项目的成功与否,前期最核心的问题是“招商”,后期最核心的问题是“商业运作”,只有解决了这两个问题,马钢康泰商业项目的商铺销售才可能取得成功。
产权式商铺销售模式,业主拥有产权,把经营权交给“商业管理公司”，如果业主要反租自己经营必须符合商城总体商业规划。
康泰佳苑商业部分1-４层铺位,分割成销售对象能够承受的单元面积(根据市场调查数据来定）,控制总价款在心理价位之内,并提供7成10年按揭，开发商提供1０年带租约销售,年回报保证在5%以上(市场调查结果来定）,另选择按揭付款方式的客户,买铺即得2-4年租金（在首期款里扣除)，降低了客户的置业门槛，这是一种常用产权式商铺的销售模式,其他的销售模式要根据市场调查的情况来甄选，并取得开发商的认可。
马鞍山商业地产现状:
经开发商介绍,和我们在马鞍山所看到的情况，当地的商业设施是基本上是以由北向南形成各具特色的三块家居装饰类商业圈，北南半区作为马鞍山的主城区，属于商业区块比较成熟的区域，形成了相对完整的消费链。相对于北半区而言，南半区作为马鞍山新城区,未来的商业、经济、行政文化中心,预计在未来3-5年内将逐渐形成一个新的商圈，随着大量高素质人群的陆续在新区买房入住，必将带动新区商业氛围的形成。可以预见:一个以马鞍山市政办公大楼为中心，向四周辐射的商业地产将保持商业价值的持续增长。马钢集团旗下的康泰佳苑商业地产由于紧临市政大楼和市政广场，商业地产的增值预期不可低估。
3.4租金承受能力调研
二、项目定位(8月15日~8月2５日）
１．项目分析
1．１项目核心竞争力（卖点）分析
1．2竞争者比较分析（问题及机会)
2.项目定位
2.1项目品质功能定位ຫໍສະໝຸດ ２.2品牌形象定位3．目标客户（购买者及承租者）
4.业态组合及规划建议
根据该商业业态规模，初步构想为家居、家俱为主体，办公家具、套房家具、厅房家具相结合的业态组合。
1.１区域商业状况调研
1．2竞争者状况调研
1.３市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）
1.4区域经济状况评估
1.５消费者品牌认同调研
2.目标购买者调研
2．1消费群体细分,消费动机
２．2项目问题及机会调研
２.3购买能力调研
3．品牌供应商调研
3．1品牌类别细分
3.2品牌资料库建立
3.3项目问题及机会调研
商业合作伙伴:
江苏金陵装饰城吴建发董事长、总经理
南京红太阳商业大世界有限公司(红太阳装饰城）李炳禄总经理
南京石林家具广场姜玲总经理
代理营销策划、招商标的：
此方案主要针对马钢家居卖场的商铺。
马钢康泰项目招商、营销策划服务大纲
前期：项目顾问(1~2个月）
一、市场调研(８月1日~8月14日)：
１.区域状况调研:
马钢康泰佳苑商业项目代理营销策划、
招商项目建议书
项目方:马钢集团
代理方：南京联合空间装饰集成有限公司
代理营销策划、招商项目建议书ﻩ2
马钢康泰项目招商、营销策划服务大纲…………………………………………………….3
前期：项目顾问(１～2个月）ﻩ3
中期:招商(6个月)ﻩ7
后期：商场管理经营ﻩ7
马钢康泰项目营销、招商工作计划…………………………………………………………1０
服务团队顾问:
郑向阳南京中央集团（中央商场）副总经理、南京金润发超市管理有限公司总经理,有二十多年大型商场的管理经验和现代超市营运经验,是南京市资深的商业人士。
田平南京久和置业投资发展有限公司、南京江宁房地产开发有限公司（“江南青年城”、“江南文枢苑”）营销策划总监,南京金苹果广告策划有限公司总经理,近几年策划运营了多个房地产项目，都取得了成功，是广告策划界的老前辈,有着扎实的理论功底,更有丰富的实战经验。
四、卖场景观设计(８月2６日~10月15日)
根据VＩ的基本元素，重点设计卖场立面、店招、广告位、前庭广场方案及施工图,卖场内各专业厅通道装修方案及局部节点大样施工图,卖场内各专业厅店铺门头设计方案及局部节点大样施工图及设计工程实现场施工交底和指导。
五、销售策略(8月１６日~8月25日）
1.康泰佳苑商业部分销售模式初步构想(实际模式以市场调查后确定)
服务团队主要成员
陈志锡男，4２岁,曾服务于江苏金陵装饰城3年,常务副总，２003年3月负责南京大方国际家居广场的组建,常务副总,长期工作在大市场经营一线，有着丰富的实战经验，现南京联合空间装饰集成有限公司总经理。擅长“大市场”营销策划、招商、商圈规划、商铺规划、商品规划。
柳君男,２9岁,曾工作于南京日报,多年从事商业记者，2003年起服务于江苏金陵装饰城,企划部经理，2004年３月服务于南京大方国际家居广场,策划部经理。曾担纲过多起房地产项目的策划项目,非常擅长媒体运用。