奥运会——最大的国家级公共场馆群
奥运场馆
其他公共场馆
网球中心 射箭场 曲棍球场
击剑馆 水立方 国家体育馆
奥体中心
奥林匹克 森林公园
北京会议中心
奥林匹克公园
国家天文台
国家科技馆
动物博物馆
国际会议中心 中华民族园
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奥运会——名留青史 现代建筑，极大地丰富了区域文化， 也作为典型的世界建筑符号，流传 于世。
北五环路 隔离绿带
林
萃
路
域
清
路
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项目条件
奥林匹克公园的大环境是区域最可依赖的资源，路网、居住、配套已基本成型，有较 好的居住氛围和投资前景
位于奥林匹克公园 西侧，向北有绿化带 打造，主要依赖向东 的观景
向东紧邻曲棍球馆， 网球中心、森林公园， 远眺景观出众，但近 景资源一般，以硬地 为主
南侧居住氛围成熟， 目前二手房均价在1.8 万元—2万元/平米， 供应较少，成交旺盛
4
国家级配套资源聚集
5
城市功能的越发完善
6
奥运地产的无限发展
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Part 2
区域整体环境
区域印象——奥运的巨大影响 蓝天、高氧、开放、国际、发展
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京城正北轴线 奥运自身联动产业 距亚运村4公里 距中关村5公里 距望京7公里
区域条件——产业蓬勃发展
上地信息 产业区
中关村及 学府路 产业区
奥运产业区 望京
地块
北五环 网球中心 曲棍球馆 森林公园西门
融域 京师园 倚林佳园
国奥村单价在3.1 万元/平米（带装修）
澳林春天 国奥村
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地块指标评价 体量适中，但地块形状不佳，并受到政策用房的负面影响
1 地块南北长（400米）、东西短 （160米）
2 商品房11.9万平米 3 2万平米安置房
日照分析影响大，不利于楼 座的规划排布 靠奥运公园一侧较长，景观 利用条件好
动线周边绿化缺失，由于奥运公园 有围墙封闭，目前道路两侧绿化条件 一般
东侧为奥运场馆，硬地为主，景观 主要集中在东南方向与正东50米外， 具备观景条件
南侧成熟，但景观差，南侧居住气 氛成熟，但京师园外沿老化，形象较 差
西侧较荒凉，为厂房及变电站
北侧有改善条件，五环路有一定噪 声污染，但绿化隔离带可改造为园林
地铁8号线
一期 二期北段
北五环
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高校 科研单位
区域人文——高校、科研单位云集
北五环
林业大学
清华大学
农业大学
石油大学 语言大学
船舰研究院
中科院办
农业机械化 公区
科学研究院
地质大学 科技大学
中国音乐学院 北京社科院
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中小学校 商业 医院
区域配套——生活配套仍需成熟
师大二附中
4S店
北五环
京客隆
喜悦生活广场 京城皮肤 病医院 红星美凯龙
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奥运会——北京CLD
奥林匹克公园的总面积将达到1159公顷，未来将有 230万平米地上待开发的建设用地陆续推出，24万 平米地下商业项目正在招商 将重点发展商业，近期写字楼、酒店、商业等公建 用地11块，总建筑面积110万平米
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小结
1
不可超越的人文价值
2
泱泱大国的世界地位
3
中国文化的最佳传播
5
6
7
8
9
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11
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13
奥运会—无可比拟的人文价值
北京奥运，一场中式元素的视觉盛宴 标志着中国时代的盛大开幕！
14
奥运会—中国的北京
北京
15
奥运会——世界的北京
Los Angeles
●
Montreal
●
● Atlanta
London
●
Moscow
●
●
Athens
Beijing
万家灯火建 材市场
朝阳外语小学 306医院
北辰购物广飘场亮广场 朝阳外语中学
亚运村 医院
北医三院
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酒店 写字楼
区域配套——商务配套积极完善
北五环
北辰世纪中心
亚奥国际 西奥中心 酒店
名人国际酒店 北辰时代大厦 盘古七星酒店 洲际皇冠酒店
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区域小结
1 依托京北，产业蓬勃发展 2 交通便利，发展迅速 3 商务、人文、生活配套逐渐完善 4 紧邻森林公园，空气质量好，适于居住
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Part 3
地块微观条件
基地条件
总用地：60000平米 建设用地：55600平米 容积率：2.5 限高：60米 总面积（地上）：139000平米 其中商品房119000平米，政策用房20000平米 土地获取价格：19.6亿元
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四至条件
无显著缺陷，但除东侧外，对本案环境、品质提升帮助不大
道路体系完整通畅，四周道路均已 建设完成，林萃路由南向北将是未来 主要动线
北京奥运村项目定位方案
【目 录】
I 地段认知…… 4P II 市场分析…… 38P III 需求调研…… 115P IV 项目定位…… 135P V 产品定位…… 165P VI 财务评价…… 257P VII 项目总结…… 279P
2
I
地段认知
3
Part 1
奥运的人文基底
4
2008年8月8日 盛大的北京奥运开幕式
● Tokyo
Sydney
●
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奥运会——亚洲最大的公园
亚洲最大的城区人工水系 亚洲最大的城市绿化景观 世界最开阔的步行广场 亚洲最长的地下交通环廊
680公顷森林公园占地 405公顷国家体育中心占地 2.7公里长龙形水系 18.3万平方米水域 2.4Km长中轴树阵 554gt;交通便利 >环境宜居，舒居安逸
>配套尚不十分完善
3
自身条件
>体量适中 >观景线长
>四面临路 >地块形状有瑕疵 >政策房的负面影响
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价格初判，单价30000以上 初步概算，不考虑土地融资成本，单方成本超过24700元/平米，保证25% 的利润，则售价超过30000元/平米是项目的起码要求。
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IⅡI
竞争市场分析
体量适中，客户圈层的定位 应更加纯粹单一
对整体品质有一定负面作用
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地段价值总结
环境得天独厚，具备打造高端产品的基本条件，但在小环境上有些许 瑕疵需要补足
优势
劣势
1 板块条件
>奥运不可磨灭的人文价值
>奥运公园、国家森林公园 的强大支撑 >政府规划建设的支撑
>距奥运核心场馆较远 >临近五环，噪音影响
产业区 亚运村产业带
三元桥
产业带 二
环
产
业
CB
带
D
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区域交通——道路、轨道建设迅速，出行便捷
毗邻北五环和八达岭高速
区域内两纵（北辰西路、北辰东路）两横 （大屯路、科荟路）构成中心区主干道，林 翠路、安立路、北苑路也是连接区域内外的 重要道路
地铁8号线贯穿奥运中心区，全部建成后将成 为中轴西侧贯穿南北城的重要线路，且设林 翠路站，正是本案所在位置 8号线二期正在建设，将于2012年通车