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江西鄱阳湖现代物流园 物流园的盈利模式的演变
物流园区的盈利模式随着园区发展阶段的改变而不断变化。
一般情况下，物流园区的盈利模式 随着园区发展阶段的改变而不断变 化。在形成初期，应着重利用基本 功能盈利，使园区稳固发展。进入 成长期，应充分发展增值服务，使 园区在基础稳固的情况下形成质的 飞跃。而进入成熟期则需要注意拓 展园区服务，如果园区管理者不能 充分结合市场及自身情况拓展物流 园区的服务功能，园区的发展将进 入第4象限中的衰退期。
德国采用的是“政府统筹规划，企业自主经营”的方式。政府在规划初期就将园区配套基础服务设 施的建设列为重点投资项目，建立大型综合生活服务中心，提高园区整体服务水平，目的是凭借优良的 服务为园区增值。德国在这种模式下得到了丰厚的收益，正是凭借优良的增值服务赢得了欧洲最成功的 物流园区称号。德国不莱梅物流园区就是这种盈利模式的典范，投入产出比高达1:6，投资回报期较日本 模式短。
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江西鄱阳湖现代物流园 物流园的盈利模式解析（一）
流物园区的主要收入来源首先是库房/货场等租金及管理费。
流物园区的主要收入来源首先是库 房/货场租金，办公楼租金、配套 设施租金/管理费和物业管理费； 其次是入驻物流企业的增值服务费、 设备租金等；再次是业务整合收入； 最后是土地升值后出售。当然，还 有政府的税收优惠以及国家扶持政 策获得的收益等，也是物流园区主 要收入来源的一部分。
边缘收入：升值后出售
次要收入：业务 整合收入
主要收入：增值服 务费、设备租金及 整合收入
核心收入
办公楼租金、配套 设施租金/管理费 和物业管理费
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江西鄱阳湖现代物流园 物流园的盈利模式解析（二）
收入类型 商务办公区经营收入
物流电子商务平台的收入
收入内容
包括物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心 入驻企业办公间租金和物业管理费收入
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江西鄱阳湖现代物流园 物流园盈利模式概念
物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费 用、项目投资收益及其他收益。
根据国外物流园区的发展经验，其投 资回收期大约在十年左右，其主要原 因是物流园区投资大，赢利途径有限， 投资回报缓慢。在我国，由于地价相 对更为低廉，同时物流园区大多利用 了原来的仓储设施存量，因此，理论 上来说，其赢利前景应该更为看好。 由于投资主体的不同(有的以政府为主， 有的以企业为主)，以及物流园区功能 上的不一样，各园区投资者有着不同 的赢利能力，回报率也不一样。
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பைடு நூலகம்
江西鄱阳湖现代物流园 物流园的盈利模式分类
目前国内外物流园区的盈利模式主要包含以下六大种类： （1）基本的园区服务；（2）集聚的规模效益；（3）优惠的保税政策； （4）增长的土地价值；（5）低廉的仓库租金；（6）优良的增值服务。
日本最著名的物流园区是东京的四大园区——葛西、阪桥、和平岛、足立。其盈利模式集中在利用土地 价值和仓库租金方面。首先，政府以很低的价格将土地出租或者出售给行业协会，再由行业协会向成员 私募资金；其次，政府促使银行向经营者长期提供低息或无息贷款；同时，政府通过加大基础设施投资、 加快项目竣工等方式为投资者提高当地地价。通过这些举措，利用土地价值和仓库租金就成了日本物流 园区投资者与经营者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投资回报期较为漫长。
江西鄱阳湖现代物流园
江西鄱阳湖现代物流园 案例分析
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江西鄱阳湖现代物流园
物流园盈利模式专题分析
2013.09.27
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江西鄱阳湖现代物流园 目录
1、物流园盈利模式概述 2、物流地产商盈利模式分析及案例 3、小结
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江西鄱阳湖现代物流园 物流园盈利模式概 述
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江西鄱阳湖现代物流园 什么是盈利模式？
盈利模式指按照利益相关者划分的企业的收入结构、成本结构以及相 应的目标利润；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样 的模式和渠道来赚钱。
盈利模式是企业在市场竞争中逐步形成的企业特有的赖以盈利的 商务结构及其对应的业务结构。 企业的商务结构主要指企业外部所选择的交易对象、交易内容、 交易规模、交易方式、交易渠道、交易环境、交易对手等商务内 容及其时空结构；企业的业务结构主要指满足商务结构需要的企 业内部从事的包括科研、采购、生产、储运、营销等业务内容及 其时空结构，业务结构反映的是企业内部资源配置情况，商务结 构反映的是企业内部资源整合的对象及其目的。业务结构直接反 映的是企业资源配置的效率，商务结构直接反映的是企业资源配 置的效益。 任何企业都有自己的商务结构及其相应的业务结构，但并不是所 有企业都盈利，因而并不是所有企业都有盈利模式。
货运交易信息费：是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交 易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。 电子结算费用：是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、 一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。
中国的物流园区发展还处于起步阶段，盈利模式比较单一，主要利用基础功能来盈利，而极少利用 增值服务。但是由于政府扶持力度逐渐加大，加上行业的刚性需求，所以，中国的物流园区盈利模式主 要集中在“基本的园区服务”、“集聚的规模效益”、“优惠的保税政策”三个方面。
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江西鄱阳湖现代物流园 物流园的盈利模式分类
从开发性物业方面分析，国内物流园区的盈利模式分为三种： 第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售； 第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营； 第三为部分销售，部分持有。
盈利模式
全部销售
全部持有
包括货运交易信息费和电子结算费用
物流配送区的收入
包括基本收入和增值收入，基本收入主要来源是城际物 流中心、城区配送中心办公用房出租收入、仓储中心仓 库出租收入、运输中心停车收入等。增值收入指业务整 合收入。
商务生活服务区的收入
包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人 商务会所、餐饮购物中心和公寓等。（其中园区管理服 务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入）。