式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业
主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面
形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，
讲课主要内容 一、物业基本制度政策简介
我国的物业管理制度政策是由 国家法律法规、 部门规章、 地方性法规共同组成的。
中物
华业
人管
民理
共条
和例
国
物
权
法 （ 人 大 通 过
（ 国 务 院 通 过
主总
席 令 ）
理 令 ）
业住物 主宅业 大室管 会内理 和装企 业饰业 主装资 委修质 员管管 会理理 指办规 导法定 规 则 （（（ 住住住 建建建 部部部 部部部 长长长 令令令 ）））
1、业主大会成立难； 2、业主大会开会难； 3、业主委员会更换难； 4、业主监督难； 5、行政部门监管难。
目录
第一章 第二章 第三业 第四章 第五章
总则 业主大会 主委员会章 指导与监督 附则
第一章 总 则
Байду номын сангаас
第一条 为了规范业主大会和业主委
员会的活动，维护业主的合法权益，根据
《中华人民共和国物权法》、《物业管理
按2007年11月26日《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的 决定》(建设部令第164号)
（八）《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）
（九) 2003年6月，建设部发布《物业管理条 例》（07年修订）和《业主大会规程》。
(十) 2003年9月，建设部发布《前期物业管 理招标投标管理暂行办法》。
7、 《关于审理物业服务纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》 2009 10 01
8、 《业主大会和业主委员会指导规则》 2010 01 01
9、 《物业承接查验办法》
2011 01 01
业主大会和业主委员会 指导规则
2010年1月日起实施
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局 （建委），新疆生产建设兵团建设局：
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规 则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组 织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上 且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时 处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定 的其他情况。
合的物业管理制度体系建设基本形成，标志着我国物业管理法制建设 进入了一个新的阶段。
《物业管理条例》创设的法律制度（七项）
物
业主大会
业
管理规约
管
前期物业管理招投标
理
物业承接查验
基
本
物业管理企业资质管理
制
物业管理从业人员职业资格
度
住宅专项维修基金
2007年以后物业基本制度政策
1、 《中华人民共和国物权法》
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区 域的划分成立，一个物业管理区域成 立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数 较少且经全体业主同意，不成立业主 大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。
成立业主委员会的第一步
第八条 物业管理区域内，已交 付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时，建设单位应当按照物业所在 地的区、县房地产行政主管部门或者 街道办事处、乡镇人民政府的要求， 及时报送下列筹备首次业主大会会议 所需的文件资料：
业主大会和业主委员会应当依法履行职责， 不得作出与物业管理无关的决定，
不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对 业主损害他人合法权益和业主共同利益的 行为，有权依照法律、法规以及管理规约， 要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔 偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产 行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政 府负责对设立业主大会和选举业主委员会 给予指导和协助，负责对业主大会和业主 委员会的日常活动进行指导和监督。
(十五) 2004年9月，建设部发布《业主临时公约(示范文本» )和 《前 期物业服务合同(示范文本» )。
(十六) 2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规 定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考 试办法》。
(十七) 2007年3月全国人大 《中华人民共和国物权法》 (十八) 2007年9月发改委，建设部《物业服务定价成本监审办法（试行》 (十九) 2007年12月建设部，财政部《住宅专项维修资金管理办法》 (二十) 2009年5月 两个《 最高院关于审理纠纷案件的司法解释》 (二十一 ） 2009年12月 建设部《业主大会和业主委员会指导规程》 (二十二 ） 2011 01 01 《物业承接查验办法》 到目前为止，一个以《物权法》、《物业管理条例》及其配套法规相结
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主代表的产生方式； （七）业主大会会议的表决程序； （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等； （九）业主委员会换届程序、补选办法等； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
山山青 东东岛 省省市 物物物 业业业 管质管 理量理 条保条 例修例
金 管 理 办 法 ） （（（ 省省市 人住人 大建大 通厅通 过通过 ）过）
（一） 《城市新建住宅小区管理办法》
《城市新建住宅小区管理办法》是我国第 一部系统规范物业管理制度的规范性文件
1、确定了物业管理活动的主要部门
2、确定了物业管理工作的基本内容
（最迟的时间限制）
第十条 首次业主大会会议筹备组由 业主代表、建设单位代表、街道办事处、 乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表 人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组 组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担 任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街 道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织 业主推荐。
主
3、明确了社会化、专业化的物业管理模式
要
4、确定了业主选举产生物业管理委员会制度
5、明确了管理委员会的权利义务
内
6、明确了物业管理企业的权利义务
容
7、确定了物业管理服务的合同制度与备案制度
8、针对业主的主要违规行为提出管理措施
9、针对物业企业的违规行为规定行政处罚措施
（二）物业管理服务考评标准（最高行业规范） （三）物业管理从业人员培训合格上岗制度（注册取代） （四）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
第十五条 筹备组应当自组成之日起90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会 议。
（对筹备组的工作要求、首次业主大会的召 开时间限定，最长60天+90天的限定）
业主大会自首次业主大会会议表决通过管 理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主 委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的 分期开发的建设项目，先期开发部分符合条 件的，可以成立业主大会，选举产生业主委 员会。首次业主大会会议应当根据分期开发 的物业面积和进度等因素，在业主大会议事 规则中明确增补业主委员会委员的办法。
分期开发的建设项目成立业主大会难得以解决
第十七条 业主大会决定以下事项（由7项细列为10项）
（一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业；
｝ （六）筹集和使用专项维修资金；
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维 护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管 理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主 大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们， 请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地 产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二○○九年十二月一日
导则主要解决了五难问题：
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业 管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的， 由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹 备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的
专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形
2003年11月 发改委、建设部《物业服务收费管理办法》
（五）《物业管理企业财务管理规定》 （六）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
按2007年12月4日，建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金 管理办法》（建设部令第165号），自2008年2月1日起施行
（七）《物业管理企业资质管理试行办法》
筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的， 区、县房地产行政主管部门或者街道办事 处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹 备业主大会书面申请后60日内，负责组织、 指导成立首次业主大会会议筹备组。
创新之一：共同管理权的限制