友谊东路商业物业情况 经营档次
北侧多为老社区一楼改造商业，南侧以 鑫天山水洲城住宅底商为主 中档
辐射范围 面积大小
租金水平
本社区内居民 多在20~100㎡之间。40㎡为主力铺位
40㎡主力铺租金一般是30-40元/㎡·月 20㎡以内的租金一般是80-100元/㎡·月
周边商铺空置普遍 周边项目裙楼商业及临街门面较多空置，商业成熟度较低，发展 水平低，需要一定的发展培育期。
项目对面的湘超景园、及电力活动大楼等，裙楼均有商业分布， 且大部分商铺为空置状态。
三、区域消费特征分析
· 周边人口分布不集中，近几年入住率低，氛围不成熟 目前周边成熟的住宅小区较多，但入住率少，消费群体不集中，区域商圈 暂未形成。
1.5公里范围内，超市较多，项目目标群体缩小周边 周边1.5公里范围内，有大润发、标志的新一佳（1 万平米）、红星步步高、奥园的沃尔玛、等大型商超盘 踞，加之未来几年，该区新规划的商业如（鑫远城市商
业项目 方案：社区配套业态+休闲娱乐+餐饮
档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档
楼层 1F 2F 3F
业态定位
面积（㎡）
社区便利店、银行、药店、通 讯营业厅、蛋糕店、干洗店等 200/700/300 配套业态 中式餐饮、商务茶楼 休闲足浴、健身会所 1500/1500 1500/1500
人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提升，发展前景很好。
品牌连锁商业业态基本为空白，社区配套需复合型商业业态
周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类不齐全，缺 乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求，
市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲
娱乐项目等一站式消费上。
4、三层分割说明： · 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为 二个铺或整层出租。
· 商铺现状建议： 建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位， 玻璃、圈闸门等安装到位，达到一般商铺的交 付条件。
七、项目租金定位及工作说明
1、总的策略是：提前进行一、二楼主力店（面 积1500㎡以上品牌连锁店）的招商，后进行临街 商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具 体为先将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定 二、三楼主力店的主入口，方便一楼临街门面的 分割、招商；
富兴嘉城一期商业招商定位方案
目录

一、项目情况说明 二、区域商业特征分析 三、区域消费特征分析 四、市场机会分析 五、业态定位建议 六、铺位分割及建筑修改建议 七、项目租金定价及工作建议 八、我司下阶段工作思路 九、大集公司介绍
一、项目情况说明
1.位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万 芙路，北靠友谊路，南临新韶路。 2. 交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊 路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，但目
单从一期9000平方的商业体量，结合目前周边商
业环境现状、周边的商业业态竞争激烈性分析；及本 项目二三期的风情商业街尚未建设，未能形成强势聚 合效应等因素分析；本项目保守辐射范围应在木莲冲 路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区域内。
五、业态定位建议
主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业业态互补的商
六、铺位分割及建筑修改建议
1、根据业态需求的分割和整改建议 一楼尽量划成小铺出租，二、三楼裙楼划为一至 三个商家进驻，临街一楼预留二个楼梯、如二、 三只有二个商家进驻，可去掉一个预留楼梯。
2、一层商铺分割示图如下：
3、二层分割示图如下： · 本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为 二个铺或整层出租。
2、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距 不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将 商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资 回收期。 3、如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起 一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。
4、周边类似商业裙楼租售情况分析 周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力 科技园、湘超景园等项目，一楼租金起价一般在 50-120元/㎡· 月水平，二层租金在30-35元/㎡. 月水平，三层租金在23-28元/㎡· 月水平， 但本项目暂不成熟，一期业主未入住，人流 少，培育期时间约为2—3年，和其它项目无类比 性。
业广场）等，与众多新楼盘裙楼底商的出现，定会有商
超业态据地力争；因此本项目的主力消费群体，更多还 得以依靠项目本身，及周边5分钟路程范围内的目标消费 群体。
四、市场机会分析
未来商业发展前景好
项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域，随着市
政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善，入住率的提高，
一期项目主力店
二、区域商业特征分析
该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，入
住率极低，人气缺乏。周边楼盘入住居民尚少，除满庭芳、 青园花都、星语林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余楼 盘入住率很低，同时还有较多在建或拟建项目，入住率极 低，居民入住需要较长时间。
周边商业主要依附于韶山路商业气氛漫延，现有成形 只分布在友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入 住率较高），其业态为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型 超市、药房、中介等为主，其中餐饮小型餐饮居多，大型 餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。
辆较少；途径的公交路线有145 、116、140等。
3.周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少， 成熟老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。
4、项目规模情况 项目商业分主力店和街铺门店，现一期主力店共三层，已修建完成， 准备启动招商，总计9000平方米；其它商业2万多平方米，分二、三期 开发，车位420个。
5、项目租售建议： 项目周边商业不成熟，直接销售，售价较低； 本项目属于典型的未成熟项目，重点在于招商，先 将商业做起来（前期培育期约2-3年），加大后期 租金递增，再销售，售价相对较高， 本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总 体原则是（三年内）先将商业做起来，将以较高售 价出售，达到该项目商业部分利益最大化。