住宅地产面临的变革
传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦。 传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动。 传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变
住宅与商业地产正在此消彼长
中国商业地产现状
世界发达国家的商业地产与地产业占比25%-30% 中国香港商业地产与地产业占比35% 30%-50% 中国内地商业地产与地产业占比2%
• 新形势下房地产走势 • 商业地产的基本概念 • 商业地产的财富价值 • 商业地产的投资要诀
新形势下房地产走势
中国房地产现状
高GDP、高就业的房地产行业 房地产行业产值已占国民经济的23%左右。2009年，
中国GDP为33.5万亿元，同比增长8.7%，而房地 产行业产值为8.6万亿元，同比增长23.3%。房地 产行业从业人员超过3500万人。 2009年，房地产行业总产值净增加1.38万亿元， 占我国GDP增加值的51.6%。房地产行业对GDP增长 的贡献在24%-30%。 2010年美国GDP7.26万亿美元，中国5.87地产行业对GDP增长的贡献在30%左右 ；
房地产行业涉及超过100个行业、部门利益 ；
房地产行业，建筑业，包括土建、市政、景观绿化、水利、消防、弱电，意见勘 察、设计、质监、监理、测试等行业部门；建材行业，包括门窗、金属五金、水 泥、沥青、钢材、砖瓦、石材、瓷砖、卫浴器具、桥架、电器电缆；能源行业， 包括铁矿、石矿、水泥、石油沥青等，因建筑消耗大量钢材、水泥、砖块、磄渣 、沥青。家居电气行业，包括家具、水电煤用具、空调、电视、洗衣机、冰箱、 各类生活用具等等，媒体单位，包括报社、电视台、电信、邮政宣传、公交广告 、广告公司、路灯广告公司等 ，配套服务，如物业公司、礼仪公司、酒店（交际 与会务）、家政服务，公共产业，包括电力、自来水、燃气、排水、广电局（广 电网络敷设）、电信、移动、邮政等 ……………………………………
王健林说，到今年年底， 万达广场数目将达到近 60个，明年起每年增加 20个。几乎每一座万达 广场都成为了所在城市 的地标。即便选址远离 原本的中心地带，万达 广场的开业总能引发城 市商业生态的平移—— 这里才是市中心。
商业地产基本概念
商业地产的定义
作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产,
新“国八条”
进一步落实地方政府责任 加大保障性安居工程建设力度 调整完善相关税收政策，加强税收征管 强化差别化住房信贷政策 严格住房用地管理 合理引导住房需求 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 坚持和强化舆论引导
各地落实新“国八条”细则
2月28日 杭州：本市居民限购第三套房 2月23日 温州：本市居民家庭暂停购第三套房 2月22日 厦门：新限购令认房不认贷 2月20日 无锡：无锡限购细则出台 暂停发放三套公积金贷款 2月20日 宁波：楼市调控新政出台限定 三类人不得再买房 2月19日 南京：本市居民限购第三套房 2月19日 上海：出台5条限购细则 买房须核对户籍婚姻材料 2月16日 北京：调控15条细则 外地户籍购房须有5年纳税证明
新“国五条”的核心：严格遏制住房投机投资
• 新“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点 扩大（这是目前国内各大媒体所强调的一个看 点），也不是所谓的限购政策继续执行等，而是 强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房 地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调 的是未来住房市场性质改变。如果要让未来住房 市场性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击 房地产投机投资，也要采取政策让房地产赚钱功 能逐渐退出市场。新“国五条”的核心就是严格 遏制住房投机投资，鼓励住房消费。在市场看来， 这是老调重弹，但如果一些人仍然梦想如前十年 那样通过疯狂炒房赚钱，那么新“国五条”明确 告诉市场，这个时代可能会结束。
关乎到国家现代化建设 与战略发展——‘城市 化进程’是必经之路， 快速上涨的房价将无法 持续“城市化”
调控
住 方向 宅 地 产 调控
手段
a、增加有效供给（包括公共租
赁房、保障性住房等）。
b、抑制投机需求。
金融（货币紧缩和提高利率） 税收（征收房产税） 行政（限购和限贷）
2011年新“国八条”调控出台， 标志着连续高压调控政策已经形成。
中国如果要寻找可以替代房地产的 支柱产业，恐怕只有“农业”和“农产 品加工业” ！
以居住功能为主的住 宅房地产。推广对象 为自然人
工业类有别于住宅、商 业和综合类用地以外的 第四种性质用地。在我 国，工业房地产的土地 批租年限为50年。推广 对象为法人
商业地产通常指用于各 种零售、批发、餐饮、 娱乐、健身、休闲等经 营用途的房地产形式， 推广对象是自然人
以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指
政府增加保障房供应
十二五期间3600万套，其中2011年1000万套，中央已经下拨财政 专项支持金1030亿元。
4月8日至10日，全国人大常委会委员长吴邦国在重庆调研。吴邦 国指出，让广大群众住有所居是一项暖人心的“德政”，希望重庆不 断完善保障性住房建设的做法，为全国提供有益经验。
国家总理温家宝4月连续两个周末到地方考察。继上周末考察山西 吕梁山区后，8日至9日温家宝再到浙江调研，并在宁波主持召开上海 、江苏、浙江三省市经济形势座谈会。温家宝指出，稳定物价总水平 是当前宏观调控的首要任务。中央加强房地产市场调控的目标是明确 的，决心是坚定的。
3月赴内蒙古自治区考察后，国务院副总理李克强8日至9日又先后来 到吉林省吉林市、长春市考察。他在考察中强调保障性住房建设，给 群众“定心丸”，并指出要做好能源产供销衔接，确保市场供应。
限购令将作为长期政策执行
新“国五条”（2013.2.20）
• 完善稳定房价工作责任制 • 坚决抑制投机投资性购房 • 增加普通商品住房及用地供应 • 加快保障性安居工程规划建设和 • 加强市场监管