高科技园区的开发模式分析
上一篇/ 下一篇2009-10-16 14:26:05
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一、开发模式的类型
根据前面对园区开发业商业模型的分析，高科技园区因开发主体的不同大致分为“政府主导”、“公司化运作”两种模式。

（1）政府主导开发模式
政府独资开发模式即是政府作为土地开发的主体，并承担最终损益。

基本的过程是，当地政府出资建园区（地产），建相关服务及生活配套设施（房产），组建管委会对园区进行管理，招产业投资者入住。

该模式的优点是有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡；其缺点也很明显：一、政府的融资风险很大，容易对整个园区的发展产生较大的负面影响；二、局部和整体利益矛盾突出，经常是基地建成了占用了大量资金，却没有孵化资金，没有发展后劲；三、由于此种模式的市场化程度很低，以行政方式进行运作致使效益不高而达不到资源优化配置的效果。

（2）公司化运作开发模式
此种开发模式下，园区开发主体为公司（政府也可以土地和少许资金入股），以市场化的运作方式进行开发，政府提供相应的政策支持，相应的，政府也可从园区建设、园区服务方面获取一定的利益。

此种开发模式的优点是有利于企业的市场化运作，有效地解决了开发的融资问题；其缺点是政府在开发过程中有可能会影响企业的决策活动，延缓园区开发效率，需要开发企业与政府进行很好的沟通。

此种模式由于市场化程度较高，已成为目前高科技园区开发的主流模式。

二、公司化运作开发的投融资模式
园区的建设、运营（特别是科技创业园的建设、运营及园内的高新技术孵化、产业化过程）等都需要巨额投资，单是政府，或企业都很难支撑庞大的费用支出，能否成功融资成为园区开发成败的关键环节之一。

（1）实业投资资本运营模式
实业资本运营模式是较为常见的高科技园区投融资模式。

开发公司可吸引众多实业投资者对园区本身、以及园内高科技企业进行投资或提供相关配套服务。

投资者获取利益的渠道主要包括房产开发收入、房租收入、配套服务收入以及产业投资收入等，浦东软件园即是采取此种投融资模式。

（2）风险投资资本运营模式
此种模式在我国市场经济不断发展、资本市场逐步健全的基础上衍生出来的一种资本运营新模式。

具体来讲就是：政府以政策、土地和少量资金引导，吸纳多元化的社会资本、技术和人才，以风险投资的运作理念、游戏规则进入科技创业园的建设和运营市场；科技创业园运营的主要资金来自风险投资，投资者将建好的房产（包括办公楼、孵化器、公寓等）投资给高科技企业，使得这些企业的无形资产变成固定资产，通过抵押贷款以获得企业运作资本。

这种模式的优势在于：一方面，风险资本掌控园区的运营有利于项目的孵化和高效市场化运作；另一方面，科技园在这种风险投资参与的方式下，本身已成为一个风险投资项目，风险投资者可以对园区进行整体品牌运作，吸引更多的资金进入，再通过资本运作方式，将
创业园的整体股权在一定时期内公开上市增值变现，实现创业园的预期盈利和资产增值，收回投资，并实现科技园区的良性循环发展。

高科技园区的运营服务模式分析
上一篇/ 下一篇2009-10-16 14:25:44
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作为“二次创业”的高新技术园区，按照早期的“工业园模式”运营已远远不能适应市场的需求，园区所提供的也不仅仅是物业服务，更重要的是，应（要）为入园企业提供一整套包括“投融资、信息、人才、后勤保障”在内的增值服务体系。

1、创新孵化新模式
高新技术园的孵化功能在很大程度上决定了入园企业的成长潜力，创新成为高科技园区的生命之源，创新孵化模式的核心在于通过不断增强创新园区的孵化功能，加强园区与企业的密切联系，及时掌握企业发展动态，形成与企业之间的良性互动，提升入园企业的孵化毕业率。

【案例：丰台园科创中心的“5+2”孵化新模式】
为了给企业提供一个更好的创新、创业环境，推动孵化服务与企业发展需求的有效对接，使孵化功能得到进一步提升，丰台园科创中心通过在实践中不断摸索、总结，推出“5+2”孵化新模式。

“5+2”孵化新模式，即以创业培训、中介服务、实验室共享、投融资、信息网络这五大服务体系为核心的孵化内容，通过“分级分类孵化”、“巡诊式服务”这两大服务方式加以贯彻实施。

2、专业的投融资服务平台
主要指建立风险投资及信贷担保体系，设立园区的贷款担保机构，解决科技型中小企业融资难的问题；组织和引导企业进行技术产权交易，帮助企业进行资本运作，进而推动股权融资机制的建立等等。

【案例：中关村科技园“五大融资平台”】
2004年，中关村科技园区在投融资体系上构建五大平台：投融资指导工作平台、上市融资平台、产权和股权交易平台、私募资本市场平台和中短期借贷市场平台，加强园区企业与各类投融资机构的合作，搭建双方之间的交流平台和投融资政策信息传递平台，发掘中关村园区的投资价值，促进各类投融资机构到园区投资。

同时，在中关村企业信用咨询委员会的基础上，成立了中关村投融资服务中心。

服务中心将采取中介费政府采购的形式，实现对园区企业的支持；通过为投资人和企业搭建信息平台和信用平台，实现投资者和企业之间的信息交流。

3、全面的人才服务平台
高新技术企业最大的资产是人才，高新技术园区人才服务体系的建立，能为园区的发展、为园内高新技术企业的发展奠定良好基础。

例如：西安高新区人才服务中心为了方便园内企业的人才需求，建立了专业人才库，不仅节省了企业的经营成本和时间，还可以及时选择到企业所需人才，使人才进入企业可以很快开展实质性的工作。

另外，人才中心在一些项目的招商前期就主动进行沟通，了解企业人才需要，对相应的人才进行搜寻，有针对性地进行选取，为企业提供实实在在在的服务。

4、完善的后勤服务平台
除了孵化功能和融资平台，园区经营者还应为企业建立完善的后勤服务平台。

包括由
通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系。

例如：“海淀创业园”与国际著名管理咨询机构Accenture公司合作，建立了具有科学性、客观性和实时性的中小企业评测系统，对入园企业的经营策略、执行能力和运作框架进行评测。

创业企业由此也学到了自我分析的方法，并可以运用到自身的实际经营管理过程中去。