长春经开区南部区域服务业发展规划（含商业规划）报告汇报稿深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年6月2日项目委托方：长春经济技术开发区管委会项目承担方：深圳新摩尔商业管理有限公司项目领导小组：组长：长春市市长助理、长春经济技术开发区党工委书记吴德金长春经济技术开发区管委会主任张焕秋副组长：长春经济技术开发区管委会副主任赵旭长春经济技术开发区管委会副主任王大鹏课题负责人：深圳新摩尔商业策划有限公司董事长杨宝民课题组成员：深圳新摩尔商业管理有限公司韩晓鹏、赖格园、张泰、严屴、江禾、张健政长春经济技术开发区管委会关大维、刘波、华景斌、赵东明、陈德智、陈铁志、邹亚非、杨松望、安晖、郑燕、王平摘要历经18年的艰苦创业，长春经济技术开发区坚持国务院提出的‚三为主、二致力、一促进‛的发展方针，迎难而上，开拓奋进，社会经济取得了长足发展，已经成为各区域中最具活力，发展最快的增长源。
在新的历史条件下，长春经开区要落实‚北部建区，南部建城‛的战略部署，不仅要继续发展现代工业，而且要积极打造东北亚服务业示范区。
通过规划发展服务业，进一步优化经开区产业结构，增强经济增长模式、提高收入水平、增加就业人口，增加长春经开区持久的地方税收来源，增强长春经开区的经济文化辐射能力，实现经开区经济跨越式发展，发挥经开区在长吉图甚至在东北亚区域服务业发展的引领、示范和带动作用。
通过三个月时间对长春经开南区调查研究，深圳市新摩尔公司在长春经开区服务业办公室的大力支持下，按照长春市服务业发展规划思路与原则，并参考各区以及南部新城服务业专题规划，完成了长春经开区南部区域服务业产业规划初步方案。
初步确定了经开南区服务业的总体定位、产业发展方向与空间布局：总体定位：长春东部副中心城市商贸会展之都以‚退二进三‛、长吉一体化为契机，优化产业空间结构，形成‚大制造、大流通、大商业‛为主导的产业发展格局，以大制造促进大流通，以大流通带动大商业。
以房地产业为载体，以发展生产性服务业为重点，大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等重点产业，形成立足长春经开区、引领长吉图、服务东北亚的现代服务业核心示范区，打造长春东部副中心，建设长春东城核心商圈。
服务业产业发展方向：‚大力发展五大重点产业、培育三大关联产业、完善三大配套产业‚的产业发展思路。
即依托先进制造业，重点发展商贸物流业、会展业、科技服务业、房地产业、现代零售业；重点培育金融服务业、信息服务业、商务服务业；完善社区服务业、文化服务业、公共服务业等配套产业。
总体布局：‚一街一带两轴三心‛。
一街：临河商业街；一带：伊通河——北海公园滨水景观、游憩商业带；两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴，三心：金源——中东商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心。
同时，我们对现代零售业发展提出了完整的规划思路。
我们认为商业已经不是孤立商业项目的竞争，目前长春已经进入了商圈竞争时代，经开区要主动打造长春东城核心商圈，通过比较分析基础条件，建议以东南湖大路和赛得广场为核心打造长春东部核心商圈。
运用杨宝民先生提出的洋流布局理论，对临河街、东南湖大路、自由大路、珠海路、仙台大街、昆山路、东方广场等主要商业街区明晰商业定位，提出了‚两圈一带五街一集群‛的商业空间布局，合理分布重大商业项目，形成以点连线，以点带面的发展格局。
对于即将转型开发的医药产业园，我们给出了沿着仙台大街建设文化特色综合体，沿着会展大街建设商务餐饮综合体和商住楼，服务会展中心的功能定位建议。
对于长石公路和长吉南线扇状区域，我们根据区位特点提出了发展特色市场ＭＡＬＬ的思路。
在核心商业区的创新开发模式上：鉴于长春经济开发区需要持久的税收来源，现代服务业今后将是重点税收来源。
我们建议突破常规措施，及早收储核心商业区土地，部分优质地块采取联合房地产开发方式，降低负债，增强融资能力。
完全以土地出让模式建设核心商业区难以把控业态，我们需要借鉴国内成功的开发模式，建议部分边缘土地以出让方式为主，其他以现有土地为基础组建核心商业区开发公司，引进外来投资，根据规划要求建设好核心商业区，形成核心商业街区和主题商场以及购物中心组成的商业旺区。
关于新型业态规划：一是发展保税名品商业街区和保税贸易中心；二是今后经开北区交通便利风景优美的区域选址发展奥特莱斯；三是填补经开区品牌商业街区的商业空白，以昆山路和金川街为主打造品牌商业街区。
长春经开区服务业规划不仅注重产业规划，而且注重服务业产业规划的可操作性，提出了阶段性工作任务和重点项目。
对于具体服务业项目，我们提出了招商思路和具体招商目标建议，鼓励以商招商。
在项目基础上我们建议长春经开区允许著名服务业企业创办高端服务业园区，可以鼓励采取官助民办的模式，发展文化产业园区和两岸保税共同市场等。
政府主要在税收奖励方面和土地政策方面给予倾斜支持，事先需要评估这类项目能够带来稳定的税源。
针对长春经开服务业发展的实际，我们提出了主要产业发展的目标和具体政策措施，最后提出了经开区盈利模式研究成果。
目录第一部分经开南区服务业发展规划总体说明 (1)一、规划背景 (1)二、规划依据 (2)三、规划范围 (3)四、规划原则 (4)五、规划目的 (6)第二部分经开南区服务业发展基础和发展环境 (9)一、经开南区服务业发展基础 (9)1、经济产业基础 (9)2、投资环境基础 (10)3、园区规划基础 (11)4、服务业发展基础 (11)二、经开南区服务业发展的优劣势 (15)三、经开南区服务业发展的机遇与挑战 (18)第三部分经开南区服务业发展的指导思想和发展重点 (24)一、总体思路 (24)二、发展定位 (24)三、发展目标 (25)四、发展策略 (26)五、发展重点 (34)1、服务长吉一体化，对接长吉图，瞄准东北亚，做强做大现代物流业 (35)2、完善配套设施和相关服务，进一步发展会展业 (36)3、提升生活品质，稳步推进发展房地产业 (37)4、大力发展商贸零售业，打造长春东城核心商圈 (38)5、鼓励企业自主创新，发展科技和信息服务业 (40)6、培育金融产业，完善金融服务体系 (42)7、配合转型发展，建设高端商务服务业 (47)六、产业细分 (50)第四部分经开南区服务业发展空间布局 (52)一、总体空间布局 (52)1、一街：临河商业街 (54)2、一带：伊通河——北海公园滨水景观、游憩商业带 (54)3、两轴：南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴 (54)4、三心：金源——中东大市场商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心 (55)二、功能分区规划 (57)三、医药产业园和东方广场东侧地块功能研究 (59)四、商业规划 (64)1、总体布局：三圈一带五街一集群 (64)2、商业街区业态定位 (65)3、详细规划 (67)4、核心区开发思路 (76)5、主要商业项目分布 (81)6、酒店规划布局 (83)7、长春经开区重点服务业项目和创新机制 (85)8、商业规划实施阶段 (88)第五部分经开南区服务业发展保障体系 (91)一、组织管理体系 (91)二、政策体系 (93)第六部分招商策略与盈利模式研究 (100)一、招商策略与目标 (100)二、现代服务业盈利模式建议 (103)附件： (1)第一部分经开南区服务业发展规划总体说明一、规划背景随着经济全球化与信息技术的发展，新一轮全球性产业转移正在进行，服务业逐渐成为继制造业转移后的新的产业转移热点，其中金融、保险、咨询、管理和法律等专业服务更是成为产业转移的重点领域。
中国服务业25年里增加值年均增长10%，服务业占全社会就业人员的比重由12.2%升到29.3%。
但仅占经济总量的四成左右，低于印度的52%，更远低于发达国家的70%以上的水平。
总体看来，总量不足和结构不合理是中国服务业的基本特征之一。
2007年3月19日，国务院公布了《加快发展服务业的若干意见》，要求尽快使服务业成为国民经济的主导产业，并使之成为吸纳城乡新增就业的主要渠道。
长春经济技术开发区经过近20年的发展，已进入工业化发展的中后期，经济的增长则需要具有智力要素密集度高、产出附加值高、能源消耗低、环境污染少的现代服务业来推动，需要实现由工业型经济向服务型经济转变，通过发展服务业来推动新一轮经济的增长。
另外，东北振兴、长吉图开发开放先导区及长吉一体化发展战略的实施，为经开区服务业的发展带来了新的契机。
因此，为承接发达国家及沿海发达地区的产业转移、优化经开区产业结构、增强经济增长模式、提高收入水平、增加就业人口，实现经开区经济跨越式发展，推进长吉一体化，实现长吉图区域现代服务业发展的示范、引领目标，根据《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《长春市服务业发展规划（2008—2012年）》的主导思想，配合长春经济技术开发区新一轮发展战略的实施，特编制《长春经开南区服务业发展规划》。
在分析南区发展环境基础上，梳理服务业发展方向，明确服务业发展思路与定位，提出发展目标、产业布局、商业发展特色及相关政策保障措施。
二、规划依据----国家颁布的规划法、土地法、环保法等法律法规；----商务部关于国家级经济技术开发区经济社会发展‚十一五‛规划纲要；----长春市城市总体规划和土地利用总体规划（待修编批准）；----《长春市服务业发展规划》----长东北开发开放先导区总体规划；----长春经开区总体规划、‚十一五‛规划；----省、市政府关于加快发展服务业的要求与政策；----《长春经开区新一轮发展战略研究》（初稿待修编审批）三、规划范围服务业重点规划范围：伊通河以东，自由大路以南，卫星路以北，吉林大路以南。
商业规划范围：经开区建成区50平方公里图1 规划范围示意图四、规划原则1、符合城市功能定位与发展方向以长春市‚双心、两翼、多组团‛的城市空间结构发展方向为指导，提升长春核心城区外围区域功能的承接能力，舒缓中心城区的承受能力，促进核心城区与外围区域的协调发展。
同时按照经开区‚南北联动快发展，九八三二创新高‛的发展定位及‚两条主线，三个结合，四大转换‛的战略原则，加快‚八大产业‛发展及‚三大商圈‛的形成。
2、符合长春市服务业发展规划发展思路遵照《长春市服务业发展规划》，坚持‚以扩大总量、优化结构、产业升级为主线，以产业化、市场化、社会化为方向，以促进生产性服务业发展为重点，以体制和机制创新为突破口，坚持集聚发展，实施项目带动，培育特色品牌，努力形成三次产业融合互动、现代服务业与先进制造业协调发展新格局‛的思路，对经开南区服务进行合理谋篇布局，实现经开区新一轮经济的跨越式发展。
图２长春市服务业总体布局3、坚持统筹发展的原则在空间上，不仅要重视南区的功能布局，又要考虑北区发展布局，同时还要兼顾长春核心城区以及周边南部新城、东部吉林市的区域协调发展关系，更要着眼于长吉一体化的发展高度；在时序上，充分考虑城市未来发展趋势，注重远近结合，以当前已形成的产业、功能布局为基础，进行调整与优化，适度考虑一些具有前瞻性的潜力区域，力求现状与未来、存量与增量有机结合。