{市场分析}公寓市场分析报告目录第一部分：房地产开发政策环境一、政策形势4二、2010年房地产调控新政及各部门关于房地产的政策5三、贵州省房地产调控地方政策预测7四、按揭贷款9第二部分：兴义市宏观经济运行分析一、2005年至2009年兴义市宏观经济运行情况状况11二、三大产业分析14第三部分：兴义市城市规划及完成情况一、城市规划前景16二、2010年城市化建设规划构想21第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征22二、客户构成及购买实态分析37三、未来5年市场供给量预测39四、未来5年市场需求量预测39五、未来5年潜在市场消费者分析44六、未来总体市场发展趋势分析44第五部分：写字楼市场分析一、整体写字楼市场研究46二、写字楼发展趋势同类市场经验扫描——贵阳47三、本地市场分析49四、兴义市写字楼需求预测51第六部分：房地产项目分析一、房地产项目分析53二、典型项目分析58第七部分：市场开发理念及推售模式一、市场开发理念分析64二、市场推售模式65第八部分：市场分析结论及建议一、结论67二、建议67第三部分：兴义市城市规划及完成情况一、城市规划前景（一）、区位情况南（宁）贵（阳）昆（明）经济圈的中心，地理区位优越，素有“三省通衢”之称。

是泛珠三角经济区，南昆沿铁产业带、南贵昆经济区重要的区域性中心城市，是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞，区域优势明显。

（二）、人口环境随着社会和经济的发展，居住环境的改善，生活质量的不断提高，兴义市城市人口不断增加，居民受教育程度明显提高，人口素质也有着显著的提升。

90年代后期，尤其是2000年以后，随着城市化和现代化进程步伐的加快，城市的聚合功能进一步加强2009年兴义城市建成区面积拓展到47.2平方公里（2009年数据）含顶效9.2平方公里。

目前中心城区面积38平方公里，中心城区人口33万，城市化率达41％，已达到现代中等城市的框架、人口规模和城市实力。

（三）、总体规划黔西南地区政治、经济、文化中心；具有服务和交通枢纽的中心城市；人和自然和谐的生态型的旅游城市；黔西南地区重要的工业基地。

1、城市功能定位：黔西南州的政治、经济、产业中心，文化、教育、信息基地。

滇、黔、桂三省（区）结合地区的商业、贸易、物流基地。

具有丰富旅游资源和历史人文景观的旅游服务城市。

具有电力、煤炭、酿酒、制药、建材、冶金等工业，并积极发展以都市型产业为主导的综合性生产基地。

2、城市发展方针开拓新区，稳步改造老城区，保护山城特色，创造优美的生态城市。

3、城市发展目标以西部大开发为契机，以生态环境持续发展为特色，以提升城市功能、完善各类基础和服务设施为目标，在2020年前将兴义市建成市场繁荣、经济发达、综合实力较强，城市功能布局合理、设施先进、交通便捷、环境优美的中国西部强市。

基本形成中等城市的经济规模和综合实力，生产总值接近国内同等规模城市水平。

建设黔西南地区中心城市，发挥滇、黔、桂三省（区）交汇的地理优势，推进城市化进程。

基本形成人与自然和谐、“山清水秀，天蓝地绿”的城市面貌。

基本建成城市公共活动中心，同时建设一批与生态城市环境相匹配的居住区，显著提高市民的生活环境质量。

基本形成大中等城市相匹配的市政基础设施框架和交通设施框架。

重点建设城市的污水处理系统，燃气系统。

建设以交通枢纽，公共停车场为主的静态交通体系。

基本形成科教文卫等社会事业发展的总体建设规模，实现国民经济与社会事业协调发展。

（四）、用地规划1、布局原则明确“建立黔西南强市“的社会经济目标，明确合理的城市发展方向及用地布局。

合理利用土地资源。

改变现状土地使用模式，明确城市片区式发展的格局，提高土地使用效益。

合理调整城市道路系统。

增加对外交通联系通道和区域性的交通集散中心，形成完整快速的交通系统。

贯彻可持续发展战略，坚持以人为本的规划原则，合理规划城市绿地及生态环境系统，建设21世纪的生态可持续发展城市。

2、用地评价一类用地：即适宜建设用地的缓坡地，地质条件良好，地形坡度在10%以下，是适应城市各项设施条件要求的用地。

主要位于中心城的东北面。

二类用地：即基本适宜建设用地的中坡地，坡度在10%~25%之间。

二类建设用地分布较为零散。

三类用地：即不适宜建设用地的陡坡地，地质条件差，地形坡度超过25%。

三类建设用地则主要分布在城市西部。

3、用地规模兴义市中心城现状建成区用地17.7平方公里。

规划至2020年，中心城总体规划用地约73.4平方公里，其中城市建设用地约40.9平方公里，人均城市建设用地约85平方米，自然生态用地约22.4平方公里，发展备用地约10.1平方公里。

4、规划控制范围中心城规划区用地范围：北至顶效，东至马岭河峡谷以东3000米，西至木贾、南至下五屯，包括黄草坝、坪东、桔山、下五屯四个街道办事处和马岭镇、顶效镇的全部或部分用地，约348平方公里。

中心城总体规划用地范围：规划用地面积约73.4平方公里，其中规划城市建设用地约40.9平方公里。

（五）、人口规划2009年，全市人口79．6万人，至2020年，市域实际居住人口约为100万人，城镇实际居住人口约65万人，市域城市化水平为64%。

（六）、居住规划1、布局原则住宅布局应依据城市发展方向。

充分利用城市生态资源，形成片区式布局结构并与城市交通及城市基础设施发展密切结合，合理布局。

集中成片开发居住用地，有利于公建服务设施和市政公用设施的合理配置，节约建设投资，有利于城市的可持续发展。

保护老城区具有传统特色的住宅及由特色住宅群构成的城市历史文化街坊和街区。

2、发展目标以提高居住环境质量为核心。

基本实现“每户有成套住房”，并逐步向“每个家庭成员有一间房”的目标努力，满足社区生活需求。

分级设置各类公共管理和服务设施，方便居民使用，提高城市生活质量。

城市居住用地面积为14.1平方公里，人均居住用地29.3平方米，人均住宅建筑面积30平方米，住宅成套率90%。

3、布局结构中心城布置有10个居住区，其中老城片区2个，桔山片区4个，下五屯片区1个，民航片区1个、马岭片区1个，顶效片区1个。

各居住区由城市主要道路分割，居住区之间布置公共服务中心，大型综合类商业百货、办公、医院等，内部则布置中小学、幼托、社区服务和商业等居住区公共服务配套设施。

4、分期建设规划近期规划：2009年－2020年全面发展兴义市为黔西南州的政治、经济文化中心，提高综合能力、注重生态环境的保护，健全城市的各项功能，提高人民生活水平，基本完成总体规划的预定目标。

远景规划：2020年以后通过在城市片区空间中预留的发展备用地，针对总体规划进程中产生的问题和经验，进行调整，进一步取得城市用地。

（七）、建设投资兴义城市面积已从2005年的23平方公里拓展到2009年的38平方公里，城市化率从32%上升到40%。

2005年至2009年，兴义市累计完成政府投资30亿元，贷款资金70亿元，市场投资逾100亿元，进一步加强了基础设施建设，加快了城市化进程。

2010年预计投资25亿元，实施“一桥、一河、一湖、一街、两隧道、三中心、五馆、十五路”等25项城市基础设施建设项目工程。

二、2010年城市化建设规划构想逐步建立与100万人口城市相适应的城市配套设施和公共服务管理体系，力争西南环线、兴义大道、坪东大道延伸段、文化路、龙头山隧道至那坡立交桥道路改造、坪东物流园区、桔山物流园区，下五屯景峰大道、下五屯将军环线、下五屯北环线、桔山A3路和B6路、B8路工程年内投入使用；开工建设那坡立交桥、民族文化宫、穿云洞民族文化休闲街区、体育中心、东南环线建设（飞机场接下五屯）、将台营隧道改造、龙头山隧道改造、幸福乐园河滨路、湾塘河环境治理、幸福乐园人工湖、老年活动中心；争取南郊水厂、忠义大道（桔山A3路至赵家渡接晴兴高速公路入城匝道）动工建设；力争在下半年完成城市建成区道路第二轮“白改黑”工程；启动北门大道和电轮路建设的前期工作。

按标准、高质量全面完成上级下达的廉租住房建设任务，逐步解决中低收入家庭住房困难问题；加快经济实用住房建设,启动职工保障性安居工程，加快推进高档宾馆、温泉山庄等项目建设和高尔夫球场的前期工作。

争取开通兴义至马岭、顶效、乌沙、安章等公交线路，逐步完善城市公交系统；第四部分：兴义房地产市场研究一、供给市场特征（一）、兴义市房地产市场阶段划分第一阶段：起步阶段（1992－1998年）1990年代，改革的春风吹绿了大江南北，中国的房地产业发展经历了一段非常时期。

也正是这个时候，以施达房地产开发公司为首的房地产企业开始在兴义市显山露水。

到1998年，兴义市房地产开发投资为385万元，虽然投资额不大，但房地产作为一个行业开始受到人们的关注。

第二阶段：快速发展阶段：（1998－2007年）1998年是兴义市房地产市场发展的一个分水岭，经过6年的艰难成长，兴义市房地产业发展迎来了一个发展的高潮，经历了一个高速发展的阶段，1998－2003年，兴义市平均每年增加3551.2万元的投资额，这主要由于我国房地产市场大环境的刺激和影响。

部分房地产企业也是在这个阶段完成了自己的原始积累，兴义市的城市面貌也发展了天翻地覆的变化，这也得益于房地产业的发展，城市的发展又反作用于房地产行业，促进了房地产业的进一步发展。

第三阶段：减速发展阶段（2008年）2008年开始兴义市房地产开始进入减速发展阶段，从完成开发投资、商品房施工面积及商品房销售面积等一系列数据可以看出，相比2007年，由于受全球金融危机的影响，大量报建项目延迟开发，在建项目出现停工现象。

导致08年房地产市场减速发展。

第四阶段：加速发展阶段（2009-至今）2009年国家扩大内需政策的出台，兴义房地产市场异常火爆，开工量、成交量、销售价格加速发展，房开商拿地量和开发量在大幅度提升。

预计2010年亮相的项目放量将达到200万方。

（二）、2005年至2009年兴义市房地产市场运行情况1、2005年至2009年兴义市房地产投资额走势数据来源：兴义市房地产管理局提供，青蓝紫地产顾问整理2、2005年至2009年兴义市房地产供求状况2008年以前兴义市房地产施工面积都保持在55—60万平方米左右，到2008年暴涨到86.47万平方米，同比增长了58.52%，但市场去化量仅有23.一五万平方米，2009年施工面积达到89.77万平方米，市场消化爆发，去化率达到78.60%，销售面积达到70.56万方米。

3、2005年至2009年兴义市房地产销售价格走势从数据中可以看出，兴义市房价近几年正在逐年飙升，包括2008年全国房价普降的时后，兴义市房价也有17.41%的增长率。

其中2005年和2007年增长最快，分别较上年增长了37.08%、47.83%，2009年兴义市房地产均价2217元/㎡，达到历史最高，2010年第一季度，商品房均价为2350元/㎡,与去年同比上涨2.7%，随着国家宏观调控细则的实施，预计下半年涨幅将有所回落。