注重配套
客户换房前居住区域发展相对成 熟。换房后对周边及小区配套有 较高且进一步的需求，首先为交 通的便捷度，其次购物、医疗、 教育、小区公区配套等方面都有 需求。
需求特征
需求特征
19
示范区赏析（整体打造）
示范区以现代风格为主，整体呈现精简的特点，以植物、花草为点缀。
20
示范区赏析（销售中心）
开发商 物业形态 占地面积 建筑面积 绿化率 楼面价 梯户比 总户数
楼层 地址 开盘日期 推售
项目基本指标 华宇盛瑞房地产开发有限公司 （华宇+首创+旭辉） 高层
22亩
6万方
35%
8067
高层：5T4H
364户
高层47F 大坪时代天街地铁石油路站2A
出口约100m 2019年11月23日
高层2号楼
1 2
核心主城，网红区域， 人流量巨大，客户认可 度高。
25
营销策略及推货节奏解析
营销力度
从动工开始前期主要以大型活动发 声造势，通过媒体、门户网站等多 方渠道合作对品牌及自身产品做推 广；线下推广主要以现场置业顾问 对圈层客户进行宣讲，于商圈、道 路等宣传点投放广告。
蓄客活动
从蓄客到开盘，蓄客周期2个月，累 计蓄客300组客户，蓄客效果较理 想，缘由如下： 1、华宇+首创+旭辉三家联合打造 现房项目，所见即所得，客户购房 信心足； 2、双轨道加持（1号线，2号线）， 交通便利，出行快捷。 3、紧邻龙湖时代天街大型集中商业， 毗邻两所三甲医院（大坪医院、重 医附一院），配套资源丰富。
02 项目规划
03 在售情况
项目 信息
04 区域价值 05 项目配套 06 建筑风格
07 项目景观
08 产品赏析
09 客户分析
10 示范区赏析
6
项目区位
天空雲镜位于大坪时代天街地铁石油路站2A出口约100m 。
机场
观音桥商 圈
本案
沙坪坝商 圈
解放碑商 圈
杨家坪商 圈
南坪 商圈
位置 江北国际机场
南坪商圈 观音桥商圈 解放碑商圈 杨家坪商圈 沙坪坝商圈
注重居住环境，追求生活质量
改善客户，置业人群主要为70、 80后中高端阶层人员，本地或周 边主城来源为主，在考虑小区居 住环境的情况下同时注重生活私 密性、小区物业管理、项目品质、 品牌底蕴等，追求较高的生活质 量
客户特征
追求居住舒适度
客户追求居住舒适度，具备改善 经济实力，这类客户换房的最大 原因为对原先居住环境、地段的 不满，故在产品面积满足的情况 下对小区地段、环境有较高需求
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项目景观
项目设置多功能景观（户外泳池、中庭景观）
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产品解析(附加值）
产品附加值：天空雲镜注重生活的每一寸体验感，打造五重归家礼仪，高品质生活体验，从归家开始。
天空雲镜
第一重
酒店式落客，大堂前专设回车区域，人车分离归家，让家人小孩 先行下车，带着孩子无需再绕行车库，行车司机直行入车库。
第二重
19年8月22日，天空雲 镜外展场在大融城开放。
19年10月18日 开放示范区
19年10月18日，天空 雲镜开放示范区。
19年11月21日 召开产品发布会
2019年11月21日，天 空雲镜召开产品发布会， 现场火爆。
19年11月23日 项目首开
2019年11月23日，天空雲镜首开2号 楼高层，推出182套，当天销售142套， 去化率高达78%，建面均价19744元/ ㎡，建面区间127-230。
龙湖时代天街 龙湖时代天街 重医附一院
英利大融城 奥体中心 大坪医院
项目配套（外部）
天空雲镜位于渝中区大坪，项目外部配套完善，集商业、医疗、教育为一体，交通方便。
轨道1号线 石桥铺站
商业
轨道2号线
协信星光天地 石油路小学
石油路站
大坪小学
大坪医院
歇台子小学
万锦汇
歇台子站
天空雲镜
英利大融城
大坪站
龙湖时代天街
容积 率
建筑面 积（万 方）
用途
起始价 成交价 （万元） （万元）
4.2 6 二类居住用地 48000 48400
买受人
楼面地价（元 成交方 成交日
/㎡）
式
期
华宇+旭辉+首创
8067
拍卖
2017/6/ 30
经纬大道 河运路
石油路站
轨道2号线 大坪站
轨道1号线
石桥铺站
歇台子站
医学院路
袁家岗站
奥体路
5
01 项目区域
3
4 —— —— —— —— 2.1 1.7
7
1.8
16
产品解析（套内147㎡）
——四室两厅三卫 190㎡
户型点评：
优点： ➢ 横厅设计，阔绰大气； ➢ 主卧套房设计，方便生活起居； ➢ 电梯入户，高品质生活 缺点： ➢ 动静分区不合理。
主卫
主卧
阳台 厨房
次卧1
餐厅
客厅
次卫 公卫 次卧2
次卧3
户型
3
3.2 4.15 —— —— 1.6
3
1.9
3
9.4 1.8
17
产品解析（户型配比）
在售产品均为四房，其中127-187㎡四房双卫产品占比96%，149-230㎡四房三卫+挑空产品占比4%，产品针对 客群以改善为主。
物业形态 高层
楼栋 2号楼
单元 ——
层数 47F
海蓝和光产品详情
架空层
梯户比
1F架空
五重归家礼仪
天空雲镜注重生活的每一寸体验感， 打造五重归家礼仪，高品质生活体 验，从归家开始。第一重，酒店式 落客，大堂前专设回车区域，人车 分离归家；第二重，阔绰行车庭院， 四水归堂意境，给予归家尊崇感； 第三重，臻装车库光厅，行车至此 告别灰暗；第四重，双动线电梯前 室搭配第五重，智能识别系统，安 全且私密的归家形式出入不拥挤， 也无需担心闲杂人等随意进出小区， 对于居者来说这样的设计充满安全 感。
天空雲镜效果图
天空雲镜效果图
天空雲镜效果图
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产品解析（套内115㎡）
——四室两厅双卫 150㎡
户型点评：
优点： ➢ 横厅设计，阔绰大气； ➢ 主卧套房设计，方便生活起居； ➢ 电梯入户，高品质生活 缺点： ➢ 动静分区不合理。
主卧
主卫
厨房 公卫
次卧1 次卧2 餐厅
客厅
次卧3
阳台
户型
建筑 面积 （㎡）
经纬大道 河运路
大坪站
华宇渝州新都
万科锦程
石油路站
歇台子站
天空雲镜
医学院路
保利国宾上院
奥体路
袁家岗站
地块指标
出让面积14666㎡，土地用途为二类居住用地，出让年限50年。
宗地编号 区域
位置
渝中区大杨石
大坪时代天街地铁石
组团I分区I-3- 渝中区 油路站2A出口约
1-9号宗地
100m
面积 （亩）
22
距离 23.8公里 5.8公里 4.7公里
7公里 3公里 5公里
项目位于渝中区渝中半岛板块，城市 核心，位置优越，区域交通完善；
距离国际机场约23.8km，观音桥商 圈约4.7KM，解放碑商圈约7KM，杨 家坪商圈约3KM，沙坪坝商圈约5KM， 南坪商圈约5.8KM；
7
项目规划
天空雲镜占地面积22亩，总体量6万方，由两栋高层组成，高层5T4H，47层（含架空层）。
华 宇
天空雲镜
++
旭 云端现房大平层 辉
首 创
目录
CONTENTS
01 地块信息 02 项目信息 03 营销策略 04 亮点总结
地块 信息
01 地块位置 02 地块指标
地块位置
天空雲镜位于大坪时代天街地铁石油路站2A出口约100m。
轨道1号线 石桥铺站
轨道2号线
万科锦尚 升伟中环广场
国宾壹号院
地块价值提炼
配套完善
商业包括龙湖时代天 街，大融城商业，协 信星光天地，教育有 石油路小学、大坪小 学、大坪中学等，医 疗包括大坪医院、重 医附一院两大三甲医 院，配套齐全。
交通便利
板块热度高
地处主城半小时经济圈 内，直达重庆各区域商 圈；坐拥立体交通路网， 轻轨地铁穿地而过，轻 轨1号线、2号线和在建 的5号线，上百条的公交 线路通达全城。
5T4
户型
建筑面积
四室两厅双卫
127-187
四室两厅三卫+挑空 149-230
套数 174
8
建筑面积
海蓝和光产品配比 127-187
149-230
户型
四室两厅双卫
四室两厅三卫+挑空
套数
174
8
占比
96%
4%
总计
182
18
产品解析（客户分析）
客户细分：产品为改善产品，主力客群为城市中高端阶层人员，置业目的以改善居住品质为主，看重渝中区 大坪的周边配套和小区本身的居住环境，对母城渝中区有着深厚的情感，客户来源多为渝中本地以及周边各 大主城。
2019年8月
2019年10月
2019年11月
活
外展场开 放
开放示范 区
召开产品发布会、项 目首开。
动
项目当前处顺销期，暖场活 动为主
线
天空雲镜8月城市展厅开放，线上主要通过微信官方公众号，以及主流媒体网站进行软文推广，线 下一方面以路牌、商圈led大屏广告等进行硬推广，一方面通过组织大型活动聚集项目人气，11月 21日召开产品发布会，现场气氛达到顶峰，11月23日项目首开，推出热销。