东莞房地产市场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 22, 2012【最新资料，WORD文档，可编辑】东莞房地产市场分析报告一、宏观方面1.1产经要闻经济：低迷震荡，各国救市不断中原点评：以美国次贷危机为始的金融风暴蔓延全球，影响范围不断扩大，国际经济低迷不振，国际投资环境、投资信心及消费信心一落千丈，各大金融巨鳄纷纷倒下，各国通过大力度、大规模、大额度的国有化、降息、注资和改变监管等措施实施救市。
在短期利好的情况下，各国股市大幅震荡，但中长期下行，全球消费信心依然不足，未来一段时间内国际经济环境将持续反复，投资、消费、出口需求将有所下滑。
全国：前三季度国民经济保持平稳较快发展今年以来，面对国内接连不断发生的严重自然灾害的冲击和世界经济金融形势振荡多变的不利影响，中央审时度势，果断决策，采取了一系列宏观调控措施，国民经济保持平稳较快发展，总体运行良好。
中原点评：前三季度，国内经济呈现如下特点：1、农业生产形势良好，粮食实现连续五年增产；2.工业生产增长放缓，企业利润稳定增长；3.固定资产投资平稳较快增长，投资结构有所改善；4.国内市场销售增速继续加快，城乡消费均较快增长；5.居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落；6.出口增速有所回落，外商直接投资大幅增加；7.城镇新增就业增加，城乡居民收入继续增长；8.货币信贷增速回落，新增存款大幅增加；当前经济运行中的突出矛盾和问题主要是国际金融市场动荡多变，世界经济增速明显放缓，国际经济环境中的不确定不稳定因素明显增多，对我国经济的影响不断显现。
国家宏观调控的下阶段主要任务是要深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于经济工作的决策部署，采取灵活审慎的宏观调控政策，进一步增强宏观调控的预见性、针对性、灵活性，促进经济平稳较快增长，保持国内经济金融稳定，努力推动国民经济又好又快发展。
东莞：前三季度经济运行“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳市统计局数据显示，前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，同比增长15.1%，增幅同比回落了2.6个百分点。
今年以来，受世界经济不利因素的影响，东莞经济运行的特点是“稳中有调”，经济增长总体上保持平稳。
中原点评：稳中有调是东莞前三季度经济的总体概括，受国际经济疲软的拖累以及自身产业转型的影响，工业总产值增速疲软，增速同比回落了11个百分点；受经济环境的影响，外商投资有所下降，东莞利用外资的形势比较严峻。
据统计，今年前三季度，全市实际利用外资（新口径）21.02亿美元，同比增长18.6%。
不过合同规定外商投资19.59亿美元，下降了14.4%。
目前来说，东莞整体经济虽然没有大幅度回落，但形势依然严峻，面对这转型升级的关键时期，国际金融风暴导致的投资信心不足，造成国际市场订单的减少对以制造业为主的东莞来说无疑是雪上加霜。
至于转型升级过程中导致企业外迁，产值增幅下降也是意料之中，预计中长期内东莞的整体经济将继续走“稳中有调”的路线。
1.2政策动向政策简评：在国际金融风暴的冲击下，国内经济不可避免的得到了冲击，面对外需的持续减弱，三驾马车中的出口面临着严峻的考验，国内企业也面临着成本上升，订单减少的艰苦局面。
为此，国家出台了一系列的稳市措施，主要以扩大内需，促进消费和扩大投资为主要目的，以稳定国内经济。
从宏观经济角度看，如国务院10月9日起暂免征收存款利息税，中国人民银行下调存款准备金率至16％，两次下调商业贷款利率和下调公积金贷款利率可以看出，银行手上的钱多了，而且消费者贷款的优惠大了，从这一点可以看出，国家目前以扩大内需为主要方针政策；第二，财政部、国家税务总局上调出口退税率，更是切身地为外向型企业着想，在成本高涨，订单减少的今天，企业生存面临重大挑战，退税率的上调，直接减轻了企业的负担，有利于企业度过艰难时期；第三，扩大投资，在出口受阻的情况下，三加马车中，消费和投资成了拉动经济增长的最有效公斤，国务院批复2万亿元铁路投资计划，正表明了国家欲扩大投资，促进经济增长以弥补出口受阻所带来的损失；从角度看，国务院通过楼市救市计划，同意降低住房交易税费，减免契税、印花税和土地增值税，也许可各地方政府也可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。
政策的目的是旨在稳定房地产市场，预防市场大跌；支持鼓励居民购买中小户型普通住宅，使“90/70”政策后的房地产供求关系趋向平衡；同时通过降低交易税费，支持居民合理的购房居住需求，通过增强居民购房购买力，降低购房持有成本，支持有效扩大内需，避免上下游产业萎缩、缓解就业压力，保增长。
而本次新政针对的购房群体主要是购买90㎡以下自住房的人群，不过当中自住与非自住的界分以及改善型需求的界定则有待政策细则的进一步出台。
新政主要特点是以消费者为主，以首次置业为主和鼓励居民购买中小户型普通住宅，而且政策改变一刀切的状态，政策条文中明确“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，而且金融机构在贷款利息优惠和首付比例上有比较大的调整空间。
新政的推出明确了国务院对待目前楼市的态度——“国家不许楼市倒下”，而上升到宏观经济角度看，还是扩大内需，促进消费。
但新政落实到东莞的情况具体如何？由于并非东莞的支柱产业，按照东莞政府对待房地产的一贯不温不火的态度，落实力度有待考证。
回到东莞的层面上，东莞市政府目前需要重点解决的还是产业转型升级，从10月份公布的措施可以看出，帮助企业是近期东莞政策面最为突出的特点。
市政府拿出10亿元帮助中小企业融资，通过《东莞市加工贸易转型升级专项资金管理暂行办法》以及降低科技创新资金申请门褴等措施都给东莞企业以最到实处的利益。
而在市委市政府召开的做好投资拉动经济增长专题座谈会上，市委书记、市人大常委会主任刘志庚也强调了要把投资拉动作为当前工作的重要抓手，努力破解项目建设中的瓶颈制约，抓紧推进一批重大项目的规划建设。
因此今后东莞宏观调控的方向将是“保企业，加投资，稳增长”。
综上所述，无论是国家宏观政策还是东莞的地方政策，由于目前国际经济的不可控性与难预料性，往后政策调控将向“稳企业，保稳定，促增长”方向倾斜，而经济调控则主要是把精力放在增加投资与扩大内需之上，各项政策措施也将向这两方面倾斜。
1.3市政规划规划简评：本月东莞市规划重点在于路网交通的建设、改造和升级，《东莞市公路网规划（2005－2030）》、《东莞市村际道路联网升级改造工程实施方案》以及《市际联网路实施方案》都对东莞市内主干道，次干道，镇村支线乃至与周边市区的市际连线上均做了较全面的规划，另外，城市交通运力的提升也是本期规划重点，如《东莞市水运发展规划》对东莞水运的发展目标和定位做了全面的规划，而核心城区小巴运输公司的组建将进一步提高城市公交运营能力，减轻道路压力，有助于的发展。
至于金融商务区的规划以的拟建主要就是提升城市的软环境实力，为企业提供更好的发展环境，也有利于带动周边房地产也的发展，由于此规划属于初步设想，本期暂不做详细分析。
区域信息1.4其他关注各地救市：进入十月，各处媒体最露面最多的字眼是“就市”，继南京、长沙、沈阳、厦门、西安等12个城市之后，长三角重镇上海、杭州日前不约而同对楼市的低迷状态宣告“出手”，加入救市大军。
上述城市的“救市”主要都是从降免税费，给予补贴，调整税务缴费节奏，购房入户，调整公积金额度等等，措施层出不穷，但怎么救是一回事，救不救又是另外一回事了。
上述说到的城市中，开发投资占GDP的比重都是比较大的，是其支柱产业。
东莞2008年前三季度全市完成生产总值2734.55亿元，房地产开发投资175.09亿元，房地产开发投资占GDP比重为6.4%。
而国内很多城市该指标高达10%以上甚至20%以上，这些城市视房地产业为支柱产业，因此当目前市场成交较为低迷的情况下，开发商给到政府的压力是很大的，因此这些地方政府相继出台了救市措施。
据各地2007年经济统计公报数据显示，南京房地产开发投资占GDP比重为13.6%，杭州为12.64%，西安为22.3%、北京为15%、上海为10.9%等。
东莞的房地产开发投资对GDP的贡献相比这些城市处于一个比较低的水平，房地产业在东莞目前来说整体上并不是支柱产业。
东莞制造业八大支柱产业的产值占总额的六成以上，东莞经济主要依靠的是这些优势产业，因此政府对房地产行业的态度一直以来都是不温不火的。
因此，东莞政府主动救市场的机会不大，而房地产新政的落实在东莞看来执行的力度还有待考证。
二、土地市场分析1、土地出让公告情况2008年10月东莞市国土资源局公告挂牌5宗土地，挂牌出让一宗商住用地与两宗商业用地，转让两宗工业用地，共计53184㎡。
2007年10月份土地供应5宗，4宗工业用地，1宗商住用地，共90844㎡。
2、土地交易情况分析2008年10月东莞市成交10宗土地，另有两地块流拍，成交地块中6宗工业用地、3宗商住用地，另一块为镇政实施用地。
工业用地成交总面积为79104㎡，总金额2794.5万元，地面地价为353元/㎡；商住用地成交总面积为97658㎡，总金额3.17亿元，地面地价3246元/㎡，楼面地价1356元/㎡，相比去年同期下降66%。
2007年10月东莞市成交6宗土地，3宗商住用地，面积为135165㎡，3宗工业用地，面积为23367.8㎡。
2008年10月份土地交易情况位于南城区东骏路西侧的2008G035地块被东莞市东骏投资有限公司以3850万元拍得，这块地与东骏豪苑项目相邻，预计作为东骏豪苑的后期开发项目，另一幅相连地块2008G034由于总价过高，最终流拍；10月29日，位于南城区蛤地东莞植物园南端的2008G037商业金融用地在土地交易中心拍卖，最终由于无一人竞拍，宣告流拍，地块面积17.18万平方米，起始价5.154亿元。
开发商为了企业的可持续发展，需要拿地，但拿地也就意味着企业运营风险，在目前萧条的楼市下，开发商拿地会更加理性与谨慎。
土地的流拍一方面由于现阶段有的开发商还未消化以前拍卖来的高价地，不会再冒险出手拿地，另外，对于出让的总价较高的大地块，开发商需要冒更大的风险，这些地块也成为主要流拍的对象。
土地流拍频现，可以看出开发商对市场的信心仍然在下滑。
3、土地供求分析1）2008年前10月土地供求状况2008年东莞市工业用地的出让激增，成为政府土地出让的主方向。
2008年前10月工业用地供应占总供应量的55.9%，相比去年同期增加3.47倍，成交占60.5%，同比增加4.8倍。
东莞作为一个高度工业化的城市，主要以制造业为主，产业结构调整和转型升级工作中，需要大量工业用地建设形成集中的工业园区，用于规模化的工业发展。