XX市AA物流园项目建设可行性研究报告XX市XX有限公司20XX年X月X日目 录目录 １第1章 项目总论 ３§1.1 项目概况 ３§1.1.1 项目名称 ３§1.1.2 项目承办单位 ３§1.1.3 项目拟建地区、地点 ３§1.1.4 研究工作依据 ３§1.1.5研究工作概况 ３§1.2 可行性研究结论 ４§1.2.1 市场预测和项目规模 ４§1.2.2 项目选址 ４§1.2.3组织及劳动定员 ４§1.2.4 项目建设进度 ５§1.2.5 项目综合评价结论 ５§1.3 主要技术经济指标表 ６第2章 项目背景和发展概况 ７§2.1 项目提出的背景 ７§2.2项目发起人和发起缘由 ７§2.3 投资的必要性 ８第3章 市场分析与建设规模 ９§3.1 仓储业发展回顾与展望 ９§3.2 市场需求分析 １２§3.2.1需求内容 １２§3.2.2 需求标准 １２§3.2.3 需求趋势 １３§3.3 培育市场的营销、策划、招商方案 １４第4章 项目选址与建设条件 １６§4.1 项目建设选址 １６§4.2 建设条件的分析 １６§4.3 投资环境 １６§4.3.1 商贸发展格局 １６§4.3.2 政策环境 １６第5章 建设规模与建设内容 １８§5.1 建设规模 １８§5.2 功能规划 １８§5.3 建设内容 １８第6章 环境保护与劳动安全 １９§6.1环境保护 １９§6.1.1 环境保护执行标准 １９§6.1.2 污染物与污染源 １９§6.1.3环境保护措施 １９§6.2 安全卫生 １９§6.3 节能 ２０第７章 项目实施进度安排 ２１第８章 投资估算与资金筹措 ２２§８.1估算依据及结果 ２２§８.２ 资金筹措 ２２第９章 财务与敏感性分析 ２３§９.1收入、税金及附加 ２３§９.２成本估算 ２３§９.3财务评价 ２３第1０章 结论与建议 ２４§1０.1 研究结论 ２４§10.2 建议 ２４第1章项目总论§1.1 项目概况§1.1.1项目名称XX市XX物流园建设项目§1.1.2项目承办单位项目承办单位：XX市XX有限公司法人代表：§1.1.3项目拟建地区、地点该项目在“XX”高速公路XX连接线入口处，在XX市政府新规划的商贸物流新区域内，面临XXX国道，背靠“XXX”铁路，距XX货场仅XX 公里，，距航空港仅XX公里，是十分理想的物资信息交流中心。
§1.１.4研究工作依据（1）XX市委、市政府《关于重点项目的通知》；（2）XX市总体发展规划；（3）国家计委《建设项目可行性研究报告编制方法与参数》；（4）项目单位提供的相关资料。
§1.１.5研究工作概况一、项目建设的必要性。
公司根据市场及周边环境需求情况在充分论证的基础上确定建设大型停车场XXXX平方米，维修中心XXXX平方米，物资托运仓储中心XXXX平方米，餐饮、宾馆服务中心XXXX平方米，物流信息中心XXXX平方米，司机公寓XXXX套。
二、项目发展及可行性研究工作概念。
（1）地理环境。
该项目地理位置十分优越，位于XX省XX市，交通极为便利。
（2）环境保护。
项目主要污染物和污染源是运输破损物品、损坏商品、包装废弃物、生活垃圾、生活污水等。
主要环保措施是合理规划市场排污管网，建立化粪池，实行雨污分流；科学布置废物箱，实行垃圾袋装化，回收废弃物，定期清扫和运往垃圾站。
为了防止雷电，安装避雷器等接地系统。
消防安全按照公安部有关规定规划设计。
§1.２可行性研究结论§1.２.１市场预测和项目规模市场需求量简要分析：XX市工业发展很快，农业块头很大，是全国百强，XX省十强，纺织产品、汽车配件、化工原料、水果蔬菜、家禽水产、粮油畜产等已经形成规模，加速发展对内对外贸易已迫在眉睫。
同时，XX市又是全国拥有大型载重运输车最多的县市，各类大型配载车辆近4000辆，素有“运输业大市”之称。
据统计，全市运输及相关产业从业人员达3万余人；其中从事运输业1.7万元，货运汽车配件经营及修理商户近300家，从业人员近0.5万余人；货运信息商户80余家，从业人员0.2万余人；物资托运商户近40余家，从业人员0.16万人；货运餐饮副食70余家，从业人员达0.35万人。
物流园区建成后，将带动XX市物流业发展，加快工、农业产品流通；拓宽XX与全国各地贸易及出口贸易，为XX产品深购远销搭建平台；从而将运输业及相关产业向市场化、规模化、规范化、产业化引入，起到牵龙头、带百业、活千家的巨大经济效益和社会效益。
项目拟建规模：本项目建设储备用地面积为XXXXX平方米。
§1.２.２项目选址(1)地理位置、占地面积及必要性。
该项目处在“XX”高速公路XX 连接线入口处，面临XX国道，背靠“XX”铁路，距XX货场仅X公里，距航空港仅XX公里，在XX市政府新规划的商贸物流新区域内，是十分理想的物资信息交流中心。
预计建设XXXXX平方米。
(2)废水、废渣排放堆置条件。
主要环保措施是合理规划市场排污管网，建立化粪池，实行雨污分流；科学布置废物箱，实行垃圾袋装化，回收废弃物，定期清扫和运往垃圾站。
§1.２.３组织及劳动定员公司不设董事会，设执行董事一名，监事一名。
公司设招商部、策划部、客服部、宣传部、工程部、财务部；公司设总经理全面负责市场各项管理工作。
公司现有员工30人，其中管理人员8人，其他人员22人。
§1.２.４项目建设进度预计项目建设期为一年半。
§1.３主要技术经济指标表序号名称单位数据备注1技术指标1.1容积率 1.031.2设计绿化率％24.71.3建筑密度％25.142建筑面积平方米XXX3固定资产部分收入万元XXX4可销售资产部分收入万元XXX5总投资万元XXX5.1固定资产投资万元XXX5.2流动资金万元XX6资金筹措万元XXX6.1企业自筹万元XXX6.2计划项目融资万元10007投资利润率%22.588全部投资回报率%29.319财务内部收益率%16.31税前指标10建设期年 1.5第2章项目背景及投资必要性§2.1 项目提出的背景随着我国加入ＷＴＯ进程的步伐，国家已经正在有计划的对外开放金融业、商业批发和连锁经营，市场经济日趋成熟。
加之，国家中西部开发战略已经取得了十分明显的社会效益和经济效益，中西部经济发展速度正在加快，中西部地区地域广阔，物产丰富，日用百货、轻纺五金、瓜果蔬菜、土产畜产、粮油食品等丰富多样，货源充盈；而且，中西部地区人口众多，消费市场潜力巨大，人们消费水平逐步提高。
因此，在这样的历史和社会条件之下，物资交流有着无可估量的发展空间。
XX物流园区建设主要依托有：一、依靠市委、市政府支持，争取市政府出台相关文件政策。
二、依托全市近14000辆汽车货运市场及相关产业，开展停车、修车、物流信息、物流托运、餐饮住宿、房产开发、物业管理等。
三、依托全市各商业市场及工矿企业，参与物流配送及仓储服务。
四、依托全市已形成的骨干工农业产品如：化工、汽车配件、粮食、水果、油料、土畜等产品的展销；工业用原配料、钢材、木材、燃料、原油、建筑材料等大宗货物，组织配送和交易。
五、依托XX物流公司几年来所探索出的集功能、高效、专业、和谐的XX物流园区雏形。
§2.2项目发起人和发起缘由一、该项目发起人是XX市XX有限公司。
该公司是根据XX市委、市政府“招商引资、项目立市”的指导思想，于20XX年XX月引进XXXXXX公司，公司注册资本XXX万元。
主要经营范围：物流配送、物资托运、仓储；工、农业产品展销；大型货运车辆停车、餐饮旅馆、副食；货运汽车修理及配件经营；货运车辆综合服务、管理等。
二、建设规划用地面积XXXXX平方米，其中已办征地手续面积XXXX 平方米，储备用地面积XXXX平方米。
§2.３投资的必要性XX物流园工程建成后，园区的发展将对XX及周边地区经济、社会发展产生积极影响。
包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。
XX自古即为XXXX重要物资集散地，XXXX商业重镇，城区内大小物流信息门店也大约有数百处，林林总总，遍布在城市的每个区域角落。
但在数量如此可观的大小门店之中，却未能形成规模的市场，原因就在于市场的原始规划和商业业态落后制约着它的发展，而且成为无法克服的顽症。
其一、服务项目的单一使消费者面对分布如此凌乱的市场望而却步。
其二、这些门店的商业诚信缺乏，商业欺诈遍布，让消费者缺乏信任。
其三、随着经济近几年高速发展，新的区域化竞争加烈，新的市场模式出现整合、提升，规模化、功能齐全化、成本最低化、有实力的企业真正经营物流使其知名度迅速在周边提高，行业协会化管理物流市场，在XX市属空白。
鉴于国外企业进入沿海，北京市场南下，广东市场北上，重组我国交易市场的形势下，XXXX物流在充分利用区域地理位置、交通优势和投资环境，决定兴建物流工业园，并确定了“高起点、大规模、功能全、辐射广”的定位和基本要求思路，实行“统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一配送、统一服务”的全新经营模式，突出科技、环保、健康、服务的全新经营理念，为商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。
园区内建设众多的功能齐全的配套设施，全方位引进具有国际化先进水平的连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理“四位一体”的经营模式。
按城市总体规划建成的XX物流园，首先是使原来凌乱设于老城区的各类不规范的物流信息门店重新找到新的理想的落脚点；其次，一座现代化、大规模的物流建筑群的出现，使新城区立即有了新的形象；三是市场的形成，必将带动周边配套第三产业的兴起，使新城区呈现出勃勃生机；四是作为作为本市通向世界的桥梁，将本市的优势资源输送出去，把外界的万般精彩带回来，更好的促进本市更快的发展。
第3章市场分析§3.1 物流业发展回顾与展望被誉为“管理学之父”的美国学者德鲁克最先提出了“物流”的概念，它在提出这个概念的时候也指出：物流是“一块经济界的黑暗大陆”、“一块未被开垦的处女地”。
本世纪美国一个财团曾经从物流的新观念出发做了大规模调查，发表了“流通费用确实太大”的调查报告书，其中一个重要数据是，以商品零售价格为基数计，社会流通费用占到了百分之五十九，而其中绝大部分是物流费用。