目录第一章总论 (3)一、项目名称及承办单位概况 (3)二、可行性研究报告编制单位 (3)三、可行性研究的依据 (3)四、可行性研究的范围 (4)五、可行性研究的结论 (4)第二章项目背景和建设必要性 (7)一、项目背景 (7)二、项目建设的必要性 (9)第三章市场需求分析和建设规模 (12)一、市场需求情况 (12)二、建设规模及配套设施 (14)三、自然条件 (16)第四章项目设计方案 (21)一、规划设计构思 (21)二、设计方案 (22)第五章环境保护和安全保卫 (29)一、环境保护 (29)二、安全保卫 (29)三、消防方案设计 (30)第六章节能 (32)一、依据 (32)二、能耗分析 (32)三、节能措施综述 (32)第七章企业组织管理机构 (33)第八章项目实施计划和进度要求 (34)第九章投资估算和资金筹措 (35)一、项目投资估算的范围 (35)二、项目固定资产投资 (35)三、资金筹措 (35)第十章项目经济效益评价 (36)一、评价说明 (36)二、财务评价 (36)三、销售收入及税金估算 (37)四、经济评价结论 (39)第一章总论一、项目名称及承办单位概况1、项目名称：八里湾商务服务中心建设项目项目地址：曹县磐石办事处八里湾水库（东临京九铁路、西临磐石办事处和尚庄、南临窦堂行政村、北临上海工业园区）2、建设单位：菏泽八里湾实业发展有限公司法人代表：李宁基邮政编码：2740003、建设单位及法人概况菏泽八里湾实业发展有限公司本公司本着“质量第一，诚信服务”的宗旨，凭借雄厚的势力，积极开展工作，敢于探索，勇于创新，最大限度地挖掘出内部潜力，建立一支高素质的员工队伍，更好地开发市场，服务市场，进而取得骄人的业绩和良好的社会经济效益。

二、可行性研究报告编制单位菏泽金秋工程咨询有限公司三、可行性研究的依据1、国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参考》3、国家现行有关规范、规程、规定4、菏泽市“十五”计划发展纲要5、菏泽市城市建设规划6、菏泽市有关部门及项目单位提供的资料数据四、可行性研究的范围1、项目提出的背景2、项目建设的必要性3、建设条件与场地4、建设规模及方案5、环境保护、卫生安全及节能措施6、项目组织管理7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措9、经济效益分析五、可行性研究的结论经多方位科学论证，长时间调查研究，一再进行多方式的盈亏核算，一致认为投资参于该地块建设只要本着严格管理勤俭节约的原则，认低利润收入带动时间效应，按期完成建设任务，继续向其它地块进军，完全能够圆满完成本项投资的预期目的，得到应取得的商业效益。

经测算，投资利润率16.03%，投资利税率18.88%，投资回收期8.97年（含建设期3年）。

从上述财务盈利能力分析看，各项财务指标较好，从财务上讲该项目是可行的。

第二章项目背景和建设必要性一、项目背景（一）菏泽市概况菏泽市位于山东省西南部，属暖温带季风型大陆性气候，光热资源居山东之冠。

这里处于苏、鲁、豫、皖四省交界处，北面隔黄河与聊城相连，东部与泰安、济宁二市接壤，东南部与江苏省丰县、安徽省砀山县为邻，西部与南部与河南省商丘、开封、濮阳市毗邻。

是山东省重要的商贸流通中心之一。

菏泽市辖区现设有牡丹区和曹县、单县、成武、定陶、巨野、郓城、鄄城、东明县等八县一区，总面积12238平方公里，占全省土地总面积的7.8%。

现有人口874.47万，人口自然增长率0.528%，其中农业人口650.2万，占总人口75%，耕地面积1043万亩，人均耕地1.6亩。

2003年国内生产总值达到290.1亿元，其中第一产业占39.6%，第二产业占36.1%，第三产业占24.3%。

城镇居民人均可支配收入6124元，农民人均纯收入2455元。

（二）曹县概况曹县位于山东省的西南边陲，地处鲁、豫两省八县交界处，京九铁路穿越境内37公里，是豫、皖、苏了解山东的重要门户，全县辖25处乡镇，1177个行政村，共有人口146万人。

这里是中华民族古代文化发祥地之一。

3700年前，商代开国帝王成汤在曹县建立第一个都城；我国第一个奴隶出身的宰相、政治家伊尹，出生在曹县北部的伊水河畔；哲学家庄子、军事家吴起、农学家汜胜之都在这块沃地上建功立业，曹县素有“戏曲之乡”、“武术之乡”、“书画之乡”的美称。

曹县是鲁西南和鲁豫边界地区的经济贸易中心，这里有全国最大的桐木市场、华东最大的条编市场和桐木交易市场，西瓜、池藕、果品、花生、畜产品等专业市场遍布城乡，城区各类商业网点千余处。

曹县承东接西，通南贯北，是青岛海尔、海信、澳柯玛、青啤等产品的重要市场和集散地，并通过这里向江苏、河南、安徽等中西部地区扩散、转移，城乡市场蕴藏着巨大的消费力。

曹县地处黄河中下游冲积平源，地势平坦，土地肥沃，主产小麦、棉花、玉米、花生、大豆、果品、芦笋、芑条、桐木、牛羊肉、皮张等。

是著名的商品粮棉生产基地，初步形成了芦笋加工、条柳编、桐木加工、产品加工、粮油加工五个创汇创税产业，产品主要销往日本、韩国和欧洲。

全县芦笋种植面积11万亩，采笋面积5万亩，总产5万吨，芦笋加工企业11 家，加工能量10000吨。

桐木蓄积量60万立方米，桐木加工企业3000多家，年立拼板20万立方米，桐木制品出口量占全省85％。

杞条种植面积3.8万亩，出口创汇企业12家，年加工量200万套。

曹县是鲁西黄牛、青山羊主产区之一，曾三次被评为“全国秸秆养牛十佳示范县”。

全县大牲畜存栏量60.3万头，猪22万头，羊95万只，肉类总产5万吨。

中大公司承担的国家“九五”重点攻关项目“良种牛胚胎移植”已获成功。

曹县已初步形成了以橡胶轮胎、橡胶助剂为主体的化工工业，以纺织、毛由针织品为龙头的纺织工业，以软包装烧牛肉、植物油、酱为重点的食品工业，以农用车、农用机械为主的机械工业。

年销售收入过500万元的企业36家，其中，圣奥化工有限责任公司已成为全国第二、江北第一大橡胶助剂生产企业。

二、项目建设的必要性1、符合区域发展规划突破菏泽战略的实施，给菏泽发展带来了新的千载难逢的历史机遇。

同时，也是项目强有力的支持，项目的发展其实是对省、市政府领导关于发展菏泽经济的响应。

菏泽市地处鲁西南黄河冲积平原，由于历史等方面原因，与东部相比属欠发达地区，随着省委、省政府做出“突破菏泽”战略的实施，菏泽市委市政府提出了超常规、高速度、跨越式发展菏泽经济的设想和建设“一个中心、两大基地”的发展规划，利用菏泽优越的地理位置和资源优势，建设商贸流通中心、绿色农产品加工基地和能源化工基地。

本项目能够带动菏泽市城市建设、公用基础设施、建材工业等产业的发展，推动菏泽经济发展进程。

2、有利于满足城乡居民高涨的物质文化生活需要。

2006年，曹县城区面积达22平方公里，城区人口达18万人。

曹县工业园区建成区面积达12.9平方公里。

改革开放以来，曹县国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，同时，城市基础设施建设步伐加快，根据曹县“十一五”发展规划纲要，县城建设要从北部、东部、新城区开发带动老城区优化、改造，完善相关配套设施，到2010年，城市人口达到28万人，城市面积33.6平方公里。

要达到这个目标，就要进一步加大城市建设经营力度，改变目前城市建设单调、混乱、没有标志性高层建筑物等现状。

同时随着人们生活水平的提高，以及外来人口的地产加，同时随着人们生活水平的提高，以及外来人口的增加，特别是来曹投资兴企人士的往来频繁，人们的水费不再是单纯的餐饮购物，而是不断满足日渐提高的物质文化生活的需要。

目前，曹县中档宾馆只有磐石宾馆、王光大厦二处，客房110多个，容纳客人不是200人，高档次宾馆酒店尚无一家。

据统计，2006年来曹客商为6000多人，加上接待来人等，高峰期中高档客房需求量为600间左右；娱乐方面，县城仅有几家歌厅、足疗中心、茶社等，规模小、档次低，功能单一。

无法满足人们的消费需求。

因此，为适应这一潮流，建一处集购物、住宿、游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的休闲商务服务中心，将有力完善城市功能，改善城市面貌，改善曹县招商引资的软硬环境。

建设本项目有利于提高曹县的城市环境，繁荣城乡市场，改善居住条件，提高居民的物质享受水准。

第三章市场需求分析和建设规模一、市场需求情况1、政府的大力支持本项目从选址以来政府各职能部门一直给予大力支持，项目的成功与否，很大程度上取决与政府的支持。

2、良好的交通环境曹县交通条件的不断改善，方便了市民的出行，扩大了项目消费人群。

3、极大的消费人群2006年，曹县城区面积达22平方公里，城区人口达18万人；曹县工业园区建设区面积已达12.9平方公里，基本实现了“五通一平”，青菏北路已完成了公里扩建，其余6.6公里路基正在处理，长江路（原北环路）扩建工程已经动工，富民大道建成通车，绿化、亮化率达到80%。

一批宾馆、酒店、商住区正在建设成规模建设，经营城市的理念已深入人心，人们的思想观念正发生深刻的变革。

高档次、高服务质量、高品味的休闲娱乐消费基础设施建设适应着日益发展的经济和城市的需要。

目前，曹县中档宾馆只有磐石宾馆，王光大厦两处，客房110多个，容纳客人不足200人，高档酒店现在还没有一家，虽然有嘉铖环岛大酒店，馨园春大酒店正在建设，其增加客户仅为200左右，新增容纳客人不足400人。

据曹县招商委统计，2006年来曹客商为6000多人，加上上级接待等，高峰期中高档客房需求量为600间左右，低谷期为100间左右。

该项目新增客房300间，建成后可基本满足曹县高峰期客商和上级接待的高档客房需求。

同时，将有力提升曹县接待水平和城市品味，改善曹县招商引资的软硬环境。

曹县文化历史悠久，积淀丰厚。

历史名人中有汤王、箕子、李秉、莱茱、姚舒密、黄巢、汜胜文、戚同文等，文化遗址有箕子墓、景心固堆、安陵固堆、王茂墓群、徐断儒矿居等。

民间文化丰富多彩，是誉满全国的戏曲之乡，80年代被省政府评为“民舞之乡”，桃非的面塑，邵庄的纸扎声名远播、马又、竹马、高跷、大头舞被继承发扬；鼓角音乐受到中央电视台专题报道；各项书画创作活动十分活跃。

但是曹县文化娱乐设施投入不足，特别是历史文化还没有充份的挖掘和开发，缺少一处让曹县人充分认识历史，激发自豪感的集中展示曹县历史的场所；随着曹县经济的发展，城区规模不断扩大，城区人口不断增加，预计到2010年，曹县城区面积将达到33.6平方公里，人口将达到28万人。

快速发展的城市化水平呼唤城市功能完善，娱乐，消费将成为城市发展的主题。

但目前曹县城区娱乐休闲场所很少，规模小，档次低，功能单一，仅局限于歌厅、足疗中心、网吧等，除南湖公园外，还没有其他较大面积的娱乐、休闲场所。