商铺进深 **～**米 **～**米
【双辽市商用物业租售情况】
双辽市商用物业租售概况： • 商用物业售价较低 • 租金水平较低 • 投资回报率较低
【租售价格水平】
• • 近年双辽市商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨 • ***，售价上升速度比租金快；
2% 4% 8% 14%
服饰 电视机
电脑
消费者不会在本区购买的商品
31% 64% 65%
0%
20%
40%
60%
80%
90% 100%
【需求特征】
• 质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。
• 消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为
主。
促销活动多
对选择消费区消费非常重要的因素
生鲜超市 商业步行街
知名百货
2% 8% 9%
双辽市最需要的商业设施
17% 17%
27% 29% 30% 40% 42%
61% 65%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
【Part 4 双辽市商用 物业研究】
【双辽市商用物业产品形式】
• 双辽市现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品类型较 少；
10%
环境熟悉
15%
消费有档次
24%
距离近 商品种类多
46% 54%
购物环境好
59%
价格实惠
68%
服务信誉好 商品质量好
79% 93%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
【需求特征】
• 知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。
其他 儿童用品店
西餐厅 家居专卖店 电讯设备店 图书音像店 休闲娱乐设施 电器专卖店 品牌服饰店
双辽市商业项目全程营销策划 方案
【策划内容】
项目情况 区位及社会经济研究 商业情况研究 商 业物业研究 商业 发展定位研究 商 业设计建议
租售策略建议
【Part 1 项目 背景】
【位置】
• 项目所在区（）—位于主城区位置（） • 项目所处地区商业区域位置（），新旧城区所处环境（）
【项目情况】
【项目周边情况】
【项目筹备及开发进度】
• 计划****年**月开始施工 • ****年**月竣工验收 • ****年**月**日前开业
【Part 2 项目区位及社会经济 研究】
【在主城区所处（）地位】
• 地理位置因素 – 位于双辽市主城区 （）。 – 现规划调整为（）。
【双辽市商业消费基础薄弱】
【消费外流】
• 日常生活消费品：在本区消费。 • 日常中低档餐饮：大都在本区消费。 • 服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到***，高档消费基本
上是定点消费 。
• 家电等耐用品：目前还是在****买。 • 中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮 ，政府公务员等商务餐饮基本消费外流。
其他 餐饮 食品 文体用品 娱乐设施
• 总建筑面积65402m2。 • 商业面积49902m2， • 住宅面积9756m2 • 地下面积14061m2
【规划设计】
• 楼层规划 -2至4层 • 搂层面积*****M2
-2F ****M2
-1F ****M2
各层规划建筑面积
1F
2F
****M2
****M2
3F ****M2
4F ****M2
• 区域人口规模小，增 长缓慢
双辽市2010---2012年户籍人口情况 单位：万人
农业人口
30 25 20
15
10
**
5
0
**
2010年
** **
2011年
** **
2012年
非农业人口
【Part 3 商业情 况研究】
【项目商圈情况】
双辽市区商业布局：
• 双辽市现有的商业主要 集中在******附近。
经营档次：
• 传统工业区，商业定位低 • 以满足本地居民日常基本需求为主，
品种单一、同质化竞争严重，整体经 营档次较低。
• 餐饮业以中档为主，但供给量偏大。
插入双辽商业街及商铺现 场照片
【项目商圈现状特点小结】
• • 双辽市现有商业分布较为零散。 • • 规模普遍较小，缺乏集聚力。 • • 经营业种业态较为单一。 • • 低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。
商业规模：
• 现有的商业规模在****— —*****万平米左右。
【经营业种】
• 餐饮和服装：主要消费点 • 陶瓷洁具和家具：占据了店铺
数量的**%和**%。 • 电信通讯和日化/百货/超市：
仍然处于相对***的水平
美容美发,
酒店旅馆, 6%
其他, 9% 设备电器,
1%
银行/保险 证券, 2%
5%
• 未来大渡口双辽市商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼 集中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且 大部分集中与新商业中心区内。
在建在售商用物业产品类型 产品形式
裙楼集中商业＋商业步行街 裙楼集中商业 住宅底商
项目名称
【双辽市商用物业产品特征】
• 商业层数：双辽市商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一
【商圈内消费者】
双双辽辽市市总总人人口口：： 约**万人，流动人口少
商圈范围内人口评估： • 项目1公里范围内居住人口评估
商业中心居住人口：***万人 **区现居住人口：***万人
合计：约***万人 • 项目3公里范围内居住人口评估
– 商业中心居住人口：***万人 – ***区居住人口：***万人 – ***区居住人口：***万人 – ***区居住人口：***万人 – 八桥镇（约1/2）人口：1.9万人 合计：约13.2万人
副食, 5%电信通讯,2%陶瓷洁具,
12%
餐饮, 17%
日化/百货 超市, 3%
五金, 3%
休闲娱乐, 5%
家具, 8% 药店门诊, 5% 建筑/装修 /材料, 2%
生活用品, 服装鞋业, 4%
12%
【业态单一，经营档次较低】
业态： • 现有商业业态主要包括百货商场、 超市、专业市场、专卖店、街铺。 • 较大型的百货商场和超市分别只 有1家和2家，难以对本区商业起 到龙头作用。 • 所有业态中街铺零售业占**%以 上，整体商业发展仍处于较低水平。
部分用作商务办公；
• 商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为**～**m2； • 商铺开间进深：双辽市商铺开间较小，一般在**～**米，进深较大，一般为
****米，有些甚至达***多米。
项目名称
商铺面积 **～***m2，主要为**～**m2
主要**～**m2
商铺开间 **～**米 **～**米