项目全程运营管理体系文件（APFT PMS）项目公司组织结构设置与部门功能定位（参考模板）北京世基和成房地产投资管理有限公司2012年3月目录1.公司经营范围、定位和任务 (2)1.1公司经营范围 (2)1.2公司的定位 (2)1.3公司的任务 (2)2.组织结构及职责 (2)2.1公司组织结构 (2)2.2部门职能划分 (4)项目公司组织结构设置与部门功能定位（参考模板）1.公司经营范围、定位和任务1.1公司经营范围（根据合资协议对项目公司经营范围进行描述）1.2公司的定位（根据合资协议对项目公司的定位、发展愿景进行描述）1.3公司的任务（根据合资协议对项目公司任务进行描述）2.组织结构及职责2.1公司组织结构项目公司组织结构按照“协同合作、聚焦业务、突破重点、高效管理”的原则设置和组建。
实行在董事会领导下的公司总经理负责制。
（1）公司设开发部，主要承担以整体规划获批（或可实施），获得土地建设指标，完成董事会要求的项目报建和报建的土地规划及整理职能；（2）设项目运筹部，承担对已规划获批的土地进行专业的建设开发工作；（3）设营销策划部，负责对公司项目的整体营销策划及销售工作；（4）设成本合约部，负责对项目全成本开支进行管控；（5）设综合管理部，负责人力资源、后勤及财务管理，对公司各部门、项目进行支持；（6）世基和成本部提供后台专业支援服务，为公司的项目开发在技术上提供保障。
公司组织结构与主要功能如图2所示。
图2 公司组织结构与功能图2.1.1董事会董事会是公司经营的最高决策机构，负责公司经营管理重大事项的决策。
包括：（1）决定公司权责体系、内部管理机构的设置、基本管理制度，审批公司年度财务预算案、决算方案等事项；（2）决定公司的经营计划和投资方案、制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案等事项；（3）制定公司合并、分立、解散或变更公司形式的方案等事项。
2.1.2经营班子总经理及经营班子负责公司经营业务的实施和目标的实现，对董事会负责。
其中：（1）总经理1名。
（2）财务总监、成本总监（兼工程总监）、营销总监及投资总监各1名，分别兼任综合管理、项目部和成本合约部、营销策划部以及开发部经理。
在公司业务发展、设立N个项目部时，增加相应的项目经理。
2.1.3管理及专业团队项目开发根据业务发展需要，按照“保证现场业务开展，充分利用协作支援”的原则配置，由世基和成派遣项目一线运营团队及股东根据需要派遣相关人员的方式，按照现场开发实际需要逐步到位。
2.1.4世基和成总部后台支援服务世基和成总部后台专业支援服务的内容包括：（1）为公司业务开展提供资源服务（含人力资源和供应商资源）；（2）为公司提供项目投资论证、项目策划、项目概念性方案和方案评审、成本审核、项目营销方案审核等开发专业支援服务；（3）应公司要求，配合业务需要的专业谈判支援服务；（4）根据项目开发需要，派遣专业管理人员；（5）提供后台支援其他服务。
2.2部门职能划分按照公司组织结构“协同合作、聚焦业务、突破重点、高效管理”的设置原则，设综合管理部、开发部、成本合约部、营销策划部及N 项目部，其部门职能和人员配备如下： 2.2.1综合管理部 （1）部门架构及职能综合管理部负责公司财务、人力资源以及办公室的各项工作，部门架构及职能如图3所示。
图3 综合管理部架构与职能（2）岗位及人员配置综合管理部主要围绕满足公司经营的日常基本需要开展各项工作，确保公司正常运行，因此，岗位及人员配备仅按照基本配置，如图4所示，部门人数控制在4—5人。
负责公司业务推进及发展所需要的人力资源各模块管理，包括：1）日常员工关系管理； 2）薪酬福利管理、人力成本控制；3）人员需求及配置，人员招聘；4）员工绩效管理；5）公司管理制度的有效运行。
综合管理部人力资源管理财务管理办公室管理负责公司运营及项目开发需要的财务、资金及费用管理，包括：1）财务管理：经营计划管理、预算管理、核算管理、税务管理；2）资金管理：资金、融资等；3）费用管理：公司总成本及非项目成本管理。
4) 跟踪销售回款。
5) 协助客户办理房产、土地相关手续。
负责公司业务开展的基础办公平台搭建和运行，包括：1）协助开发部进行地方公共关系管理及维系；2）公司政令的落实督办、经营会议组织、管理报告编制等；3）公司行政、后勤管理，包括固定资产、公司印鉴、档案、证照年检、车辆等。
图4 综合管理部岗位设置①综合管理部经理由财务总监兼任；②办公室主任负责行政办公室管理及人力资源管理日常事务； ③行政兼司机负责办公室日常事务。
人力资源管理模块工作职责1、 协助公司制定年度经营目标及关键节点分解，各部门工作目标管理与考核；2、 负责公司人力资源管理、人力资源管理制度的制定和实施，以及相关制度管理及人力资源服务工作；3、 设置公司的组织机构和制定部门的工作职责，审定公司各部门的组织结构图和岗位说明书；4、 负责公司的招聘工作，为公司选聘、录用符合公司要求的合格人才；5、 做好公司的绩效考核工作，为公司员工的选拔、调动、晋升、轮岗以及培训提供依据；6、 负责统筹和实施员工培训工作；负责企业文化建设；7、 负责公司薪酬制度和落实，负责每月工资发放标准表的制定，负责公司的劳动保护和社会保险等福利工作；8、 负责员工劳动合同管理，员工异动手续的办理工作； 9、 负责员工考勤管理工作； 10、领导安排的其他工作。
财务管理模块工作职责1、 建立、健全、完善公司的财务内控制度和管理流程；2、 参与本公司的工程项目可行性研究和项目评估等财务分析工作，参与公司重大经营决策；3、 负责公司资金筹措、合理调度和安排资金，提高资金使用效率；4、 加强财务管理，控制成本费用，增加公司效益；5、 负责组织公司会计核算，财务预、决算的编制，依法纳税，确保会计信息的真实、完整、准确、及时；综合管理部经理 （1人，财务总监兼任）会计 （1人）行政经理/办公室主任（1人）出纳 （1人）行政兼司机 （1人）6、 负责编制年、季、月度财务成本计划、各项费用计划、资金收支计划，并监督实施；建立健全公司管理所需的各项台帐；7、 负责与财务工作有关的机构或职能部门，如税务、财政、银行、会计师事务所等的沟通协调工作8、 协调、配合公司其他部门的工作； 9、 完成公司领导交办的其他任务。
办公室工作职责1、 筹备总经理办公会等会议，负责总经办决策事务执行督办；2、 负责公司公务车辆、资质证照、档案资料（各部门负责管理的专业性档案资料除外）的管理，牵头公司办公平台建设；3、 负责公司办公用品的统一管理，包括办公设施、设备和办公家具的购置、维修、维护，以及固定资产的规范管理；4、 抓好员工食堂、外租房屋及办公环境的日常管理，提供后勤服务保障，营造良好办公环境；5、 负责公司网络、通讯系统的建立完善与安全维护，包括涉密计算机与互联网的物理隔绝及公司内网服务器的日常维护管理等； 6、 完成公司领导临时交办的其他任务。
2.2.2开发部（1）部门架构及职能开发部负责公司项目投资、开发等各项业务工作。
重点开展报批报建、投资洽谈、土地指标获取、一级开发实施以及投资项目的前期策划、设计等相关业务工作。
部门架构及职能如图5所示。
图5 开发部构架与职能①开发部经理由投资总监兼任；②除部门经理、投资专员外，开发部的其它专业人员根据业务推进的实际需要增加并分批到位； ③开发部经理项目开发的土地获取、开发资质办理、建设项目报批报建等业务实施，包括： ➢ 投资合作洽谈；➢ 规划管理工作，区域规划报批； ➢ 用地指标获取； ➢ 建设用地一级整理； ➢ 投资项目策划；➢ 投资项目经营计划和预算。
投资专员（1人）2.2.3成本合约部成本合约部负责公司项目建设的成本管理、招标管理及合约管理，负责落实公司相关的各项管理制度，为项目建设做好基础保障。
成本合约的主要职责如下：成本合约工作职责1、负责办理有关招标工作（1）按照项目开发计划及公司项目的运作情况，制定公司项目招标计划；（2）组织公司相关部门对拟合作单位进行考察并提供考察意见；（3）确定合理的招标方式，按照有关规定编制、审核招标文书，推荐合格的合作单位供领导审批；2、负责编制及审核项目成本（1）根据项目进度相应编制、调整、审核各阶段成本预算；（2）负责项目开发建设工程过程中的成本控制；（3）参与施工过程中的图纸审查及涉及费用变更、工期延期和工程索赔等重大方案的研讨，参加设计变更、现场签证的现场收方、审核及签字确认；（4）组织对工程材料、设备供应商的考察及有关市场询价工作。
（5）批核应付工程进度款；（6）负责建立有关台帐；（7）组织工程竣工结算的审核工作。
3、负责工程合同执行管理工作（1）监督及检查各承包商及监理单位对合同的履约情况。
（2）岗位及人员设置成本合约部主要负责公司的项目成本管理、合约管理及招投标管理，人员及岗位配置按X人配备，详见下图：成本合约部经理（1人，成本总监兼任）土建造价师： 1 人设备造价师： 1 人图6成本合约部岗位设置2.2.4营销策划部营销管理部负责项目的营销策划、产品销售、项目品牌建设和售后管理，落实公司下达的销售计划。
（1）部门主要职责营销策划部工作职责1、 项目市场信息分析，提供产品营造建议，负责各项目营销策划工作；公司和项目品牌的塑造、推广和维护；2、 负责项目全程营销策略、销售计划及销售管理（项目定位、价格策略和体系、形象创意、广告制作发布、销售跟踪控制）工作；3、 实施公司制定的销售计划目标，动态跟踪、汇报销售计划执行情况及销售费用；4、 定期对市场营销环境、竞争对手进行实施调研分析，及时调整销售策略及销售计划，确保销售目标完成；5、 客户服务、交付业主工作。
6、 跟踪客户办证手续的相关事宜7、 跟踪销售回款工作。
（2）岗位及人员配置图7营销策划部岗位设置2.2.5项目运筹部 （1）部门架构及职能项目部负责项目的设计、工程管理模块的各项工作，部门架构及职能如图5所示。
营销管理部经理（1人）营销策划：（营销部经理兼任）1人销售管理： 1 人后台管理兼任客服专员： 1 人图8 项目部架构与职能划分（2）岗位及人员配置项目部主要围绕公司项目开发的主业务展开设计、工程管理各项工作，确保项目建设节点落实，岗位及人员配备按照公司项目开发阶段配置，如图9所示，根据公司业务发展阶段配置岗位和人员，目前阶段部门人数控制在 人（不含阶段性临时聘任外部顾问 人）。
图9项目部岗位设置（3）各模块职责内容负责项目设计各阶段的管理，包括：1）项目产品营造工作 2）项目策划设计任务书编制；3）各设计单位委托与管理；4）设计成果的评审； 5）设计阶段的成本控制； 6）行销监工。
项目运筹部设计管理工程管理全面监控、管理项目工程建设，负责工程进度、质量、安全等管理： 1）工程计划管理； 2）工程管理（进度、质量、安全、签证等）；3）工程验收、竣工备案； 4）工程移交物业。