商

圈（Trade Area ）




商圈是指商家能够吸引顾客的范围。 根据来店顾客的比率流量，商圈又可以进一步 划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。 核心商圈（Primary Trading Area） 约占50%—70%的人流量； 次级商圈（Secondary Trading Area） 约占15%—20%的人流量； 边缘商圈(Fringe Trading Area) 约占10%左右的人流量.
购物中心分类

社区中心Community Strip Centers （GLA 10万-30万平方英尺，约合9290 平方 米-平方米） 比邻里中心有更广泛便捷的销售软线（服饰） 和硬线（五金器皿、器具等）商品范围。它有 一个小型主体百货店、杂货店、或折扣百货店 作为主要的承租商，另有一个超市。虽然它可 能有一个较强的专业商店，但它没有全线百货 店。从理论上讲，社区中心典型的大小是15万 平方英尺（13900平方米）。
专门店 小吃店 药店 服务
服饰店
餐饮服务 休闲服务
服饰店
品类杀手 餐饮服务 休闲服务
饮食服务 品类杀手
购物中心区位原则




最短时间原则：位于人流集散最方便的 区位； 易达性原则：交通便捷，道路通畅； 聚集原则：集客能力强的区域； 购买力供应原则：维持商业项目的最低 消费人口门槛； 临街面原则：购物中心必须有较大的临 主街的沿街面，无视线阻碍。
购物中心（ Shopping Center）特征





美国国际购物中心协会规定了购物中心的五大 特征： （1）购物中心规划、开发设立、经营都在统 一的组织体系下运作； （2）适应统一管理的需要，产权要求统一， 不可分割不可出售。 （3）尊重顾客的选择权，使其实现一站式购 物的（One Stop Shopping）目的； （4）拥有足够数量的停车场； （5）有更新地区或创造新商圈的贡献。
购物中心分类


邻里中心Neighborhood Strip Centers （GLA 5万-10万平方英尺，约合4645平方米-9290平 方米） 提供便利商品的销售（食品、药品和杂货）和个人服 务（洗衣和干洗、理发、修鞋等），为满足附近居民 每天的生活需要，有一个超市是邻里中心的主要承租 商。 备注：GLA即Gross Leasable Area (GLA) in Square Feet (Including Anchors) 总可出租面积（GLA）平方 英尺（包括摊位）。
日本六本木购物中心
购物中心建筑形态


开放式非贸型（Non-Mall） 购物中心往往不是单体建筑，而是由大百货商 厦、大卖场、美食娱乐城、名店一条街、写字 间、宾馆等3至5幢建筑有机巧妙地组成1个都 市综合体。或者以独特的人文历史建筑来吸引 客流。 如：上海大宁国际、青浦折扣店、新天地、宁 波天一广场等。
购物中心基础知识
业 态（Retail Format ）

Hale Waihona Puke 业态定义：零售企业为满足不同的消费需求进行相应 的要素组合而形成的不同经营形态，系按照商品的供 应和销售方式来划分的行业的经营形态。 业态分类：根据2005年6月30日起开始实施《零售业 态分类》，新标准按照零售店铺的结构特点，根据其 经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、 规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因 素将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大 型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家 居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种 业态，并规定了相应的条件。
购物中心分类

区域购物中心Regional Malls （GLA 30万-75万平方英尺，约合27870 平方 米-46450平方米） 提供购物——门类品种齐全的日用商品、服饰、 家俱和家俱。它有至少10万平方英尺GLA的全 线百货店，并以此作为主要的吸引力。甚至吸 引更大量的购物，可以包括2个、3个或更多百 货店。从理论上讲，典型地区购物中心面积40 万平方英尺。
上海大宁国际广场
购物中心考察要点

基本要素：


①所处商圈类型； ②建筑形态； ③层数与业态和品类分布； ④品牌组合；
①占地面积、总建筑面积、GLA； ②动线与交通组织； ③建筑风格； ④购物中心主题； ⑤经营现状； ⑥SWOT分析与本案可借鉴之处。

其他内容：

品牌组合
1-2 3-5 1-2 50-100 超市
社区型 区域型 超区域型
3-5 5-8 5-10
300-500 综合超市
10-20 10-15 50-100
2000-5000
百货1－2家
30-40 20-30 200以上
5000-10000
百货2-6家
综合超市1－2家
专业店
专业店
专门店 服务
综合超市1家
商店组成
超市 Super-Market
综合超市 Hyper-Market
快 速 消 费 品 零 售 业 态
零售业态
耐 用 消 费 品 零 售 业 态
品 类（即业种Category ）



指以商品的种类来区分的，如百货公司有服饰、 家居用品、食品等，服饰又有男装、女装、童 装等。 AC尼尔森调查公司： “确定什么产品组成小 组和类别，与消费者的感知有关，应基于对消 费者需求驱动和购买行为的理解”， 家乐福：“品类即商品的分类，一个小分类就 代表了一种消费者的需求”。
购物中心分类

超级区域购物中心Super Regional Malls （GLA 75万平方英尺以上，约合46450平方米 以上） 供应广泛多样化品类的、众多的、杂货大众商 品。它有3个或更多的主体百货商店。
各类型购物中心比较
邻里型
商圈半径（公里） 时间距离（分） 商圈人口（万） 停车场容量（个）
购物中心建筑形态


密闭式贸型（Mall） 购物中心的主体建筑采用密封式设计，将各业 态融入一个大盒子中，各店面靠清晰的人流动 线衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道 加以连接，形成四季舒适的全天候购物环境。 如，上海正大广场、香港的所有购物中心、菲 律宾SM MEGAMALL、美国MALL OF AMERICA等。
目前国际通用的业态分类
流行杂货店 Pop Store 折扣店 Discount Store 专卖店 Specialty Store 便利店 Convenience Store 品类杀手 Category Killer 百货店 Department Store 畅销货商店 Drug Store 清货店 Off Price Store 购物中心 Shopping Center 会员仓储超市 Cash & Carry Member-ship Club 廉价商品店 Value Retailer