物业服务纠纷案例摘录--公共秩序维护（四1、雨天，因地面湿滑，李太在其住宅小区楼下的大堂滑到摔伤。

事后，李太向其住宅的物业管理公司提出索赔医疗费、误工费、精神损失费等要求。

案例分析如果物业公司已经在大堂或者容易发生滑倒的地方设有警示告示，且已采取了一些铺防滑地毡等具体防滑措施，那么住户不慎摔伤，物业公司无须承担民事责任。

如果物业公司没有在大堂或者容易发生滑倒的地方设有警示告示，且采取了一些铺防滑地毡等具体防滑措施，那么住户不慎摔伤，物业公司必须承担民事责任。

为了规避不可预测的风险，物业公司一般都购买公众责任险，将所承担的应赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

万一因物业公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等人员利益受伤害时，也可以由保险公司承担相应赔偿责任。

2、一天下午罗先生将一辆轿车停放在某住宅小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏，罗先生找到物业公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与他们无关。

罗先生找到屋主，屋主说花盆是风吹下来的，属不可抗力，并非她故意扔下来的，所以，她不应当赔偿。

无奈之下，罗先生诉之于法庭。

案例分析：本案涉及三个方面的问题：本案的责任主体是谁？本案适用什么样的归责原则？如何判断不可抗力。

我国《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或其它设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应该承担民事责任。

”这一规定的责任主体是工作物的所有人和管理人。

责任主体首先是所有人，所有人事指建筑物及其设施或悬挂物、搁臵物的所有人。

责任的主体其次是管理人——物业公司在一般民事侵权行为中，一般适用“过错责任原则”，即受害人不仅要证明损害事实的发生，还要证明加害人对损害事实的发生具有过错，在这种情况下加害人才承担赔偿责任。

但对于建筑物上的搁臵物、悬挂物发生的倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或则管理人的免责条件是能够证明自己没有过错。

在本案中业主必须证明自己对可预见的暴雨大风天气情况下花盆的可能坠落进行了足够的安全防护才能免责。

物业公司则应证明自己不是花盆的管理人（阳台属业主专有部分）；且已对可能危及公共安全的花盆提出了整改要求。

如物业公司和业主证明不了自己无过错，则推定其有过错，从而承担赔偿责任。

不可抗力是指人力不可抗拒的力量。

简单地说是“三不”，即“不可预见，不可避免，不可克服”。

事实上，大风吹来完全是可以根据天气预报或该地区生活经验预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免脱落，因此，业主提出的不可抗力事由是不成立的。

3、某住宅小区中心广场设有供业主游乐的转椅。

一天傍晚，五岁女孩刘某与小保姆在小区里闲逛，保姆回家拿矿泉水。

刘某独自一人跨上转椅中一个已坏损的座位，转动后，被摔出成脑伤。

刘某家长随追究物业公司责任。

物业公司认为在已坏损的游乐椅上，贴有明显申明该游乐椅已经坏损的告知，并已通知厂家前来修复，所以物业没有任何责任，小孩的家长未尽到监护作用是主要原因。

案例分析根据《民法通则》125条规定：“在公共场所、道路或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有明显标识和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任”。

物业公司虽出具了告知提示，但没有采取安全措施，因此，不能以此免除物业的维护责任。

正确的做法是，物业在出告知的同时，应该把整个游乐椅围起来，停止使用，待修复后在开放。

4、斯达公寓的业主黄先生拒绝按约定标准交纳物业服务费 , 理由是他自己雇有专门保镖 , 对自己的安全负责 , 因而所叫物业服务费中不应包含物业管理区域内的秩序维护费。

请分析 :(1)黄先生的做法是否有道理,为什么 ?(2) 物业管理公司应怎样解决这个问题 ?答：⑴、黄先生做法没道理。

因为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确指出：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

”⑵、首先与黄先生沟通，并通过业主委员会或其它有关部门做其工作，如不行，那末通过司法途径解决。

5、位于某市人民路的H花园小区，于2005年6月经综合验收合格后，交付业主使用。

该小区共有楼房21 栋，拥有业主780户，2006年10月，入住业主超过80％，在有关单位指导下，按照规定该小区成立了业主委员会。

随后，业主委员会代表全体业主与甲物业服务公司签订了《物业服务合同》，委托甲物业公司对该小区进行物业管理。

但是，该小区一些业主以《物业服务合同》中物管费较高，自己并未签署该《物业服务合同》为由，从一开始就拒绝缴纳物业管理费。

试分析这部分业主的拒缴物管费的理由成立吗？探讨答案：该小区部分业主以自己未签署《物业服务合同》的理由拒缴物管费理由是不成立的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确指出：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

”物业服务纠纷案例摘录---车辆道路管理服务纠纷【案例四】2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。

徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。

现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。

随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。

徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B 大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。

【案例分析】本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。

原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。

某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。

原告停车——发现被砸---交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B 大厦的所有人，应对损害负民事责任。

被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。

最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。

值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。

巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。

与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。

在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。

将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。

物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：1、应协助事主查明事件的真实过程。

仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。

查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。

2、全面加强证据意识。

通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。

3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。

[案例一]位于某市人民路的H花园小区，于2005年6月经综合验收合格后，交付业主使用。

该小区共有楼房 21 栋，拥有业主780户，2006年10 月，入住业主超过80％，在有关单位指导下，按照规定该小区成立了业主委员会。

随后，业主委员会代表全体业主与甲物业服务公司签订了《物业服务合同》，委托甲物业公司对该小区进行物业管理。

但是，该小区一些业主以《物业服务合同》中物管费较高，自己并未签署《物业服务合同》为由，从一开始就拒绝缴纳物业管理费。

案例分析：该小区部分业主以自己未签署《物业服务合同》的理由拒缴物管费理由是不成立的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确指出“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

”暴风雨天的清洁应急处理措施清洁班长勤巡查，督导个岗位清洁员的工作，加强与其它部门的联系协调工作；天台、地下车库的明暗沟、小区污水井等专门检查，如有堵塞及时清通；关好各楼层门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃；准备好雨衣、雨鞋、铁钩、竹片、电筒、干拖把、地毯等物件；在业住和住户频繁进出的地方放臵指示牌，提醒客人“小心地滑”；检查各责任区内污水、雨水排放是否畅通，如堵塞及时通知物业服务中心；在重要的大堂铺设一条防滑地毯；发现塌陷或大量泥沙溃至路面或绿化带时，及时清运打扫；道路积水太重雨停时用刮水器迅速刮去；暴风雨后，及时清扫地面垃圾、树叶、泥石等杂物垃圾；进行清洁消杀。

污水外溢的清洁处理措施将捞起的污物、杂物迅速装车运走，避免造成二次污染；用垃圾斗将污水装入水桶，迅速倒掉，雨水扫入地漏；维修完毕后，迅速打扫现场。

业主乱停车物业锁车“制裁”对吗南昌市某物业小区业主F先生投诉前几天他的一辆丰田车停放在小区内，第二天他启动车子准备外出时，“嘭”的一声巨响从车子地盘除传来，他赶紧刹车，下车查看后发现车子左前轮上竟然多了一把抱胎锁，车子开动后锁对轮胎、托架、球头等部位造成不同成都的损伤，造成了四五千元的经济损失。

经了解得知这是物业公司对他车子乱停乱放采取的措施。

F先生找到物业公司理论，认为他占用的是业主共用地方，同时及时业主车辆停放不规范物业公司也不能采取锁车措施。