2019年阜阳市地价状况分析报告阜阳市国土价格管理处安徽顺昌土地估价咨询有限责任公司2019年12月31日2019年阜阳市地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势（一）2019年阜阳市整体地价水平较2018年总体呈现小幅上涨态势，2019年上半年阜阳土地市场火热，不仅一扫2018年下半年以来的阴霾，甚至达到了近两年来的一个高潮，但是2019年下半年这一势头并没有继续保持下去，下半年阜阳楼市集中进入销售期，土地市场开始进入相对平稳的阶段，土地出让数量明显减少，但是下半年的土地市场仍然吸引国内一线知名房企进驻，由此可见阜阳市房地产市场具有强大的发展后劲。
分析其原因主要有以下三点：一是人口资源充足、刚需购房量大，二是棚改和拆迁量大，三是改善性购房需求量大，包括对阜阳所辖县区居民的购房需求等。
由于大力推进城镇化进程，大量农民进城，城市人口稳步提升，为城市商服用地提供有效的需求。
同时也受电商的影响，网上商品零售额增长依然对商服地产的需求影响。
所以商服地价微幅上涨。
近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。
7月30日中央政治局会议再次强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，阜阳市房地产以稳为主。
2019年整个年度住宅用地地价同比温和上行、商业用地地价同比上涨幅度小于住宅用地幅度，工业用地地价持平。
1、地价整体水平。
2019年度阜阳市城市总体地价水平值为1644元/平方米，增长率为0.31%，其中商业用地平均地价为3883元/平方米，增长率为0.05%；住宅用地平均地价为2742元/平方米，增长率为0.40%；工业用地平均地价为185元/平方米，增长率为0.00%。
商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低（见图1-1）图1-1 阜阳市2019年（分类）地价水平柱状图10002000300040005000综合商业居住工业从历年地价水平值比较来看，2007年-2017年阜阳市整体地价水平值增幅平稳，其中住宅地价水平涨幅高于商业、工业的地价水平，地价水平整体呈现稳步增长的趋势。
但是由于2018年政府加大历度调控房地产市场，房地产开发商拍地积极性不大，2018年第四季度土地流拍现象严重，有几块商住用地拍卖转挂牌，所以2018年第四季度地价有所下降，导至2018年阜阳市综合地价同比小幅下降。
由于2018年下半年地价过于寒冬，2019年春节过后，阜阳吸引了包括金科、美的、融创、弘阳、文一等近10家国内一线知名房企进驻，再加上大力推进城镇化进程，大量农民进城，城市人口稳步提升，刚需买房的人较多，还有一部分棚改户、拆迁户需要购房，所以2019年阜阳市房地产市场依然保持良好态势，量价齐升，但是近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。
7月30日中央政治局会议再次强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，阜阳市房地产经济的发展已稳字为主，管理层通过调控稳定房价，房价稳定之后，楼市去投机，房地产经济发展趋于平稳。
调控之后的房价不会出现房价暴涨暴跌情况。
所以2019年阜阳市整体地价水平较2018年阜阳市整体地价水平总体呈现小幅上升态势。
（见表1-1）2、地价整体增长率：与2018年相比，2019年阜阳市地价总体水平小幅上涨，地价综合同比增长率为0.31%，其中商业地价同比增长率为0.05%，居住地价同比增长率为0.40%，工业地价平均增长率为0.00%。
从历年地价增长幅度来看，阜阳市整体地价增长幅度总体呈现稳步上行态势，近几年上涨幅度略高于省内其他省级监测城市。
阜阳市阜阳市历年整体地价增长率状况见表1-2和图1-2。
表1-2 阜阳市整体地价增长率历年状况（%）图1-2 阜阳市2019年地价整体增长状况3、城市地价指数：2019年，阜阳市整体综合地价指数为176，同比增加0.31个百分点；商业地价指数为136，同比增加0.05个百分点；居住地价指数为255，同比增加0.40个百分点；工业地价指数为112，与上一年工业地价指数持平。
居住用地地价指数上涨幅度最高，综合用地用地地价指数上涨幅度次之，商业用地地价指数上涨幅度最小。
表1-3 阜阳市整体地价指数历年状况从历年来整体综合地价指数来看，阜阳市地价整体指数从2007-2017年一直处于上升通道，中间未出现下降的情况，逐年上涨走势。
而2018年阜阳市地价同比小幅下降。
2019年前两季度环比小幅上涨，2019年第三季度地价环比持平。
2019年第一季度综合地价环比增长0.18%，商业地价环比增长0.03%，住宅地价环比增长0.26%，2019年第二季度综合地价环比增长0.30%，商业地价环比增长0.03%，住宅地价环比增长0.33%，2019年第三季度综合地价环比增长0.00%，商业地价环比增长0.00%，住宅地价环比增长0.00%，2019年第四季度综合地价环比增长-0.18%，商业地价环比增长0.00%，住宅地价环比增长-0.18%，由于2019年政府加大历度调控房地产市场，年未各大商业银行不给二手房交易贷款，第四季度二手房房价开始下降，所以2019年第四季度住宅用地地价有所下降。
图1-3 阜阳市历年地价整体指数状况（二）不同用途地价水平与变化趋势1、商业用地地价水平及变化趋势2019年阜阳市监测区域范围内商业地价总体水平值为3883元/平方米，整体增长率为0.05%，具体见表1-4表1-4 2019年商业地价指标表2019年商业级别地价水平值同比增长0.05%，商业一、二级分别增长0.00%、0.02%，由于商业一级地为城市最繁华的商业中心，商业规模已形成，商业地价已经达到最高点，同时也受电商的影响，网上商品零售额增长依然对商服地产的需求影响。
一级商服用地地价平稳。
二级、三、四、五级土地多处在老城区的周边聚集区和新区的集聚区，商业规模逐步形成，商业环境也在不断的优化，商业价值日益显现。
所以商业二级、三、四、五级地价有小幅上涨。
二、三、四、五级地商业地价分别增长0.02%、0.02%、0.19%.0.10%。
商业用地地价级别变化趋势具体如图1-4。
图1-4 2019年商业用地地价级别变化趋势图从阜阳市历年商业地价级别增长状况来看，高级别增长较缓，低级别增长速度快，由于低级别多为城市的新区，新区基础设施、配套设施打造起点高，集聚力凸显，成熟商圈的市场竞争力大。
2016-2017年，市政府加大了对外围区域的基础设施、公共配套设施的建设，初步形成了多个专业区域，如旅游文化产业园、电子商务物流园、科教文卫中心、商业金融中心等，这样使得低级别区域商业环境优化、土地价格增长较快。
所以2019年商业级别地价水平值同比小幅上涨，由于商业一、二级为城市商业中心，这部分土地多处在老城区的周边聚集区和新区的集聚区，商业规模逐步形成，商业环境也在不断的优化，商业价值日益显现。
所以商业二级、三、四、五级地价有小幅上涨。
所以商业地价总体水平略微上涨。
商业用地地价历年增长率及地价水平值见图1-5、1-6。
图1-5 阜阳市2019年商业用地地价历年增长率变化趋势图图1-6阜阳市商业用地地价历年水平状况表1-5 阜阳市商业用地地价级别增长率历年状况2、居住用地地价水平变化趋势2019年，阜阳市监测区域范围内居住地价总体水平值为2742元/平方米，整体增长率为0.40%，具体见表1-6。
表1-6 2019年居住用地地价指标表2019年居住级别地价增幅最高区域为六级地，与2018年同比增长1.28%，一级地同比增长0.02%，二级地同比增长0.55%，三级地同比增长0.38%、四级地同比增长0.33%、五级地同比增长0.80%，一、二、三级区域主要是老城区土地收储成本增加，但依托市中心配套地价区域稳定；第三、四、五级别主要是由于城市多中心发展态势增强，逐渐向新区扩张，新区的基础设施、公共配套设起点高又逐步完善，导致低级别用地成交量增加，地价迅速提升。
特别是城南新区、城西的祥源文旅城区域、颍泉新区、颍东新城、阜合商业园随着居住环境的优化、居住功能的完善，住宅地价提升最快。
带动阜阳市整个居住地价指数的上涨。
各个级别增长情况如图1-7图1-7 2019年住宅用地地价级别增长趋势图从阜阳市历年居住地价级别增长状况来看，高级别增长幅度较缓，低级别增速较快。
2019年住宅地价增长最高区域为六级地段。
但2019年住宅用地整体同比小幅上涨。
2019年住宅用地地价同比增长0.40%。
由于近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。
7月30日中央政治局会议再次强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，阜阳市房地产以稳为主。
2019年整个年度住宅用地地价同比温和上行。
住宅用地地价增长率历年状况及地价水平历年状况见图1-8、1-9。
图1-9 阜阳市住宅用地地价水平历年状况3、工业用地地价水平及变化趋势2019年，阜阳市监测区域范围内工业用地总体水平值为185元/平方米，与2018年工业地价持平，具体见表1-82019年阜阳市监测区域范围内工业地价综合水平值为185元/平方米，与2018年持平，上升幅度为0.00%。
工业二级地价水平值为308元/平方米，工业三级地价水平值为183元/平方米，工业四级地价水平值为174元/平方米。
二、三、四级地地价基本持平。
具体如图1-10。
图1-10 2019年工业用地地价级别增长率趋势图从阜阳市历年工业地价级别增长状况来看，高级别增长幅度较缓，低级别增速较快。
从2018年至2019年工业用地地价走势平稳，从各个区域的增长走势来看。
工业用地地价历年增长率及地价水平值见图1-11、1-12。
工业地价级别历年增长状况表1-9。
图1-11 阜阳市工业用地地价增长率历年状况图1-12阜阳市工业用地地价水平历年状况表1-9 阜阳市历年工业用地地价级别增长率状况从阜阳市历年来工业用地地价水平变化情况来看，除2008、2016年外其余年份都是在稳定上涨，2008年的地价下行，大多是受大环境的影响，世界金融危机导致企业的不景气、倒闭等，2017年工业用地再次下行，原因是近年来房地产市场的持续上扬，社会资本纷纷投向见效快的房地产行业，实体经济收到很大的冲击，地方政府招商实体经济落户本土变得越来越困难，前几年各地方政府对实体经济特别是工业项目实行减免税收、政策性奖励等其他措施，随着上述各项政策的取缔，工业项目的落地更加困难，工业用地地价逐步走低。
二、城市地价与房价对比分析（一）地价与房价比值分析从阜阳市2019年地价水平和房屋销售情况（1-12月）分析来看，市区商品房销售均价为8127.2元/㎡），阜阳市整体综合用地楼面地价为954元/㎡，阜阳市整体综合用地楼面地价占市区商品房平均销售价格的比例在11.74﹪，阜阳市2019年动态监测范围内商业、住宅用地楼面地价水平分别为2231元/平方米、1525元/平方米。