2.1 投资性房地产的初始计量
外购的投资性房地产的成本，应当按照取得时的实际
成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费 和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造的投资性房地产成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地 开发费采用公允价值模式计量的外购或自行建造 投资性房地产
3.资产负债表日，投资性房地产的公允价值低于其账面 余额时 借：公允价值变动损益（投资性房地产的公允价值低 于其账面余额的差额） 贷：投资性房地产 ——公允价值变动
（二）采用公允价值模式计量的外购或自行建造 投资性房地产
1.企业外购、自行建造等取得投资性房地产时 借：投资性房地产——成本 实际成本 贷：银行存款 在建工程等 2.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额时 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
投资性房地产的公允价值高于 其账面余额的差额
条件之四
处置：投资性房地产被处置，或者永久退出使 用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应 当终止确认该项投资性房地产
以对外出售或转 让的方式处置
第三节 投资性房地产的核算及披露
3．1 投资性房地产核算应设置的账户
3．2 投资性房地产核算的会计处理
3．1 投资性房地产核算应设置的账户
“投资性房地产”账户 “投资性房地产减值准备”账户
3．取得租金收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 4．投资性房地产存在减值迹象，经测试后发生减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
【例】成本模式下投资性房地产的初始确认 2012年3月，企业从其他单位购入一块土地的使用权， 并在该块土地上开始自行建造三栋小型办公楼。2012年8 月，企业预计办公楼即将完工，与E公司签订了经营租赁 合同，将其中的两栋办公楼租赁给E公司使用。租赁合同 约定，该办公楼于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。 2012年8月20日，三栋办公楼同时完工(达到预定可使用状 态)。该块土地使用权的成本为900万元；三栋办公楼的造 价均为2 400万元，能够单独出售。企业作如下会计分录： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产的金 额=900÷3×2＝600（万元） 借：投资性房地产——办公楼 48 000 000 贷：在建工程 48 000 000 借：投资性房地产——土地使用权 6 000 000 贷：无形资产——土地使用权 6 000 000
第六章
投资性房地产
导入案例
• 万达商业地产盈利模式的转型
内 容
第一节 投资性房地产的特征和范围
第二节 投资性房地产的计量
第三节 投资性房地产的核算及披露
第一节 投资性房地产的特征和范围
1．1 投资性房地产的特征
1．2 投资性房地产的核算范围
1．1 投资性房地产的特征
已出租的土 地使用权
持有并准备增 值后转让的土 地使用权
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，
可比照固定资产或无形资产的有关规定
采用公允价值模式计量的投资性房地产，不对
其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价 值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当 期损益
2.3 投资性房地产的后续支出
资本化的后续支出
支付的其他费用和分摊的间接费用等。
2.2 投资性房地产的后续计量
成本 模式 后续 计量 模式
通常应采用 成本模式
后续计 量模式
满足特定条 件下采用
1.有活跃的房地 产交易市场 2.能取得同类或 类似房地产的市 场价格及其他相 关信息
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续 计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定， 不得随意变更。
1.企业管理 当局形成书 投资性房地 面协议 产开始自用 自用土地使 2.房地产发 用权停止自 生实际状态 用，用于赚 自用建筑物 上的改变 取租金或资 停止自用， 作为存货的 改为出租 本增值。 房地产，
确凿证据
条件之一 条件之二
改为出租
条件之三
房地产用途发 生改变，并满 足条件任一的， 应当将房地产 进行转换
已 出租的 建筑物
不属于投资性房地产的项目
企业自 用房地 产 作为存 货的房 地产
为生产商品、提供劳务或者 经营管理而持有的房地产
房地产开发企业在正常经营过程中 销售的或为销售而正在开发的土地 和商品房
第二节 投资性房地产的计量
2.1 投资性房地产的初始计量
2.2 投资性房地产的后续计量
2.3 投资性房地产的后续支出 2.4 投资性房地产的转换和处置
已出租的 建筑物
投资性房地产，是指 为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持 有的房地产。
投资性 房地产
1．2 投资性房地产的核算范围
核 算 范 围
已出租 的土地 使用权
持有并准备 增值后转让 的土地使用 权
企业通过出让或转让方式取得的， 以经营租赁方式出租的土地使用权
企业取得的、并准备增值后转让的土地 使用权，这类土地使用权很可能给企业 带来资本增值收益。 企业拥有产权并以经营租赁方式出租的 建筑物，包括自行建造或开发活动完成 后用于出租的建筑物。
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产 确认条件的应当计入投资性房地产的成本 如：符合条件的改扩建指出
费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产 确认条件的应当在发生时计入当期损益，即其他业务成本
2.4 投资性房地产的转换和处置
转换：房地产用途发生改变而对房地产进 行的重新分类 需有确凿证据表明 用途发生改变
核算企业投资性房地 产的价值
“投资性房地产累计折旧(摊销)”账户
建筑物因使用而损耗掉 的价值；土地使用权因 出租使用而摊销的价值
成本模式下，提取的投 资性房地产减值准备
3．2 投资性房地产核算的会计处理 （一）采用成本模式计量的外购或自行建造的投 资性房地产
1．企业外购、自行建造等取得投资性房地产时： 借：投资性房地产 贷：银行存款 在建工程等 实际成本 2．按期对投资性房地产计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）