物业服务企业信息化建设公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]中国物业行业起步于二十世纪八十年代，作为朝阳行业其信息化建设也处于研究与探索阶段，随着国内物业行业的蓬勃发展，由小型物业公司发展到中型物业企业、由中型物业企业发展成为超大规模的集团型物业企业越来越多，面对集团型物业企业的跨地域、多业态等特点传统的物业管理模式已经不能完全满足现代物业企业的发展需要，如何更加规范、及时、有效地管理物业企业日常的工作成为目前物业企业管理层的重点工作之一。

企业信息化一直是人们关注的一个焦点。

在电子商务大潮冲击下，企业信息化具有了更多的机会，也面临着更多的选择。

当今时代，由于竞争战略基本一致，多数的物业管理公司都拥有一套在物业管理行业内应如何竞争的隐藏信念，都有同样的关于业主最需要什么、业主最重视什么、物业管理行业应该提供什么样的产品或增值服务的共识。

而有这样共识的物业管理公司越多，竞争就越激烈。

本文正是在这样的背景下展开物业管理信息化的研究，着眼于物业管理信息化建设，探讨物业管理中存在的问题及其解决方案。

首先，论文介绍了物业管理信息化相关的理论基础和技术基础，在理论层面上介绍了物业管理和物业管理信息化的概念，其次，对国内外物业管理信息化的发展进行了分析，在此基础上提出了我国物业管理信息化发展中存在的问题。

最后结合实际，对物业物服务企业进行了分析和设计研究。

提出了物业信息化管理的思路，进行了物业管理信息化的分析及部对策。

论文的究有助于解决我国物业管理中存在的现实问题，有助于城市社区的建设和管理，对于推动和完善我国物业管理信息化及社区管理的信息化具有参考价值。

关键词:物业;物业服务;信息化;信息化建设。

1 概述物业行业发展情况物业管理始于19世纪60年代的英国。

当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。

为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。

自此以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。

目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中。

诞生于1981年的中国物业管理行业，在经过了20多年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。

深圳物业管理为中国物业管理行业的创立、发展开了先河，做出了有益的尝试，探索出了成功的经验。

20多年的物业管理发展大致经历了三个阶段：从1981年3月至1994年3月，是我国物业管理的探索和起步阶段。

1981年3月10日全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生。

第二阶段：从1994年4月至1999年5月，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。

以建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志；二是物业管理队伍迅速壮大，到1998年底全国物业管理企业12000余家，从业人员150万人；三是建设部组织召开了三次重要的会议。

1995年8月30日，建设部在青岛召开了全国物业管理工作座谈会；同年12年3日建设部在人民大会堂召开了全国城市物业管理优秀住宅小区总结表彰大会；1997年6月7-9日，建设部在大连召开了全国物业管理工作现场会；四是地方物业管理立法步伐加快。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首先全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。

1993年6月，深圳市物业管理协会的成立是全国第一家，以后各地相继成立，为国家物业管理协会的创建奠定了基础；六是出版了一大批着作和期刊；七是开设了物业管理专号专刊。

第三阶段：1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。

以建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。

深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。

进入21世纪，中国物业管理将如何开拓进取，使物业管理行业真正成为朝阳产业，我认为，中国物业管理的发展战略是：法制化管理、市场化运作、品牌经营、集团化发展、区域化管理、高科技引领。

物业行业信息化现状与需求1.2.1物业行业信息化现状物业行业作为一个新兴的行业，自形成至今不过20多年的历史，行业本身也在不断完善与成长中，由于行业本身处于成长期，因此其信息化水平尚处于起步阶段。

但在很多物业企业尤其是沿海城市的领头物业企业都在不断得尝试信息化技术的引入。

随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理也不再是传统意义上的简单原始的清洁、绿化和安全巡视管理，高科技管理技术越来越成为物业管理的主要内容。

特别是宽带网络和计算机技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台。

高科技管理将是物业管理行业发展的主导方向。

目前相当多的物业公司利用物业的智能化设备，将通信网络系统、Internet网络和电话交换系统集为一体，为客户和供应商搭建一个专业的信息服务平台，实现了物业管理信息化，物业服务网络化。

让服务供应方和需求方都能走上这个平台，通过物业公司的组织，顺利实现服务交易过程。

物业公司首先可以利用现代信息网络技术建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式与供应商之间建立长期或短暂的合作关系，为业主及时提供各项专业服务。

物业公司还可通过建立业主需求档案，及时了解、掌握、挖掘业主的需求，以便为业主提供更广泛的服务。

1.2.2物业信息化需求物业服务企业要组织有效服务，必须充分利用三类资源。

一是社会服务资源，社会上各类专营公司及商家均是提供专业服务的潜在供应商，只要是供应方在经营过程中和业主在消费过程中需要的，物业公司都能利用信息平台造就用武之地；二是物业管理企业自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享；三是业主资源，业主是一个庞大的消费群体，其消费需求是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。

高科技为物业管理企业组织服务资源提供了新的手段，可以在今后的物业管理和服务中发挥越来越大的作用。

2物业服务企业信息化的内容与作用服务企业信息化的相关概念及内容2.1.1物业服务企业信息化的概念物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：（1）是独立的企业法人。

独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任。

（2）属于服务性企业。

企业的“产品”就是服务，所提供的服务是有偿的和盈利性的。

（3）具有一定的公共管理性质的职能。

在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

物业服务企业信息化，就是利用计算机技术、网络通讯技术、自动化控制技术，结合现代化的管理思想，在物业管理中的综合应用，依靠先进的计算机技术、网络通讯技术、自动化控制技术，解决物业管理过程中碰到的一些问题。

使得物业管理工作更加的科学、高效、规范，能够更加方便、更加灵活地为小区住户服务。

物管信息系统既是一种新型的管理系统，又是一种先进的管理思想。

通过实施物业管理信息化建设，应对各种管理流程、活动、岗位与制度等作系统的梳理、明确和提炼，促使物管企业从感性操作走向理性操作，从人治管理走向法治管理。

物管信息系统应当基于工作流、物流、资金流、信息流，对物业公司工作当中涉及的人、财、物的进行管理。

2.2.2服务企业信息化的内容（1）物业管理计算机化。

只有利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，才可能实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策：同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，这样才能使物业管理走向现代化。

物业管理计算机化的实现主要有以下几个系统：房产管理子系统，财务管理子系统，收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费），图形图像管理子系统，办公自动化子系，统查询子系统，Internet和 Internet服务子系统，维修养护管理子系统，公用模块及系统维护，IC 卡管理子系统。

（2）公用设备管理现代化物业管理。

对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制，实现设备管理系统自动化，起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。

设备管理内容主要包括：电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开关控制，给排水系统智能化管理，温度、压力、流量检测：检测供回水温度、压力、流量，风机的启停状态，照明智能化，小区安防系统。

（3）家庭智能化管理。

家庭智能化管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范，对外通讯等进行集中的智能化操控，使整个住宅运作在最佳状态。

它是小区物业管理不可缺少的部分，也是未来住宅智能化的发展趋势。

主要包括：信息采集，可视对讲，家用电器的启停管理，信息服务，申请社区服务，防入侵报警，友好的人机界面，分级密码操作，集中控制盒的通讯。

（4）信息网络系统。

建成小区网络系统，为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。

在物业管理处建成网络中心，实现网络运行中心（N0C）和网络信息中心（N1C）。

建立社区运行中心、物业管理系统，实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。

建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境，为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。

通过网络中心连接Internet网，满足业主获取丰富信息的追求。

提供PPP接入服务，为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。

网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术，满足未来应对带宽的需求。

物业服务企业信息化的作用2.3.1全方位的快速查询减少重复劳动物业管理中房产资料、业主资料、住户资料以及文件档案的数量庞大，手工整理、统计汇总工作量非常大而且繁琐，查询某房产资料或业主资料往往需要较长时间。

通过计算机辅助管理，可以随时按业主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，更可以按综合组合条件查询，减少了大量重复工作，工作效率也大大提高。

2.3.2完整的工程及服务档案提高管理水平物业管理除了涉及房产、业主和客户管理之外，更要提供工程设施维护、维修、装修服务与管理。