二、征税范围的确认
2、房地产的继承、赠与（只包括将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担 直接赡养义务人以及通过中国境内非营 利性的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会 福利=公益事业）不属于土地增值税征税 范围。 3、房地产的出租不属于土地增值税征税 范围。
二、征税范围的确认
七、纳税申报及缴纳的规定
1、纳税申报。土地增值税的纳税人应在 转让房地产合同签订后的7日内，到房地 产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2、纳税地点。土地增值税的纳税人一般 应向房地产所在地主管税务机关办理纳 税申报。房地产所在地是指房地产的坐 落地。
练习题

1．某房地产开发公司×××年度内新建一幢商品房并 将其出售，共计取得收入8000万元。已知该公司建造 此楼的房地产开发成本为2000万元，为取得该幢商品 房的土地使用权支付的金额为800万元。由于种种原 因，该公司不能提供准确的建房利息支出情况，其房 地产开发费用按该公司所在省规定可按取得土地使用 权支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算扣除。 转让房地产适用的营业税税率为5％，城建税税率为7 ％，教育费附加为3％。 要求：计算该公司出售商品房应缴纳的土地增值税。
六、减免税优惠。
1 、纳税人建造普通标准住宅出售，增 值额未超过扣除项目金额 20% ，免征土 地增值税。 2 、因国家征用收回的房地产免征土地 增值税。
六、减免税优惠。
3 、个人因工作调动或改善居住条件而转 让原自用住房，经税务机关核准，凡居住 满5年或5年以上免征；居住满 3年未满5年，
减半征税；未满3年，按规定征税。
二、征税范围的确认
准确界定土地增值税的征税范围通过三 条标准来判定： （一）土地增值税是对转让国有土地使用 权及其地上建筑物和附着物的行为征税 （二）土地增值税是对国有土地使用权及 其土地上的建筑物和附着物的转让行为 征税 （三）土地增值税是对转让房地产并取得 收入的行为征税
二、征税范围的确认
1、以出售方式转让国有土地使用 权、地上建筑物及附着物（包括出 售国有土地使用权、房地产开发、 存量房地产买卖）属于土地增值税 征税范围。
四、收入、扣除项目的规定
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明 的，房地产开发费用按照 1 和 2 之和的 10% 以内计算扣除。用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支 付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
四、收入、扣除项目的规定
4、与转让房地产有关的税金 它是指在转让房地产时缴纳的营业税、 城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加，也可视同税金予 以扣除。 但需要指出的是，房地产开发企业在转 让时缴纳的印花税已列入管理费用，故 在此不允许扣除。其他纳税人缴纳的印 花税（按产权转让书据所载金额的0.05% 贴花）允许在此扣除。
7、合作建房，建成后分房自用的，暂免 征税；建成后转让的，应征税。
二、征税范围的确认
8、企业兼并时，被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中，暂免征收。 9、房地产的代建房行为不属于土地增值 税征税范围。
二、征税范围的确认
10 、房地产的重新评估不属于土地增值 税征税范围。 11 、因国家征用收回的国有土地使用权 或房地产免征土地增值税。
四、收入、扣除项目的规定
5、财政部规定的其他扣除项目 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金 额＋房地产开发成本）×20%
应特别指出的是：此条优惠只适用于从 事房地产开发的纳税人，除此之外的其 他纳税人不适用。即使是从事房地产开 发的纳税人，如果取得土地使用权后未 进行任何开发与投入就转让，也不允许 扣除20%的加计费用。 以上 5 项是转让新房地产时主要考虑的 扣除项目。
该税种的税率是我国税种中最为独特的 一种，采用的是四级超率累进税率。本 章主要介绍了纳税人、征税范围、增值 额的确定、税率的运用、应纳税额的计 算、税收优惠政策、税收征管制度。
一、纳税义务人的规定
土地增值税的纳税人为转让国有土地使 用权、地上的建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人。（不划分经济性质、 纳税人性质、内外资性质、部门等因素）
4、房地产的抵押在抵押期间不属于土地 增值税征税范围，抵押期满后，再按照 房地产是否转移占有确定。
5、房地产的交换属于土地增值税征税范 围。对于个人之间互换自有居住的房地 产，经税务机关核定，可以免征。
二、征税范围的确认
6、以房地产进行投资、联营，暂免征收 土地增值税，投资联营企业将上述房地 产再转让的，应征税。
四、收入、扣除项目的规定
（一）转让房地产取得的应税收入 纳税人转让房地产取得的应税收入，有 货币收入、实物收入和其他收入 （二）、确定增值税的扣除项目（重点和 难点）
四、收入、扣除项目的规定
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除 项目包括如下几项： 1、取得土地使用权所支付的金额 它包括纳税人为取得土地使用权所支付的 地价款和取得土地使用权时按国家统一规 定交纳的有关费用。
四、收入、扣除项目的规定
6、对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定
财政部、国家税务总局《通知》对转让旧房如 何确定扣除项目金额的问题作出了规定：
(1)、旧房及建筑物的评估价格； 评估价格=重置成本价（由政府批准设立的房地 产评估机构评定）×成新度折扣率
四、收入、扣除项目的规定
(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定交纳的有关费用；对取得土地 使用权时未支付地价款或不能提供已支付 的地价款凭据的，在计征土地增值税时不 允许扣除。 (3)在转让环节缴纳的税金。


2．某工厂将其10年前建造的旧厂房连同周围的占地
（有使用权）一并转让给另一家生产企业，共计取得 转让收入5000万元。该厂在建设上述厂房时，支付的 地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为1200 万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认 可的厂房重置价为3000万元，成新度折扣率为60％。 转让旧房适用的营业税税率为5％，城建税税率为7％， 教育费附加为3％。 要求：计算该厂转让旧厂房及土地使用权应纳的土地 增值税。
三、土地增值税的适用税率
实行四级超率累进税率： （一）增值额未超过扣除项目金额 50% 的部 分，税率为30%。
（二）增值额超过扣除项目金额 50% 、未超 过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
三、土地增值税的适用税率
（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超 过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 （四）增值额超过扣除项目金额200%的部分， 税率为60%。
五、应纳税额的计算
计算土地增值税的方法和步骤：
1、增值额＝应税收入—扣除项目金额
2、确认增值额占扣除项目金额的比例
增值额占扣除项目金额的比例＝增值额÷
扣除项目金额
五、应纳税额的计算
3、根据增值额占扣除项目金额的比例确 认适用税率和速算扣除系数 4、应纳税额＝增值额×适用税率—扣除 项目金额×速算扣除系数
第八章
土地增值税法
土地增值税是对转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人，就其转让房地产所取得的增值额 征收的一种税。 该税种本身是企业所得税税前允许扣除 的税种之一，同时该税种的计算也会涉及 营业税、城建税、教育费附加和印花税， 所以它是一种综合性比较强的税种。
第八章
土地增值税法

2、房地产开发成本 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的 成本。一般了解其具体构成。
四、收入、扣除项目的规定
3、房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的销售费 用、管理费用和财务费用。根据财务费 用中的利息支出的具体情况，有以下两 种计算方法：

四、收入、扣除项目的规定
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的，利息支出据实扣除，其他房 地产开发费用按 1 和 2 计算的金额之和的 5%以内计算扣除。用公式表示： 房地产开发费用＝利息支出＋（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成 本）×5%以内