产业发展方向预判2
2011年产值（亿元）
1,412.2 1,055.5 210.7 152.5
3 4
5 6 7 8 9 10
通用设备制造业 电气机械及器材制造业
通信设备、计算机及其他电子设备制造业 专用设备制造业 金属制品业 造纸及纸制品业 塑料制品业 非金属矿物制品业
信息电子 机械设备
信息电子 机械设备 金属及非金属矿物制品 纸制品 材料 金属及非金属矿物制品 汇总： 机械设备 信息电子
企业资源
市场深度透视 金山 嘉定 青浦
企业规模和选址特征
青浦区产业产值
青浦区产业规划
青浦区及项目周边产业分布
产业布局和份额
未来高产值的产业
产业发展方向预判1
主导产业
产业发展方向预判2
主导产业
产业发展方向预判3
配套产业 配套产业
本项目办公部分的产业发展方向
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6.1 整体定位
• 上海宽频科技股份有限公司 • 上海普天邮通科技股份有限公司 • 上海华东电脑股份有限公司 • 方正科技集团股份有限公司
• 上海置信电气股份有限公司
仪器仪表及文化、办公用机 械制造业 • 上海自动化仪表股份有限公司 • 江苏林洋电子股份有限公司 • 宁波三星电气股份有限公司
• 航天信息股份有限公司
产业发展方向预判2
部分代表企业举例 • 上海金陵股份有限公司
普通机械制造业
• 上海汇通能源股份有限公司
• 陕西航天动力高科技股份有限公司 • 上海振华重工（集团）股份有限公司
电子元器件制造
• 上海飞乐股份有限公司
• 有研半导体材料股份有限公司 • 福建福日电子股份有限公司
专用设备制造业
• 上海二纺机股份有限公司 • 中船江南重工股份有限公司
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6.1 整体定位
青浦区产业分布
青浦各园区内，产业布局以机械设备、信息电子、服装、材料、生物医药产业为主。
主要产业 机械设备 信息电子 服装 材料 生物医药 汽车零部件 家具建材 张江高新 青浦园区 √ 青浦出口 加工区 √ 青浦 工业园 √ 华新 工业园 √ 徐泾 工业园 √ 练塘 工业园 √ 朱家角 工业园 白鹤 工业园
市场深度透视
通过研究金山、嘉定、青浦三个地区的制造类企业的办 公选址特征，初步确定本项目的潜在租户为办公选址一 般位于距离工厂较近的中型企业。 青浦 嘉定
产业发展方向预判1
金山
企业规模 小型企业
所属行业 制造业
办公选址特征 • 办公与工厂相连；
办公选址驱动因素 • 便于节约成本并进行生产管理 • 企业成本有限 • 期望改善企业形象 • 较好的交通条件便于接近客户
园区 规模 级别
1
8 4 11 2 3
张江高新青浦园区
青浦出口加工区 青浦工业区
25km2
16km2 56km2
国家级
国家级 市级
4
5
华新工业园
徐泾工业园 练塘工业园 朱家角工业园 白鹤工业园 金泽工业园 商塌工业园 华新生产性服务功能区
6km2
7km2 7km2 8km2 0.8km2 0.9km2 2km2 0.5km2
日用电子器具制造业
• 青岛海信电器股份有限公司 • 彩虹显示器件股份有限公司
• 恒天凯马股份有限公司
交通运输设备制造业 • 金山开发建设股份有限公司 • 上海航天汽车机电股份有限公司 • 上海电气 电器机械及器材制造业 • 上海机电股份有限公司 计算机及相关设备制造业 通信及相关设备制造业
• 烽火通信科技股份有限公司
上海青浦华新镇项目发展顾问报告
（终稿）
呈交：上海中暨科技发展有限公司
2012年08月26日
阶段性工作
1.0 宏观环境透视 经济、人口、规划、宏观政策
交通、景观、资源 园区型办公市场研究 标准办公市场研究
第一阶段工作——市场&宏观
（已完成） 2012.08.06
2.0 项目基地分析
3.0 物业市场研究
市级园区配套区
市级园区配套区 市级园区配套区 工业区块 工业区块 工业区块 工业区块 --
1 3 2
6 5 7 8
10 7
9 10 11
规模最大的青浦工业园正在规划建设中央商务区和企业总部基地。
9
6
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6.1 整体定位
项目周边产业分布
项目周边园区内，产业布局以机械设备、信息电子、精细化工、食品产业为主。
机械设备
通过将青浦行业产值与两类产业规划进行交叉比较，战略性高新产业中的先进重大装备、
电子信息以及传统优势产业中的机电具有高产值的特点，是未来产业升级的优势产业。
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6.1 整体定位
本项目产业发展方向（主导产业）
产业发展方向预判2
产业发展方向预判1
产业发展方向预判2
中小型企业
制造业
• 办公与工厂相连或相互独立；
• 若独立，选址通常位于距工厂较近的写字楼内。
本项目潜在 租户类型
大中型企业
制造业
• 办公与工厂相连或相互独立； • 若独立，选址通常位于传统成熟商务区内。
• 企业有将强的租金承付能力
• 提升并展示企业形象 • 便捷的交通更接近客户
资料来源：世邦魏理仕
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6.1 整体定位
本项目产业发展方向（配套产业）
产业发展方向预判3
青浦产业十二五规划（新产业培育）
努力发展总部经济和航空服务、高端教育、电子商务等产业，积
极培育文化创意、金融服务、专业服务、现代物流……
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产业发展方向预判1
金泽 工业园 √
商塌 工业园 √
华新生产性 服务功能区 √
合计 9 6
√
√ √
√
√
√
√ √ √ √ √ √ √ √
6 5 5
√ √
√
√ √ √
√ √
√
√
√ √ √ √ √ √ √ √
√
√
4 3
金属及非金 属矿物制品 精细化工 食品 新能源 印刷传媒 纸制品 摩托车 箱包 文体用品 包装
6.1 整体定位
市场深度透视
产业发展方向预判1
金山、嘉定、青浦三个区内办公选址靠近工厂的部分企业列表如下，主要为100~300人的中小型企业：
区域 公司名称 上海超强化工有限公司 上海美兴化工有限公司 上海汉中化工（涂料）有限公司 金山 上海焰仓物流设备有限公司 上海彤逊化工有限公司 上海天时化工有限公司 上海三耐利工贸有限公司 上海重起起重机械有限公司 上海欧洋机电有限公司 上海雷郎电器设备制造有限公司 所属行业 能源化工 能源化工 能源化工 材料、设备 能源化工 能源化工 材料 机械设备 机械设备 机械设备 电子 能源化工 机械设备 生物医药 机械设备 能源化工 能源化工 材料 电子 办公地址 禾龙商务大厦 禾龙商务大厦 锦宏大楼 锦宏大楼 山鑫城市广场商务中心 金宇大楼 国际五金城 国际五金城 国际五金城 国际五金城 世康大厦 嘉鼎国际 绿地嘉创国际商务广场 嘉乐园商务大厦 港龙国际大厦 港龙国际大厦 青浦工商联 青浦工商联 青浦工商联 生产基地所在园区 亭枫工业区 亭枫工业区 金山工业区 金山工业区 金山嘴工业区 金山精细化工园区 敏枫工业园区 敏枫工业园区 敏枫工业园区 嘉定外冈工业园区 安亭工业园 嘉定工业区 嘉定工业区 曼吉工业园 青浦工业园区 靠近华新工业园区 练塘工业园 青浦工业园区 朱家角工业园区 企业规模（人） 300~400 150~200 50~99 100~150 11~50 100~150 100~150 200~300 50~100 100~200 100~200 50~100 50~100 150~200 200~300 200~300 100~150 400~500 11~50
4. 5. 6.
物业需求研究 优秀案例借鉴 项目定位建议
324 375 442
7.
项目财务分析
623
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6.1 整体定位建议
项目发展建议 产业发展 政策研究 业态筛选
产品设计
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6.1 整体定位
产业筛选思路
区域内现有产业及产业规划 产业配套需求
产业筛选思路
园区配套商业市场研究
高星级酒店市场研究 酒店式公寓市场研究 办公租户需求研究
4.0 物业需求研究
商家运营需求研究
酒店营运需求研究 酒店式公寓租户需求
第二阶段工作——建议&支撑
（已完成）
2012.08.06
5.0 优秀案例借鉴
国际优质案例分析
项目整体定位
6.0 项目定位建议
办公产品定位
商业产品定位
酒店式公寓产品定位
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资料来源：世邦魏理仕
6.1 整体定位
本项目产业发展方向预判2
战略性高新产业规划
新材料 新能源
产业发展方向预判2
青浦十大行业产值排名
机械设备 信息电子
传统优势产业规划
纺织 印刷
生物医药
先进重大装备 电子信息制造
精细化工
金属及非金属矿物制品 纸制品
机电
材料
机械设备、信息电子
7.0 项目财务分析
模型建立/财务结论 发展模式深化
第三阶段工作——终稿修改 （已完成） 2012.08.25