当前上海甲级写字楼标准层面积基本在ｌ５００一
２０００平方米之间，今后５年内绝大多数新建甲级
写字楼标准层面积将维持在ｌ５００—２５００平方米
之间，并且标准层面积有逐渐增大的趋势，但以
２５００平方米为限。
上海甲级写字楼标准层面积研究
标准层面积是判定写字楼物业等级的硬性指标之，但它并不是一个恒量．随着
上海写字楼市场的发展以及企业需求的不断
变化，标准层面积也在不断的变化，而且它
的变化呈现出逐渐变大的趋势。
因此．笔者
着重从上海甲级写字楼的标准层面积分布情
况、落成时间不同的甲级写字楼的标准层分
布情况以及不同标准层面积在上海甲级写字
楼集聚的六大板块的分布情况进行分析．并
从中得出现阶段上海甲级写字楼在标准层面
积上的些共性特点．以期实现对日后甲级
写字楼的开发提供可行的借鉴价值。
标准层面积的分布情况
统计结果显示，目前上海甲级写字楼的标准层面积分布较为广泛．占市场主流
的是１５００一２０００平方米面积段的．其次
是１０００—１５００平方米面积段的。
从落成时间看标准层面
积分布
在调查过程中，笔者发现，上海甲级写字楼在标准层面积方面存在着时段性特
点．因此我们将针对其中的两个比较显著
的时间段进行分析。
首先，看一下１９９７年～２００２年间建成的甲级写字楼．它们的标准层面积与上
海甲级写字楼标准层面积的整体分布情况
比较一致。
主要是由于当前甲级写字楼在
１９９７年一２００２年期间建成的数量占到了
上海甲级写字楼总数的７４％左右。
其次，是２００４年一２００５年间建成的甲级写字楼．它们的面积段较之整体面积
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２００６／９
文／鞠波
万方数据
段分布情况就有所不同了。
其中２０００—２５００平方米的面积段的成为了绝对主力，而１５００一２０００平方米的面积段位居次席．１０００一１５００平方米和２５００平方米以上的面积段仅占了很少的一部分。
通过以上两个时间段内建成的甲级写字楼的标准层面积的比较，我们可以看出，上海新建甲级写字楼的标准层面积有一个增大的过程。
并且从新建的一些甲级写字楼来看．１５００—２０００平方米的面积段依然被广泛采用，而１０∞１５００平方米面积段有减少的趋势．其将逐渐被面积稍大的标准层设计所取代．甚至有可能不再符合甲级写字楼对于标准层面积的硬性指标要求。
但是另一方面．２５００平方米以上的面积段始终不是市场的主流．且所占比例一
直较少．这表明过大面积段的甲级写字楼
标准层还很难成气候。
六大聚集区域的标准层
面积的分布
目前上海主要的甲级写字楼聚集区域
有６个．但是它们的发展年限却不尽相同，
因此不同时期对于甲级写字楼标准层面积
的要求在不同的区域有着不同的表现。
首先，从标准层面积在１０００—１５００
平方米的甲级写字楼分布来看．淮海中路
板块所占比例最大．其次为南京西路。
人
民广场和陆家嘴．所占比例最少的是虹桥
开发区和徐家汇。
从标准层面积在１５００２０００平方米
之间的甲级写字楼分布来看，陆家嘴区
域所占的比例较大，而人民广场和南京
西路区域紧跟其后．虹桥开发区和徐家
汇所占比例最少。
通过对标准层面积在１０００—２０００平方
米的甲级写字楼分布情况的统计，我们得
出，这个面积段的甲级写字楼基本分布在
淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴等
区域。
这主要是因为这些甲级写字楼基本
在１９９７年一２００２年间建成，而这一时间基
本是淮海中路、南京西路等板块写字楼开
发的高峰时期．是人民广场和陆家嘴区域
写字楼开发的起步时期。
面积段特征符合
当时甲级写字楼市场的需求特征。
而徐家
汇和虹桥开发区的写字楼开发较早．目前
的一些物业指标已经达不到甲级写字楼的
标准．因此其所占比例呈逐步下滑的趋势。
其次．从标准层面积在２０００一２５００
平方米之间的甲级写字楼分布来看．人民
广场区域所占比例位居第一，淮海中路区
域位居第二．徐家汇区域无例该面积段
的甲级写字楼。
从标准层面积在２５００平方米以上的甲
级写字楼分布来看，陆家嘴区域占据了较
大比例，而淮海中路区域位居第二，其它区
域的甲级写字楼都没有该面积段的标准层。
通过对标准层面积在２０００平方米以上
的甲级写字楼分布情况的统计．我们得出，
这个面积段的甲级写字楼基本分布在陆家
嘴、人民广场．淮海中路等区域。
这主要
是因为．这些甲级写字楼基本在２００４年一
２００５年间建成．这段时间正是陆家嘴、人
民广场区域写字楼开发的高峰时期，是淮
海中路区域写字楼开发的后期。
面积段特
征符合当时甲级写字楼市场的需求特征。
从以上可以看出，当前上海甲级写字
楼标准层面积基本在１５００一２０００平方米
之间．今后５年内绝大多数新建甲级写字
楼标准层面积将维持在１５００—２５００平方
米之间．并且标准层面积有逐渐增大的趋
势．但以２５００平方米为限。
今后绝大多数
２０００平方米以上标准层的甲级写字楼将分
布在陆家嘴区域．这是因为陆家嘴作为金
融贸易区．其客户群体对于甲级写字楼的
需求量极其庞大，而且热衷于整层办公，
乐于接受大面积的标准层。
阿
（作者系上海中原研究咨询部高级研究主任）
兰雠篱型掣粼｜３９
ＳＥＰＴＥＭＢＥＲ２００６
Ｉ一一 万方数据
上海甲级写字楼标准层面积研究
作者：鞠波
作者单位：上海中原研究咨询部
刊名：
上海商业
英文刊名：SHANGHAI BUSINESS
年，卷(期)：2006，(9)
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本文链接：/Periodical_shsy200609014.aspx
下载时间：2009年9月14日。