同时打赢两场战争？！ 同时打赢两场战争？！
我们的观点： 解决八大核心问题需要同时打赢“两场战争”。 解决八大核心问题需要同时打赢“两场战争” 为什么？ 怎么打？
第一场战争：商贸城整体“形象升级战” 第一场战争：商贸城整体“形象升级战” 为什么？ 因为： 前期项目的竞争优势仍然存在，但不足以支撑 项目价值继续走高，后期诸多新建项目与本案区 域相近，通过模仿和借鉴更易在产品打造方面后 来居上。“前有天堑，后有追兵”，项目形象内 涵的提升势在必行。
我们是阜南的中心！ 我们是阜南的中心！
在阜南县城人民的意识中，新百广场是阜南的 中心位置，也是消费购物的首选之地。但在“大 阜南”的城市发展规划中，富陂大道将成为阜南 城市发展的中轴线，而新兴的城市资源都将围绕 富陂大道而展开。 在“大阜南”城市区位中，项目无疑占据最中 央最核心的位置。前期项目操作对中央商业区有 过论述，但并没有作为项目的核心卖点而展开。 在一下阶段我们将围绕“中央”做足文章。 “中央”
我们的建议：
开辟三大战场 智取“美食街” 智取“美食街”突围战
建议：包装先行、开辟三大战场、坚持六项原则。 建议：包装先行、开辟三大战场、坚持六项原则。 作为项目招商首先启动的区域，“美食街”营 销是项目整体招商能否顺利推进的关键步骤，只 许成功，不许失败。 现代商贸城“美食街” 现代商贸城“美食街”营销六项原则 ☆SP活动原则 ☆引领市场原则 ☆区域联动原则 ☆利润最大化原则 ☆住宅、商铺互动原则 ☆造势、借势并举原则 ☆工程、招商、销售统一原则
综合以上分析，2010年项目将处在充满变数的 市场环境之中，宏观政策巨变，当地房产市场暗 流涌动。 项目最大的劣势在于区域商业环境尚不成熟， 市场培育周期偏长；项目最大的威胁在于宏观和 微观市场的不确定性风险； 项目最大的机遇是通过市场资源整合，以精准 的营销实现价值升华，突破现有销售瓶颈。双方 精诚合作，抓住稍纵即逝的机遇，以独特的USP 引爆市场，实现项目的价值最大化和年度销售目 标。
孤岛商业简示图： 孤岛商业简示图：
80米宽道路 米宽道路 西面低端商业
商业的成功在于经营，而经营的根本在于人流，项目“孤岛型“商业格局使 得项目的辐射半径极短，商业人气难以聚集，进而严重阻碍了项目商业的培育 和价值成长！
“形象升级战”使项目的“城市中央－商业航 母”整体形象浮出水面，开启了崭新的形象格局， 项目的品牌价值实现质的飞跃。最大限度的化解 了客户对三年培育期的市场空白和商业前景疑虑 的问题。 “营销突ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ战”是项目整体营销、招商启动的 第一步，通过“美食街”的整合营销，解决项目 当前招商和销售的阻碍，打通项目商业发展的地 理空间，同时也为整体形象宣传的落地提供内容。 两者相辅相成，互为依托，缺一不可！ 两者相辅相成，互为依托，缺一不可！
将开水加温到100度！ 将开水加温到 度
商业投资作为非刚性需求，客户的选择余地较 广。而项目的目标客户对项目商业现状及未来发 展停仍停留在初步概念认知的阶段：
客户：“商贸城位置有点偏”，－未来城市发展中心位置。 客户：“东环路没有人气”－多个大型社区同步开发，高端消费人群 正在聚集。 客户：“投资周期太长了”－一铺养三代，一个城市中有一个中心， 机不可失。 客户：“我对未来没有信心”－城东新城就是阜南的浦东新区。 客户：“我对政府规划不了解”－商务、居住、商业、酒店、教育、 医院都向东靠拢。
只知有水，不知潜龙；只闻美女，不识西施！ 只知有水，不知潜龙；只闻美女，不识西施！
我们要打破现状，造势、借势并举，用最后的 一度加热让开水沸腾！ 造势： 造势： 工程进展节点展示，道路开通剪彩，主题街开街仪 式，大型商家入驻，四期地块动态等等。 借势： 借势： 借东扩之势， 宏图浮现，提振信心； 借新城之势，尊贵空间，中央领地； 借大道之势，合纵联横，领袖群雄； 借政府之势，阜南骄子，新城之珠。
我们的威胁： 我们的威胁： 1、宏观调控所产生的“市场断层”及观望心理将长 期存在，宏观政策的力度(如房产税)与时间将深 层次的左右未来房产市场的走向。 2、城市东扩进展缓慢，项目人气无法聚集，商业成 型周期冗长。 3、四期地块不确定性风险。 4、市区大型商业项目产生的正面竞争。 5、高价格背景下的后期市场操作风险。 6、合作双方不能互信，营销滞后及市场定位偏差导 致销售阻滞。
作战环境再分析
我们的优势： 我们的优势： 1、地段优势、大盘优势仍然存在。 2、产品品质与产品创新带来的溢价效应将会延续。 3、商贸城的口碑效应逐渐积累，有利于后期推广销 售。 4、标竿价格带来标竿地位，项目在区域内的领跑地 位已经确立。
我们的劣势： 我们的劣势： 1、商业人气严重不足，区域消费人群聚集基本空白。 2、项目商业仍然面临“孤岛型”商业的困局。 3、高价格是把双刃剑，亦造成购买阻力与客户流失。 4、在售商铺路政配套滞后，“断头路”对商业价值 是硬伤。 5、阜南人民对新城建设认知不足，心理距离偏远。
品牌招商！ 抓大放小 品牌招商！
充分发挥商业发展的自身规律，抓住主力业态 和主力商店，利用“肯德基效应”实现快速招商 突破。 不计较一城一池的得失，对于主力店给予合理 的优惠措施，吸引其尽早开业经营。
如何打赢“美食街”突围战？ 如何打赢“美食街”突围战？
背景－阜南餐饮行业照片（部分）
背景－商贸城“美食街”、淮河东路现状
三大战场之“陆地战场” 虚实结合， 三大战场之“陆地战场”－虚实结合，活动造势 一、项目整体包装方面 项目现场形象包装是“美食街”营销的第一步 。（详细包装建议前期方案中已有论述，在此仅 强调两点。） 1、结合城东的中医院、新一中、阜东花园等市 政工程建设，以广告牌或墙绘形式，描绘出“家 居生活街”、“美食街”未来贯通后的示意图， 彰示项目东侧未来的发展前景。 2、结合项目现场形象包装，在淮河路出口处进 行跨街门头广告展示，力求新颖别致，突出档次 彰显特色。拉近二期地块与淮河路的感观距离。
项目即是城东新城的中心位置，也是新城与老 城交汇的中心位置，更是淮河路与东环路的“十 字金街”交汇的中心位置，是阜南城市东扩的第 一站、桥头堡。 对此，我们需要： 强调，强调，再强调；突出，突出，再突出！ 强调，强调，再强调；突出，突出，再突出！
虚实结合把路修 内引外联出重围
前面提到项目面临着东侧“断头路”的硬伤， 及“孤岛商业”带来的发展困境。因道路修建涉 及到市政规划滞后因素的影响，短期内开工的可 能性较小。因此项目道路修建将采取两条腿走路， 即“虚实结合、借势政府”策略。 建议在商业操作过程中，将淮河东路（富陂大 道以东部分）的沿街商业纳入项目的资源整合范 畴，主要考量项目的南向二大出口均位于淮河东 路，三期工程竣工后，项目商业与淮河东路商业 事实上已经联成一体。项目商业要避免商业腹地 人流导入的困难，外部资源整合势在必行。
第二场战争：商贸城“美食街” 第二场战争：商贸城“美食街”营销突围战 为什么？ 因为在四期“未定地块”归属和购物中心招商 没有确定之前，项目东侧的“断头路”和“孤岛 型商业”硬伤再所难免，且城东居住人口偏少， 商业发展零星散乱，项目前期招商启动只能通过 独立性和带动性较强的行业落地生根，进而推动 其他业态的跟进，“美食街”的运作是项目招商 能否打破僵局的关键所在。
二、道路修建方面 1、尽快打通三期东西两侧道路与淮河路的出口 ，并尽早对三期东面进行步行街路面铺装；三期 西面因考虑到四期工程问题，可先将路基浇筑完 毕，保持路面干净平整，并用形象围墙将四期施 工现场进行视觉屏蔽。 2、保持淮河东路的路面整洁无尘，划出临时停 车位，为美食街创造良好的外部环境。
三、SP活动方面 活动方面 主推活动（暂定，讨论后确定）： 主推活动（暂定，讨论后确定）： ★现代商贸城“年货展销会” ★“富陂大道”竣工通车剪彩仪式 ★阜南首届休闲美食节 备选活动： 备选活动： ★阜南特色餐饮名家评选活动 ★“阜南十年经济建设成果展”暨 “我爱阜南－首届 阜南民间摄影爱好者作品展” ★阜南荣获“2010最佳浙商投资城市”招商表彰大会 暨 “十大浙商投资项目评选” ★现代商贸城首届元宵灯会暨业联欢晚会 ★现代商贸城商业街征名评选活动
“阜南第一商业大道” 阜南第一商业大道”
富陂大道沿线示意图
阜南县政府：“打造阜南新中心城市，要求富陂大道两侧全部建造标志 性建筑”！
富陂大道－阜南第一商业大道呼之欲出！ 富陂大道－阜南第一商业大道呼之欲出！ 第一商业大道呼之欲出
富陂大道连接了阜南最核心的行政、工业、商 务、居住、商业、公建等城市资源，必将取代地 城路/淮河路成为阜南最核心的城市商业大道， “黄金大道”名至实归！ 而现代商贸城恰好位于阜南最繁华的淮河路与 东环路交汇处，占据了富陂大道“城市第一排” 位置。 我们将高举旗帜，以“阜南第一商业大道”引 领项目商业价值的全面提升。
阜南现代商贸城美食街营销方案 “诺曼底登陆战 诺曼底登陆战” 诺曼底登陆战
后面就是莫斯科” “俄罗期虽大，但我们已经无路可退 后面就是莫斯科” 俄罗期虽大， －－－－以此纪念 莫斯科大会战” 以此纪念“ －－－－以此纪念“莫斯科大会战”苏联红军战士
战役背景
…….公元2010年9月,安徽省阜南县,一场没有硝 烟的战役即将上演。 “商贸城”红军部队经过三年的艰苦作战已经 逐渐掌控全局，但敌方主力仍未消灭，作战环境 瞬息万变，敌方强援正在赶来，一场决定胜局的 关键战役此刻正式打响了…
如何打赢项目形象升级战？ 如何打赢项目形象升级战？
打赢形象战的六项举措
一、跳出项目来做项目。 二、打好“阜南第一商业大道”王牌。 三、突出中央概念！我们才是阜南的中心！ 四、虚实结合把路修，内引外联出重围。 五、营销升华，将开水加温到100度！ 六、抓大放小，品牌招商！
跳出项目来做项目
前期项目营销重点在于项目自身优势的宣传， 取得了预期的成效。 后期操作我们将整合资源以更高的视野，站在 5000米的高度，来演绎项目的核心价值所在。
图示：“大阜南” 已经初具雏形。 阜南新城的开 发已经如火如茶的 展开，政务新区， 城区改造、中央 CLD，星级酒店， 阜南一中，中医 院…. 蓝图正在成 为现实，阜南新城 寄托着政府对阜南 经济再次腾飞的期 望。