营
• 3、分析相关差异 • 4、纠正成本偏差
管
• 5、进行考核奖罚
理
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37
第四节 成本控制
物
业
• 三、成本控制的组织体系
– （一）成本控制责任中心的建立
经
• 1、成本中心
营
• 2、费用中心
管
– （二）成本控制责任中心的业绩考评
• 考核物业管理企业成本（费用）控制中心业绩
业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析 现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规
管
定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的
成本的一种财务管理活动。
理
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22
第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的基本要求
业
• 1、成本预算必须同其他预算相协调
经
• 2、成本预算要以各项定额为基础
管
理
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31
第三节 成本预算
物
– （三）不同成本的预算编制
业
• 1、营业成本预算
经
• 2、管理费用预算
营
• 3、财务费用预算
管
理
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32
第四节 成本控制
物
业
• 一、成本控制的含义与分类
– （一）成本控制的含义
经
• 狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理
预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实
营
际。
– 概率预算的编制方法是：
管
» 确定预算编制所涉及的每一变量。
理
» 确定每一变量的变化范围及其可能性。 » 计算各变量不同“组合”的联合概率。
» 对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加 总，求取成本期望值。
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理
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18
第二节 成本估算方法
物 – （八）保险费估算
业 经 营 管 理
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19
第二节 成本估算方法
物
– （九）专项维修资金
业
• 1、工资津贴等费用
经
• 2、设备、零部件和材料购置费
营
• 3、机械使用费 • 4、水、电、气费
管
际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出
的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或
理
减量预算编制法，
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24
第三节 成本预算
物
• 优点：编制简单，预算的编制成本较低；由于
业
固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出
水平的控制要求易于为各部门所接受。
经
• 缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项
管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直
理
பைடு நூலகம்
接联系，属于某一会计期间耗用的费用。
– （三）划清营业成本与期间费用的界限
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3
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
业
• 二、物业管理成本的分类
– （一）按照经济性质分类
经
• 外购材料
营
• 工资
• 职工福利费
管
• 折旧费
营
费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难
以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采
管
用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难
以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极
理
性。
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25
第三节 成本预算
物 – （二）弹性预算
业
• 弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析
5
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （四）按照计算依据不同划分
业
• 目标成本
经
• 定额成本
营
• 计划成本 • 实际成本
管
理
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6
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （五）按照与决策的关系划分
业
• 边际成本
经
• 差异成本
营
• 机会成本 • 估计成本
管
• 沉没成本
29
第三节 成本预算
物
业
• 三、成本预算的编制程序
– （一）成本预算的编制方式
经
• 各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下
营
一上式”。
管
理
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30
第三节 成本预算
物
– （二）成本预算的编制程序
业
• 收集和整理有关资料。
经
• 对预算期成本指标进行预测。
营
• 根据企业（部门）特点编制成本预算。
理
• 利息支出
• 税金
• 其他支出
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4
第一节 物业管理中的成本及其分类
物
– （二）按照经济用途划分
业
• 物业管理企业在经营过程中发生的成本，其用
经
途各不相同。
营
– （三）按照与业务量的关系划分
• 固定成本
管
• 变动成本
理
• 半固定或半变动成本
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第四节 成本控制
物
– （二）成本控制的分类
业
• 1、按控制的时间特征分类
经
– 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制
和事后控制。
营
• 2、按控制的机制分类
– 前馈性控制
管
– 防护性控制
理
– 反馈性控制
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第四节 成本控制
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12
第二节 成本估算方法
物
业
– （三）共用部位与共用设施设备的日常运行 和维护费估算
经
• 1、维修保养费
营
• 2、装修费 • 3、能源费（电、气、油料等）
管
• 4、康乐设施费
理
• 5、杂项费用
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
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第二节 成本估算方法
物
– （四）保安费估算
业
• 1、保安系统费
经
• 2、保安人员人身保险费
营
• 3、保安用房和保安人员住房租金
管
理
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第二节 成本估算方法
物
– （五）清洁卫生费估算
业
• 1、清洁工具购置费
理
• 可缓成本 • 可免成本
• 附加价值成本
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第二节 成本估算方法
物
业 • 一、成本估算的目的
– 服务于物业管理招标投标阶段确定物业管理
经
服务费用报价
营
– 服务于物业管理服务实施过程中企业内部的
成本管理工作
管
理
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第二节 成本估算方法
物
• 按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开
业
环控制和成本闭环控制。
经
• 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级 控制。
营
• 按控制的要求的不同，可以分为绝对成本控制
和相对成本控制。
管
• 按控制的要求按控制的对象不同，可以分为材
理
料成本控制、工资控制和管理费用控制等。
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物
业
• 二、主要成本项目的估算方法
– （一）人工费的估算
经
• 1、基本工资
营
• 2、社会保险费
• 3、按规定提取的福利费（福利基金、工会基金、
管
教育经费）
理
• 4、加班费
• 5、服装费
• 6、工服洗涤费
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
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营
期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。
– 滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方
管
式。
理
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第三节 成本预算
物
• 2、概率预算
业
– 概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所
涉及的诸多变量（如价格、业务量等）在一定范围内
经
的变动作出近似的估计，从而使预算的编制能把未来
10
第二节 成本估算方法
物
– （二）办公费估算
业
• 1、交通费
经
• 2、通信费
营
• 3、低值易耗文具、办公用品费 • 4、书报费
管
• 5、宣传广告和市场推广费
理
• 6、法律费用 • 7、节日装饰费
• 8、办公用房租金（含水电费）
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第二节 成本估算方法
物 业 经 营 管 理
理
• 6、园林景观再造费