•（2）竞争的不充分性 •房地产市场参与者较少，房地产交易价格及交易信息多为非 公开的。 •房地产市场属于区域性市场，同一用途不同区域的房地产具 有较小的替代性。 •房地产投资决策受价格以外的因素影响也较大，交易效率较 低。
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房地产市场与房地产供求理论
• （3）供给调节的滞后性 • 土地的自然供给无弹性，土地的经济供给弹性较小； • 土地的用途一旦确定就难以改变； • 当市场出现供不应求时，供给的增加往往需要相当长 • 的时间；而由于房地产使用的耐久性，又决定在市场 • 供过于求时，多余的供给也需要较长的时间才能被市 • 场消化。
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• 2．房地产市场的宏观调控
• 宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、
价格、税收政策等。
• （1）土地供应计划的调控 • ①政府供应土地的数量和质量直接控制房地产开 发的规模和结构。 • ②科学的计划指导有利于市场的发展。
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•2.中国房地产市场体系
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• 房地产市场结构可以从不同的角度进行划分：
•（1）按市场运行层次划分：层次结构
•一级市场：
•
具有国家垄断经营的性质，该产品呈纵向流通。
•我国房地产政策回顾
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• 三、房地产供求理论
• • 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行与
价格变动的核心理论。 • 房地产商品供给呈现低弹性，而需求由于种种因素呈现高弹 性，使得研究房地产供求理论更多的要研究土地与房地产供求的 特点与特殊规律。
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•（4）政策的公平性和效率 •公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。 •政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平 • 分配来维持社会的稳定；又要通过资源的优化配置来 • 推动社会的进步和发展。 •公平和效率常常是矛盾的：如何处理好其相互关系， • 是政府制定政策的重点和难点。
• 1．城市土地需求 • （1）城市土地 • 土地分为农村土地、城市土地等。 • 城市土地是指城市区域中的陆地和水域以及它们之上、之下 的一定的空间。
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•从区域上说，城市土地含有三个方面内容：
•城市市区土地，即城市建成区范围内的土地；
•城市规划区范围内的土地；
• （3）按物业类型划分 • 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、工 业物业市场、特殊物业市场等。 • 每一类又可以进一步细分，如住宅市场可细分为普通 住宅市场、公寓市场、别墅市场，写字楼市场可细分为甲级 写字楼市场、乙级写字楼市场等。
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• 社会经济发展计划、城市规划、土地供应计划对土地配置 、房地产市场的运行起重要作用。 • 政府供应土地的过程应是具体实施国民经济计划、城市规 划的过程。 • 三个计划除改善各自的技术、观念和管理方式外，必须相 互协调，形成土地配置及调控房地产市场的计划体系。
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• 2．城市土地供给
• • 城市可供人利用的土地称之为土地供给。
• 城市土地供给分为自然供给和经济供给。自然供给是指未 经过加工，自然提供可以直接利用的土地。经济供给是指在自 然供给基础上，通过投入资金和劳动加以改造，可供人们直接 利用的土地。 • 城市里的土地数量绝大多数是经济供给。
•（8）按照法律原则划分为合法房地产交易市场、非法房地产 交易市场(隐形市场)；
•（8）按照供求状况划分为买方市场、卖方市场等。
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•3．房地产市场的特点和功能 • 与一般商品市场相比较，房地产市场具有以下特点：
•（1）区域性 • 房地产市场的区域性主要是由房地产的位置固定性和性 能差异性所决定的。 • 房地产市场具有强烈的区域性特点，不同区域的房地产 市场之间相互影响也较小。
•城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区和县范围内的 土地。
• 城市土地，是指城市市区土地和城市规划的范围内的土地 。
•（2）城市土地的需求是指城市里的工矿企业、机关学校等事 业单位，以及其他一切社会团体等组织和个人为了生存和发展 ，进行各种物质产品和精神产品生产及从事各类消费活动而利 用土地的需要。
• （3）地价的杠杆作用 • 政府可以用地价对房地产市场进行调控。 • 地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资 • 利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。 • 在一定时期内，建造成本及与之相关的专业费用和管理费用 • 、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通过调控地价来 • 间接调控房地产价格，经常是十分有效的。 • 政府通过调整土地供应数量，调整与土地开发相关的税费政 • 策等经济手段，灵活运用划拨、招标、拍卖出让方式， • 以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的 • 调控。
•（6）政府干预性强 •各国政府都对土地的权利、利用、交易等都有严格的限制。 •房地产市场的不完全性，竞争性较弱而垄断性较强，并且涉及 • 社会福利和社会保障等，也成为政府倾向于对房地产市场多加 • 干预的理由。 •政府一般通过金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划 • 以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市 • 场进行干预和调节。
• （7）住房政策的影响 • 我国城市住宅的供给主要有：保障性住房（廉租房、公租 房、经济适用房）和市场价商品住宅。
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• 3．房地产市场行为的规范
• （1）资质审查 • 建立资质审查制度的原则： • 公开化，只有透明度高，才便于社会监督。 • 标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须 • 具备的最低资格标准。
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• （6）金融杠杆的作用 • 房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地 • 产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业 • 提供了广阔的发展天地。 • 发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款 • 方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地 • 产市场的一个重要手段。
• （4）交易的复杂性 • 房地产交易形式多样； • 房地产交易持续时间较长； • 房地产市场的交易复杂，交易费用高。
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•（5）与金融的关联度高 • 房地产的投资者、开发者、房地产的消费者，对于信贷的 依赖性都很强。金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易 的数量、价格等产生很大影响。
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•（3）在完全竞争的市场经济中，土地价格和土地需求量之间 的关系可构成一条土地需求曲线DD见图。
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•（4）土地的需求弹性 • 土地需求弹性是指土地价格相对变化量与由价格变化引起 的土地需求量相对变化量比率，有的称之为反应程度、一般用公 式表示：
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•（1）土地经济供给与土地价格之间的关系 •土地供给曲线有瞬间、短期、长期供给曲线之分。
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• 二、政府对房地产市场的干预
• 1．政府制定干预房地产市场政策的原则
• 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系
统、协调、前瞻性和引导性。
• （1）目标的确定性 • 政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。 • 这些目标通常包括： • ①使存量房地产资源得到最有效的使用。 • ②保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 • ③引导新建项目的位置选择。 • ④满足特殊群体的需要。
• 需求量与价格是反向运动，一般为负值；但习惯上略去负值。
• 土地需求弹性大，需求曲线表现平缓，说明土地价格微小变动 ，能引起土地需求量较大变动；土地需求弹性小，需求曲线表现为 陡直，说明土地价格变动不能引起土地需求量比较明显的变化。 • 在同一土地价格水平线上，土地需求量也是因其他因素的影响 而变动的。
• ③科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应 有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。 • ④实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政 府拥有足够的土地储备。 • ⑤尽量减少用地单位的土地存量，是增强土地供 应计划调节有效性必不可少的措施。
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• （2）城市规划的指导 • 城市规划的作用：合理利用土地、协调城市结构空间 • • 整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。
• （2）产权登记 • 发挥保障投资者(业主)权益的基本功能， • 发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对 • 房地产市场动态跟踪管理的功能。 • 产权登记是房地产市场管理的基础和前提，是成 • 为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规 • 都可以在产权登记管理过程中具体实施。
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