对产品形态认可
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客户行为解读
客户解读
落定冲动
来 自 项 目 本 身 的 言 传 身 教
成就感
签约行动
品牌链接
信任感
一种人生标签
样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位
绚烂如花的幸福人生
升级的需求
房地产项目产品定位报告
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总规平面解析
崧溏河1.6公里的水岸，是 本地块最宝贵的资源。沿 水岸设置步道、休闲广场、 集中绿地，将给居住者提 供了一个自然生态的生活 空间。
土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将
成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价
值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密
度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。
四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
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房地产项目产品定位报告
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典型组团产品价值分析（建筑篇）
景观轴1
景观轴2
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房地产项目产品定位报告
景观轴3
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典型组团（院墅）产品价值分析
院墅地下一层
院墅一层
赠送面积：销售面积250㎡， 赠送地下150㎡，占比60%。
双重庭院：户均南北下沉 150-180㎡两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。
采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。
院墅二层
院墅三层
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叠拼别墅，多层的建筑形 态，别墅的居住感觉。
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产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将
成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。
院落别墅，龙湖的新产品。 不仅为成人提供了私密的 居住环境，也为邻里间的 孩子创造了有趣的交往活 动场所。
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房地产项目产品定位报告
沿嘉松公路1.2公里20米宽 绿化带，既阻隔了公路噪 音，又创造了良好的视觉 效果。 绿轴，串起整个小区，与 水岸木栈共同构成3km的 休闲环道。
入口广场，包括广场、会 所、绿地、水岸，对公众 开放，将为小区业主，也 为大社区居民，提供最完 美的品质服务。
房地产项目产品定位报告
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典型组团（叠拼）产品价值分析
底town—
赠送面积：销售面积180㎡，
赠送110㎡地下空间，占比61%。
地 下
一 层
二 层
阳光庭院：50-100
㎡，伸展家庭
一 层
室外活动空间，绝对别墅生活体验。
朝向采光：三主卧及客厅朝南。
三 层
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顶town—
赠送面积：销售面积180 ㎡，赠
送顶楼50 ㎡，占比30%；附送南北
双重露台约50 ㎡，占比30%。
四
五 附赠北园：30-50 ㎡，庭院花园。
层
层
电梯直达：附设电梯直通车库及三
楼入户平台，也可由花园沿室外楼
梯直接入户；完美地下、地上花园、
空中庭院的三重生活体验
房地产项目产品定位报告
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典型组团立面风格
地中海风格
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活动 （Action）
兴趣 (Interest)
观点 (Opinion)
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
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房地产项目产品定位报告
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初步产品定位判断
对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望
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房地产项目产品定位报告
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初步产品定位判断
1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 占地面积：150×100m2=15000m2 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/2×90m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 ≈ 29.6687%<30%
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房地产项目产品定位报告
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初步产品定位判断
初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户
一期客户定位
游离客户
重要客户群
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大上海范围内 的主城生活逃 避者与少量投 资客
核心客
2
户群
1
上海（长宁）西 区内的职业中高 产及海归或父母 （叠拼）
二期客户定位
游离客户
重要客户群
3
大上海范围 内的主城生 活逃避者
核心客 户群
1
2
周边企业及江
浙地区高管层、
生意人；
上海西郊私营企业 主（联排）
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房地产项目产品定位报告
上海浦西的职业中 高产及海归或父母
3
初步产品定位判断
客户特征提取： ❖对内外环境要求高 ❖有特定圈子 ❖楼盘增值 ❖崇尚人文 ❖交通便利
客户AIO量表
❖口碑传播 ❖显示身份 ❖安静私密 ❖配套齐全 ❖重视下一代教育
房地产项目产品定位报告
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竞争性物业价值曲线分析
高
中
｀
低
地
中
周
社
规
室
庭
面
段
产
边
区
划
内
院
积
价
生
自
园
形
赠
生
总
值
活
然
林
态
送
活
价
感
配
景
品
创
空
场
比
套
观
质
新
间
景
核心区公寓
郊区别墅（含Townhouse）
龙湖佘山别墅
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土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
非机动停车位 0.72辆/户
其他规划要求 基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74%