回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁就会发现，房地产 记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
3、房地产开发主要内容
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
（1） 土地开发
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形： 一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工 商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧 城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改 变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并 对土地进行重新改造，投入新的劳动。
4、房地产开发的分类
根据不同的标准和开发内容，我们可以对房地产的开发作不同 的分类，可以根据开发规模和开发内容分类：
(一) 根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。
（1） 单项开发
单项开发是指开发方式规模小，占地不大，• 项目功能 单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区 总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但 其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较 短时间内完成这类开发。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至25 2002
2013
房地产稳定发展阶段
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成 为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消 和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产 业成为经济的支柱产业之一。
2、我国房地产市场发展的历史
我国房地产市场发展大约经历了四个阶段。
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978
1991
1995
2002
2013
中国房地产市场萌芽阶段
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总 公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1984年广东、重庆开始 征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1978
1991 1995 2007 2013
探索阶段：炒作与调整
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年 “安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长， 月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈 现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年 底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产 市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
一、房地产开发基本概念 二、房地产开发基本流程
1、房地产开发的基本概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城 市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土 地使用权是房地产开发的前提，房地产开发并非仅限于房屋建设 或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发 经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权 的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规 划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。
房地产开发基本流程
引言
房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产可以有三种 存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改变的财产。房产主要包括住房房产和营业性房 产。地产主要包括土地和土地资本。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开 发投资，这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具 有商品属性。
第四阶段：价格持续上涨，多项调控措施出台的新阶段(2003年以 来)
1978
1991 1995 2002 2013
房地产行业全面调整阶段
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格 上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。国 内房地产市场价格此起彼伏。
而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房 屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发 经营管理条例》第二条明确定义的。
因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不 一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房 地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠 纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是 有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的 自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方 当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由 于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产 开发项目或销售、出租商品房的行为。
（2） 房屋开发
就房屋开发而言，一般包括四个方面： 第一个方面：住宅开发； 第二个方面：生产与经营建筑物开发； 第三个方面：生产、生活服务性建筑物的开发； 第四个方面：城市其他基础设施的开发。
（3） 房地产开发与房地产开发经营的区别
房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地 产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《 中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。