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附表一：
项目委托代理销售证明
委托方： 受委托方：世联地产顾问（深圳）有限公司 委托销售代理标的物 项目名称： 项目位置： 项目规模：总建筑面积约 万平方米
兹委托世联地产顾问（深圳）有限公司为本公司开发建设的 项目房地产销售代理人，授权其在本项目销售期内代表我司进行接待、销
售及办理相关销售手续。 委托方： 授权代表人（签字）：
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举例：
（III）关于销售代理费（佣金）的收取—— 1、固定代理费率 ：按合同销售金额的固定比例提取。 2、递增补差（跳点）代理费率： 3、递增不补差（不跳点）代理费率： 4、基准佣金 ± 浮动佣金 5、设定不同的销售任务，根据a、b、c、d、e的不同 组合而成的多样形式的费率计算方式。
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3、代理人的法律责任
1)代理人违反代理合同所导致的违约责任；
2) 代理人违反代理人的法定职责所导致的赔偿责任。
3）无权代理、越权代理的后果。
相关法律规定
《民法通则》第六十三条 代理人在代理权限内，以被代理人的名 义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事 责任。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第一章 代理行为
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“代理”及“代理责任”。
1、代理：是指代理人（受托人）以被代理人（委托人）的 名义进行民事活动，并由被代理人承担其法律后果的一种法
法律上对代理的分类：委托代理、指定代理和法定代理。委 托代理是指按照委托人的委托而产生的代理。一般民事代理 行为都属于此类。 2、代理的四个基本要素： 1、有效的授权。 2、以代理人名义。 3、合法的民事法律行为。 4、责任后果由被代人承担。
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陷阱一：委托面积
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风险
1、委托面积不确定的风险 2、委托面积变化的风险 3、委托面积不能一次性取得的风险
风险条款举例
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关系客户界定问题：尤其是购买整层写字楼的机构客户
标准合同对“关系客户”的定义: [甲方关系客户：未经乙方接待登记，直接与甲方洽谈，或甲方事先书面通知乙 方人员协助介绍的客户，若乙方接待后才提出是甲方关系客户的，仍视作乙方客 户。甲方关系客户须经甲方总经理（ ）签字确认，甲方在对外发布的市场价 格基础上额外给予其折扣优惠，该部分售出单位计入乙方委托面积并按对外发布 的市场价格计入乙方销售业绩。] 其他关系客户界定方式举例： 甲方关系客户：A、开盘三个月内，甲方通过书面、电话或传真方式通知乙方或 派指定人员带到现场与乙方确认其公司名或联系人姓名的客户； B、开盘三个月以后,由甲方指定人员直接带到现场看楼的客户。 甲方关系客户：客户界定原则及交叉核对方式： A、若客户属于夫妻或夫妻一方的直系亲属,均视为同一客户。 B、交叉核对方式：每日以乙方进线或上门客户登记本与甲方明源软件进行核对，
世联集团代理业务专业培训系列课程
“代理合同十大陷阱分析与预防”
暨“销售代理合同签订与执行的法律讲座”
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讲师：黄淮 （集团总经办 法务部）
培训目的
结合法律知识对销售代理合同签订与执行 过程中遇到的问题进行讲解，以加深合同 谈判人员、合同起草人员、合同执行人员 对合同条款的理解和执行能力。
签约拓展人员了解合同风险点、合同执行 中经常遇到的问题并尽可能加入谈判内容 进而转变为对乙方有利的合同条款，合同 执行人员充分理解代理合同条款并尽可能 规避合同潜在风险及最大化的争取乙方合 同利益。双方相互配合以期在商务谈判、 合同执行等实际工作中降低合同风险、减 少纠纷、提高合同质量、获取最大利益。
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二、销售代理合同介绍（以乙方标准文本为例）
（一）合同结构 1. 全程独家销售代理之物业 2. 本合同服务代理期限 3. 双方声明和保证 4. 双方权责 5. 服务报酬 6. 违约责任、合同生效及终止 7. 乙方提供专业增值服务（合作期内） 8. 词语解释 9. 其他
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对代理费率表格“备注”的解释：
1. 如果销售目标提前实现，则最终以完成的销售率对 应的代理费率进行代理费的结算。*
2. 具体的阶段销售目标若因客观实际情况发生变化， 双方另行协商确定，其他条款维持不变；
3. 销售期如遇春节，则该时段内的销售期间自动顺延 30天；
4. 甲方保证每期开盘时推出的售出单位数量不少于每 期总销售面积的90%；
第六十六条 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承 担民事责任。
第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动
的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由
被代理人和代理人负连带责任。
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第二章 代理合同
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一、销售代理合同的作用
1、确立委托代理关系，明确双方的权责和利益分配。（详细内容见后） 房地产代理公司与房地产开发公司签订销售代理合同，委托代理关系正 式成立。 2、法律规定 《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定，房地产开发企业委 托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构 销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品 房销售委托书。购房者可以要求房地产销售代理商出示下列文件：房地 产销售代理商的《企业法人营业执照》、销售人员的《深圳市房地产经 纪人执业证书》、开发商出具给房地产销售代理商的销售委托书。 在售 楼现场向购房者公示《委托代理销售证明》、表明代理权：在本项目销 售期内代表我司进行接待、销售及办理相关销售手续。（附表一）
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（二）关于合同名称 《@@@项目（暂定名）委托策划、销售代理合同书》 《开发商•@@@项目（暂定名）综合销售服务全程代理合同》 （三）关于销售代理合同的取费方式分类 (I)关于策划费的收取(一般情况下) —— 按固定金额、分期收取。 (II)关于顾问费的收取(一般情况下) —— 开盘前，每月定额收取月顾问服务费或者分期支付。 开盘后，派少量销售经理和策划人员驻场指导销售，并根据 销售业绩提取一定比例的驻场顾问服务费。
5. 若项目分期开盘、分不同物业类型开盘，则《委托 销售代理方号明细表》分别提供，销售率分期计算， 根据各自开盘日分别计算销售率和代理费。/最后一 批可售房号应在代理服务期限届满前 个月全部委托 乙方销售，否则代理期（销售期间）相应顺延。
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第三章 代理合同十大陷阱分析与预防
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