长沙在建设工业地产项目调研报告
一．调查基本情况说明
调研的内容为目前掌握的类似麓谷医械园项目的基本情况，如项目基本信
息，产品情况，营销推广，车位，付款方式，配套服务相关信息的调研。
1.调研时间：2012年2月20日至2012年2月22日
2.调研楼盘名称：麓谷企业广场、麓谷国际工业园、麓谷新长海、中电软件园、
黄金创业园、宁乡妙盛孵化港、金霞开发区佳海创业中心、星沙中部智谷、环保
科技园长沙国际企业中心、慕云工业园新兴科技产业园
3.调研的方式：明调及暗调
二．详细的调研结果（详情见附件）
麓谷企业广场
开发商：高新区旗下湖南麓谷实业投资公司
地址：麓谷大道662号
总建面：43万㎡
一期：26万㎡（只剩4套厂房源）
物业形态：加速器11栋、孵化器4栋、创业大楼1栋
销售：只售不租、只剩4套厂房源，目前对外报价3450元/㎡（3楼）、3350元/㎡（5楼）、3300元/㎡（6楼），孵化楼（写字楼）均价3950元/㎡
其他：今年12月份交房，单户公摊面积81.45㎡
麓谷国际工业园
麓谷新长海中心
麓谷新长海
黄金创业园
开发商：金荣集团
地址：桐梓坡西路229号
总建面：22万㎡ 物业形态：大型厂房、公寓、写字楼、倒班宿舍、孵化楼
销售：倒班宿舍只租，写字楼均价4900元/㎡（往下楼层价差20元/㎡递减、往上楼层价差30元/㎡递增)，公寓40年限均价5200元/㎡，其他已售完。
其他：分期付款（首付30%，余款按双方约定的方式）；先租后卖（签订不长于3年的租赁协议，并同时签订购买协议。
租赁期结束后，已付租金可冲抵物业的购置款项。
二期在雷锋镇 开发商：湖南长海投资置业控股集团有限公司 地址：麓谷大道627号
总建面：13.5万㎡
物业形态：写字楼
销售：售租结合、只剩2套房源，目前对外报价4500元/㎡（6楼）、7000元/㎡（9楼）。
其他：一次性付款,95折、最长期限2个月，按揭优惠总价减1.5万元加97折；今年12月份交房；17.6%公摊。
开发商：长沙中电软件园有限公司
地址：高新区尖山路39号
一期总建面：25万㎡
物业形态：总部研发楼、培训中心、创业公寓和研发科技楼 租： 租金45元/㎡/月，前两年免租。
其他：省科技厅给予了园区的2千万专项资金（1千万给入园企业，另1千万给中电）
妙盛国际企业孵化港
开发商：湖南衍庆置业有限公司
地址：麓谷大道627号
总建面：61万㎡
物业形态：现代厂房、总部办公、创业公寓、孵化器、创业基地、企业会所、物流中心
销售：售租结合，租金16元/㎡/月，厂房均价2688元/㎡（每层递增100元/㎡、一层3200元/㎡）其他：签代建协议交20%总房款；厂房1楼5.3米、楼上3.7米；已开盘
佳海创业中心
开发商：长沙佳海房地产开发有限公司
地址：金霞开发区沙坪组团中青路与青竹路交界处
总建面：100万㎡
一期：8万㎡
物业形态：工业厂房（轻钢结构、框架结构）、展示中心、商住楼
销售：框架厂房均价2750元/㎡，已开盘今年12月15日交房。
其他：签代建交15%定金—封顶15%—许可证20%，入园企业前五年免契税。
中部智谷
开发商：湖南皇越投资有限公司
地址：长沙经济技术开发区黄兴大道与人民东路交汇处
总建面：30万㎡
物业形态：厂房、写字楼、倒班宿舍
销售：均价3100元/㎡
其他：签订认购协议交15%定金，签订合同日补交余款。
长沙国际企业中心
开发商：东湖高新集团
地址：长沙市雨花区环保大道188号
总建面：12万㎡
物业形态：厂房、研发楼（员工宿舍）
销售：厂房均价3800元/㎡
其他：1.2期已交房，3期2012年底交房，4期正在建设
长沙新兴科技产业园
开发商：湖南友文置业有限公司
地址：芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处西北角
总建面：30万㎡
物业形态：厂房、员工宿舍、写字楼
销售：厂房均价3200元/㎡
三、调研结论
开发商：
10个项目就开发商而言长沙国际企业中心为上市公司在湖北有8个成功的工业项目案例，其中光谷软件园已升级为国家级的园区胡锦涛亲临考察过，属于有丰富经验的实力派。
佳海创业中心为准上市企业在湖北开发了3个大型工业项目。
中电软件园和麓谷企业广场为高新区下属企业资源优势很明显。
项目定位：
概念上有创业中心、加速器、孵化港、配套基地、新兴科技园、机械配套基地等实际上都是综合型园区，打着旗号争取政府的支持。
园区规划：
根据政策要求和客群定位，在物业形态上为厂房、写字楼或总部经济、宿舍的组合，但开发和销售顺序都是先厂房再宿舍最后写字楼或总部经济。
厂房大多都为长方形（因为长方形厂房好布局不会浪费过多空间）；电梯多为单独货梯或客货两用梯，长沙国际企业中、妙盛孵化港、中部智谷都做到了配有客梯、货梯同时客货分流人车分流；在厂房采光方面有没有着重特别考虑；6层厂房一楼层高5.4-5.6、二楼以上层高3.6-3.7；户型大体都为300-2000之间，主力户型为400多、500多、600多、1000左右；中部智谷厂房户型最为人性化可分可合，长沙国际企业中心厂房最有私密性；厂房使用率整体都不是特别高（都有公共走廊，公摊面积比较多）。
写字楼大同小异。
宿舍楼长沙国际企业中心小户型（40左右）最为火爆。
区位交通：
各有千秋，长沙国际企业中心长株潭核心点离南站不到3公里、佳海创业中心金霞物流发达、麓谷的项目都地处麓谷核心，星沙中部智谷人民路延伸线上配套：
麓谷的项目产业配套完善，麓谷国际工业园企业服务、商务、生活配套比较完善，麓谷企业广场侧重于企业服务配套，新长海侧重于商务配套，长沙国际企业中心几乎无服务配套，妙盛孵化港配套规划的很前端很完善，佳海侧重于商务和生活配套，新兴科技园无服务概念。
销售：
长沙国际企业中心开发最早，政府推广力度最大，产品设计很符合当初市场需求，买的最好的一个项目，因入住优质企业少运营不好加之项目定位和管委会最初约定的不一样，现项目进度很慢；置业顾问服务不周到、话术不专业、无企业服务意识，纯是在售房。
麓谷企业广场借据管委会手中大量的客户资源和背景及低价策略，违规操作、先斩后奏资金回笼迅速。
麓谷国际工业园和长沙企业广场同步，采取超低价销售、锁定优质客户，现运营情况很乐观。
新长海，写字楼运作模式比较成功。
妙盛孵化港推广力度很大，一直销售的很不好，原因在于区位、内部、团队。
新兴科技园团队不专业、项目规划定位较模糊、区位不好导致招商启动2年了还在蓄客，进度非常慢。
长沙佳海创业中心，人员流动频率高。
中部智谷，星沙的政策没有麓谷宽松（如：宿舍楼不能买），核心团队都从佳海挖过去的。
总结：
1、推广策略
●广建渠道，定时定量（多建立推广渠道，且定期发放广告）
●配合销售，地空结合（销售的同时也在推广，根据销售节点和状
况及时调整推广，地面广告和网络广告要一起进行而且内容一致）
2、蓄客策略
●制定计划，行坐结合（制定明确计划，行销和坐销结合）
●多渠蓄客，资源共享（多建渠道，各渠道资源共享）
3、销售执行策略
●自身专业化（专业园区要处处体现专业元素）
●深入剖析客户群制定一对一服务销售方案（客户群有限，杜绝客
户资源浪费）
●紧抓大或优质客户，吸引小客气、影响潜客户（大或优质客户能
提高园区品牌，从而会间接影响潜在的客户）
●服务好老客户，带来新客户（每个人都有朋友，不好的东西是不
会推荐给朋友的）
●周到热情服务，带来良好口碑
●有针对性的推售厂房（对购买欲望很强烈的客户推荐不太好销售
的流程。
）。