江山有更替，往来成古今
-------浅议当前房地产市场形势
❖ 从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
❖ 政策对市场的影响
❖ 政策变化脉络梳理 ❖ 政策对市场可能的影响
❖ 未来市场变化趋势
❖ 从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
中国房地产市场发展中存在四大主要问题
❖ 商品房价格上涨过快 ❖ 部分地区房地产投资规模过大 ❖ 商品房结构性问题进一步凸现 ❖ 房地产市场秩序比较混乱
商品房价格上涨过快
❖ 据国家统计局数据，2004年商品房平均价格 同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增 长15.2，首次出现两位数增长，并首次超逾 居民收入增长。
Hale Waihona Puke 商品房结构性问题进一步凸现
❖ 表现为中小户型、中低价位普通商品住房和 经济适用住房供应不足。据对北京、上海、 天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情 况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十 平方米/套以上的住房都在百分之四十以上， 最高的超过百分之六十，中小套型住宅比例 偏低。
房地产市场秩序比较混乱
2000—2004天津GDP增长率变化
4000
3000 2000
10.80% 1639.41
1000
0
GDP（亿） 增长率
2000 1639.41 10.80%
12.00% 12.50% 1826.67 2022.6
2001 1826.67 12.00%
2002 2022.6 12.50%
14.50% 2386.94
巨大的地产机会
❖ 这样庞大的固定资产的投入直接在新的总体 规划中体现出来，也必然会带来城市空间和 产业布局的调整，这将会给房地产市场带来 的投资机会是每一位开发商都为之兴奋的。 可以说，天津的房地产市场具备新一轮产业 升级的所有要素，可以说其发展潜力是巨大 的。
2004年市场发展迅速
❖ 据统计，2004年全市各类房屋累计成交面积达 2106万平方米，销售金额590.4亿元，分别比上年 增长30.1%和58.7%。其中，商品房交易1292.2万 平方米（其中现房销售面积847.03万平方米）、销 售金额432.3亿元，分别比上年增长26.5%和51.3%； 存量房成交813.7万平方米、销售金额158.1亿元， 分别比上年增长36.4%和83.3%。1至12月份，商品 房上市量为1070.6万平方米，同比增长16.9%。
1986-2004 GDP增长率、固定投资增长率、房地产投资增长 率
180 160 140 120 100 80 60 40 20
0 -20
GDP增长率 固定投资增长率 房地产投资增长率
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
天津面临机遇
❖ 天津独特的历史背景，使天津的房地产发展 比较缓慢而且具有特色。随着经济国际化趋 势增强和天津经济的改造与崛起，房地产业 首先成为投资的热点。
❖ 天津忽然"声名鹊起"是在2003年，这与天津 市的新行政长官、前央行行长戴相龙的到来 脱不了干系。就在当年，象征着城市富裕程 度的GDP增幅便位居四大直辖市之首。2003 年天津GDP完成2386.94亿元，人均GDP达 到25874元，超额完成了年初天津市委市政 府定下的发展目标。
----国家建设部副部长刘志峰
❖ 从数字看增长----泡沫的数字化判断
目前市场的主要问题 天津市场现状及问题
天津面临机遇
❖ 经过近十年的发展，天津房地产市场逐渐成 为经济和社会进步的主旋律，房地产市场为 天津市引进外资和经济的国际化立下了汗马 功劳，进入新世纪，从2001到2003年，三年 中天津市房地产完成投资分别为161.1亿元、 175.8亿元、211亿元，后两年同比增长20%， 去年房地产增加值同比增长17.4%。
❖ 今年一季度，商品房、商品住宅平均每平方 米分别为3015人民币和2820元，同比又分别 增长12.5%和13.5%，继续保持两位数增长。
1998—2005一季度中国商品房价格变化
3100 3000 2900 2800 2700 2600 2500 2400 2300 2200 2100 2000 1900
❖ 房地产开发、交易、中介服务和服务管理的 各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。 尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介 机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶 意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非 正常上涨。
当前中国房地产市场运行中的主要矛盾，已 由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性 的需求增长过快。其中，2004年销售面积增 幅大于竣工面积，增幅16.1%。东部地区和部 分中心城市出现供应量不足，中低价位中小户 型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。 因此，市场需求偏大、供求结构失衡，是推动 去年以来房价过快上涨的主要因素。
3015
2714
1997
2063
2053
2112
2359 2250 2170
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
20042005（1）
部分地区房地产投资规模过大
❖ 2004年全国房地产开发投资总额13158.25亿 元，同比增长达28.1%，今年一季度增长 26.7%，增幅比去年同期回落13.5%。但今 年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础 上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。
2003 2386.94 14.50%
15.70% 2931.88
2004 2931.88 15.70%
18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
GDP（亿）
增长率
巨大的地产机会
❖ 戴相龙在上任之初就将固定资产投资和城市 基础建设作为未来几年天津经济发展的主要 驱动力，并提出了一个"五年规划"：2003年 至2007年间，5年城市固定资产投资累计达 7000亿元，其中城建投资约3000亿。为了实 现这宏伟蓝图，戴相龙为天津制订了数额巨 大的固定资产投资计划。2003年的固定资产 投资1100亿元，2004年接近1300亿，其后3 年每年固定资产投资都将增长20%左右。