《房地产经济学通论》读后感
在读完《房地产经济学通论》后，知道了房地产与不动产之间的关系，以及房地产与经济学之间的关系，下面我就以地租与地价谈谈自己的看法。

地租理论的发展经历了下面的六个阶段：
第一，资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。

代表人物主要有英国著名的资产阶级经济学家威廉•配第、和代表重农主义的杜尔哥、奎耐。

威廉配第在他的《赋税论》中首次提到了地租的概念，对级差地租理论做出了开拓性的贡献，杜尔哥初步揭示了地租与土地所有权之间的关系，提出地租是土地所有权的结果。

第二，古典经济学地租理论。

代表人物主要有亚当•斯密、李嘉图和屠能。

亚当斯密的观点有些混乱并前后矛盾：一方面认为地租是由劳动创造的，另一方面，又说地租是由土地和资本创造的。

他虽然没有明确提出绝对地租的概念，但却肯定了绝对地租的存在。

李嘉图是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。

他运用劳动价值论完善了级差地租理论。

提出：1.级差地租产生的两个条件是土地的有限性和土地肥沃程度及位置的差异性。

2.土地产品的社会价格是由劣等地的生产条件决定，即最大的劳动消耗决定的。

3.考察了级差地租，认为在土地报酬递减规律的作用下，新投入耕种的劣等地的产品价格决定市场价格，原耕种的土地必然出现级差地租。

但他却否认绝对地租的存在。

屠能，德国农业经济学家，首次系统论证了土地位置与地租的关系。

指出某种产品的产地价格等于中心市场价格与产地至中心市场之间运费的差额。

这个运费实际上就是位置地租。

第三，资产阶级庸俗政治经济学的地租理论。

主要代表人物由萨伊和马尔萨斯。

萨伊是从效用价值论考察地租的，他认为生产不是创造物质，而是创造效用，他又在此基础上提出了生产三要素论，即凡生产出来的价值都应归于劳动、资本和土地三者作用的结果。

按照这一理论，工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租就成了对使用土地的补偿。

这样，萨伊就彻底抛弃了以斯密为代表的古典学派关于地租是劳动生产物的一部分的论断。

进一步从生产三要素论转向了三位一体的分配论。

马尔萨斯作为土地贵族的利益代表，认为地租是“自然对人类的赐予”，否认地租是土地所有权垄断的结果。

马尔萨斯的地租理论彻底抹煞了地租所体现的剥削关系和阶级关系。

第四，新古典经济学的地租理论。

主要代表人物由阿隆索、克拉克、马歇尔等。

阿隆索（Alonso）是新古典地租理论的开创者。

他的《区位和土地利用》一书是新古典地租理论的奠基之作。

该书将杜能（1826）的农业土地利用模型引入城市，阐明了城市内部土地价值与土地利用之间的关系。

其在严格假设的基础上，采用数学方法分别考察了城市家庭和厂商区位选择的市场均衡，并在此基础上提出了竞价曲线（bid price curve）。

该书的贡献是将城市土地与农地的土地利用理论和土地价值理论建立在一个统一的竞价曲线分析框架下。

阿隆索（1964）提出的竞价函数将杜能的农地竞租函数延伸到城市土地，为城市土地利用和地租的决定做出了突出的贡献。

克拉克认为，地租不是一个独立的范畴，它被认为与资本无本质差异，地租被视为土地资本的利息，是利息的派生形式。

马歇尔认为土地是一种特定形式的资本，地租是由几部分组成，即由原始价值、私有价值和公有价值组成。

而真正的地租就是土地的私有价值，是大自然赋予的收益。

第五，现代西方经济学的地租理论。

主要代表人物有萨缪尔森、巴洛维等。

萨缪尔森认为地租是为使用土地所付的代价，地租的量主要有土地的供求尤其土地的需求决定的。

他把地租看作一种经济盈余，也就是总产值或总收益减去总成本以后余下的那一部分。

第六，马克思主义地租理论。

马克思主义地租理论区别于其他经济流派的主要标志是，
其地租理论是建立在劳动价值论的基础上，在对剩余价值论、平均利润和市场价格等问题分析的基础上，着重分析了地租产生的条件、原因和源泉。

其研究对象是资本主义农业地租。

马克思主义的地租理论将地租按其形成条件和原因的不同分为：级差地租、绝对地租和垄断地租。

在资本主义社会中，存在着地主、农业资本家、农业工人三大阶级，地主把土地租给农业资本家，农业资本家交地租，农业资本家雇佣农业工人从事农业生产劳动，农业工人劳动中创造剩余价值，农业资本家得到了平均利润(农业资本属于职能资本)，超额利润(剩余价值中超过平均利润以上的部分)被农业资本家以地租的形式交给地主。

由此可知：①资本主义地租是剩余价值的转化形式；②资本主义地租的实质是超额利润；③资本主义地租反映了两重经济关系：(1)地主和农业资本家共同剥削、瓜分农业雇佣工人创造的剩余价值的关系；
(2)地主和农业资本家的关系，地主把土地租给农业资本家，由农业资本家来交地租。

既然资本主义地租是一种超额利润，那么这种超额利润是怎么产生的呢？这便是资本主义地租的核心问题。

首先我们知道，在资本主义农业中，土地被分为优等地、中等地和劣等地，区分它们的标准是土地自身的自然差别(肥沃程度或地理位置)以及对土地连续投资的收益差别。

资本主义地租根据它产生的原因和条件的不同，区分为两种基本形式：级差地租和绝对地租。

级差地租是与土地等级不同相联系的地租形式。

级差地租实质上是由于优等地和中等地的农产品的个别生产价格，低于由劣等地生产条件所决定的农产品社会生产价格而形成的超额利润。

级差地租产生的原因是对土地的资本主义经营垄断。

由于农业的特殊性：①土地的有限性。

（优等地和中等地更稀缺）②随着人口的增长、经济的发展，对农产品的需求在增长。

（优等地和中等地的产量无法满足社会需求，必须将劣等地也经营起来）③农业资本家经营农业目的是追求利润。

（结果农业资本家都抢着经营优等地和中等地，而毕竟这些土地是稀缺的，土地所有者便利用这种稀缺性肆意抬高地租，占有级差地租）
级差地租形成的条件是：土地自身的自然差别（肥沃程度或地理位置）以及对土地连续投资的收益差别。

随着人口的增长、经济的发展，对农产品的需求在增长。

优等地和中等地的产量无法满足社会需求，必须将劣等地也经营起来，而要让农业资本家去投资劣等地，必须让农业资本家获得平均利润。

而如果农产品的社会价格由优等的生产条件决定，由于优等地的劳动生产率高，单为商品的价格就低，那么中等地或低等地的农业资本家按照这个低的价格出售农产品，显然无法获得平均利润。

优等地和中等地生产出的农产品以劣等地的价格出售，高出生产价格那部分的超额利润被农业资本家以级差地租I的形式交给地主。

地主向外出租土地时，优等地的价格高，劣等地的价格低，其差额为级差地租I。

级差地租ІІ的归属，取决于地主和农业资本家之间的竞争。

这种竞争围绕土地租期的长短进行。

级差地租ІІ在租期内归农业资本家所有，级差地租ІІ在租期结束，地主收回土地后级差地租ІІ归地主所有。

地主把土地组给农业资本家，双方要签订租地合同，包括租地时间的长短、每年交的地租数额。

在租期内，农业资本家为土地新增加投资所获的利润(超过规定地租的部分)归农业资本家所有。

租期到，地租收回土地必然要提高地租，这时级差地租II就转到地主手里。

绝对地租是指由于土地私有权的存在，租用任何土地（包括劣等地在内）都必须缴纳的地租。

绝对地租实质上是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。

绝对地租形成的原因是土地私有权的垄断，形成的条件是农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成。

在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断，阻碍了其他资本向农业部门的自由
转移（这个应该很好理解，比如海尔原来是做冰箱的，后来转产做彩电、空调，在转产过程中，一般只需要投入新的设备和技术即可，而让海尔投资农业，它必须先解决土地的问题，而现在大家都知道，报批土地是一件很烦琐的事情，远比投入设备和技术要难）。

因此，农产品的利润不参与平均利润的形成，并且要高于平均利润。

正是因为农产品的利润不参与平均利润的形成，所以农产品是按其价值出售，而不是按照社会生产价格出售。

农产品按照价值出售，就可以在扣除成本价格和平均利润（农业资本家获得）后仍然有一个余额，这就是绝对地租，它被土地所有者占有，成为绝对地租的来源。

虽然现代资本主义农业资本有机构成等于甚至高于社会平均资本有机构成（比如农场高度机械化生产），此时上述绝对地租产生的条件不复存在，但由于土地私有权垄断的存在，仍会有绝对地租。

（因为土地所有者可以凭借土地私有权的垄断肆意抬高地租，更何况土地这中资源随着人口的增加只会更加稀缺，让土地所有者更有机会抬高地租）。

最后强调一下：无论是绝对地租，还是级差地租，都是一种超额利润，但产生这种超额利润的原因不同。

只要是资本主义地租，就一定有绝对地租，是否有级差地租得看土地的类型，优等地和中等地都要交级差地租，而劣等地则没有级差地租，因为农产品的社会生产价格是由劣等地生产条件决定的，而劣等地无法获得因个别生产价格高于社会生产价格的超额利润，因此不能获得级差地租。