《深圳市房地产市场监管办法》问答（一）改革开放以来，我市房地产业迅速发展，对经济发展和改善人民群众居住条件发挥了重要作用。

但近年来，房地产开发经营和中介服务中出现了许多新情况、新问题，房地产行业准入门槛低，市场行为不够规范，行业诚信缺失的现象较为普遍，对房地产业的健康发展造成了不良影响。

为规范房地产开发经营、经纪和估价活动，促进房地产市场有序运行，维护当事人的合法权益，市政府制定并颁布施行《深圳市房地产市场监管办法》。

1、深圳快速城市化进程，带来了经济的繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大影响，《办法》对该类问题是否有规范？答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。

同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。

对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。

对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。

违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。

另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。

2、房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？以及此项制度具体实行的时间界点是？答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。

并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。

同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。

同时，为保证制度上的衔接及法律法规的严肃性，该《办法》所规定项目资本金制度适用2010年9月1日起立项的房地产开发项目。

3、《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。

在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。

项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。

为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。

在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

4、此前有媒体曾报道《办法(草案)》规定项目资本金账户余额不低于项目资本金的15%，《办法》为何降到了10%？答：将资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一是《办法》的创新点之一，国家及国内相关立法均尚未有类似的规定。

10%的比例的确定是经多次征求社会意见，并在考虑房地产开发实际情况的基础上最终确定的。

5、房地产开发企业建立项目手册有何意义？《办法》如何保证该项制度的顺利运行？答：项目手册是记录房地产开发项目和经营过程中的主要事项的文件，其为主管部门对项目开发的全程监管提供了依据，是确保房地产开发顺利进行的重要制度保障。

《办法》明确规定，房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。

房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

主管部门在履行监管和检查职责时，有权要求被检查企业和人员提供项目手册等材料。

为保证该制度的顺利运行，《办法》规定未依法建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的房地产开发企业，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。

6、在《办法》出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。

现《办法》设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？答：《办法》实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。

对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整。

这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。

据此，《办法》明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。

对于违反备案要求的房地产开发企业，《办法》规定，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款。

7、商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？《办法》是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？答：根据《价格法》的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。

《办法》规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。

为了保证备案的监管职能得到落实，《办法》除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。

若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临10万的罚款。

8、根据《办法》规定，房地产开发企业要进行商品房预售需要满足什么条件？未满足预售条件而预售的，将面临何种法律责任？答：房地产开发企业预售商品房，应当满足：第一，已付清地价款，并取得房地产权利证书；第二，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；第三，七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二层数；第四，确定施工进度和竣工交付日期；第五，预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；第七，项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；第七，法律、法规规定的其他条件等。

不符合上述条件的，主管部门将不予颁发商品房预售许可证。

房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，直接出售的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

9、原特区内商品房预售要求投资比例应该达到工程预算投资总额的25%，此次《办法》为什么没有延续适用这一条件？用形象进度取代投资比例衡量有何优势？答：《办法》之所以没有延续适用预售商品房需投资比例达到工程预算投资总额25%的规定，主要是考虑到房地产开发项目的投入资金及工程预算投资总额具有较强专业性，有时候难以认定，不利于监管。

《广东省商品房预售管理条例》明确规定以项目的形象进度作为房地产预售条件。

深圳市原特区外一直适用的是形象进度标准，实践证明其比投资比例制度更科学，更易认定。

因此《办法》规定，预售商品房七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二。

10、对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。

同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。

11、《办法》第七十二条规定了未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的法律责任，但前文为何没有提及预售款专用存款账户的内容？答：国家对预售款专户已经有相关的规定，此次《办法》在国家、广东省及我市既有规定的基础上，进一步明确了预售款的使用范围并设计了更为严格的预售款监管制度等内容，从而确保专款专用最终落到实处。

12、《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：首先，要求开发商在取得预售许可证之后10内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。

否则，将按未公示材料每项处1万元罚款；最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

13、商品房销售过程中，房地产开发企业利用其信息优势地位，制造虚假紧张气氛，或者一房多卖等，扰乱房地产市场正常交易秩序，《办法》有何预防、规制措施？答：《办法》规定，房地产开发商若有以下行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款：第一，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；第二，订立虚假合同；第三，违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件。

14、国家要求银行应当对项目资本金和预售款的使用进行监管，但是，银行往往为了自身利益而忽略其应有职责。

《办法》如何应对这类问题？答：《办法》规定了一整套保证措施。

既赋予商业银行一定的职权，如商业银行收到预收款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验，又要求银行监管部门应当对商业银行进行监管，商业银行出具不实资本金存储证明或者不按规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

15、《办法》对于房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的情形进行了相应的规范，而对由政府原因造成的闲置却为何没有提及？答：国家《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《闲置土地处置办法》等法律、法规和规章以及我市已出台的一些文件对于土地闲置制度已有详细规定，对于因政府原因造成的土地闲置问题也有明确的规范。

本《办法》制定的目的在于加强我市房地产市场管理，因而关于土地闲置部分的内容，仅针对设计房地产市场监管部分进行规定。

《办法》在既有闲置土地处置规则的基础上，还要求将有闲置土地情形的开发企业的违法行为记入诚信记录，而在房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。