市、左右间等；市场竞争异常激烈； 大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其 他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。 餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势； 娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街； 各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。
郑州商业发展趋势
大型购物中心
大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态， 特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零
售店在内的超级商业中心。
例如：万达广场
总用地面积;92679.26㎡ 总建筑面积约;53万㎡ 总容积率为4.55 业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物 中心、SOHO、室外步行街综合体 说明：北地块为商业用地，用地面积 54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包 括购物中心、SOHO、室外步行街。容积 率为3.39，绿地率7.5%。 南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡， 总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共16 个单元）高层住宅及两层底商。容积率为 6.22，绿地率25.1%。
3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场
地，40尺货柜车转弯半径1.8米。 其它要求
1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营
运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑 主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强 弱电井道及各回路独立开关箱； 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表。给水系统应满足商场及 空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要； 3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃标准； 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期。
全球第三零售巨头—麦德龙选址要求
① 1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前 发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；
② 是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必
首选物业： 商业街 ③ 1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就 物业使用： 购买 取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在 物业说明： 购地自建 仓储业态上的空白。 需求面积： 1万-2万平米; 选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。这样既避免了 市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险。同时，选址还适应了 城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势。它商圈的辐射半径通常为50公里。 特殊要求：
各类商规划选址标准
目
1
录
郑州目前商业业态分类
各业态规划具体要求标准 各商业业态甄选标准总结
2
3
一、
郑州目前商业业态分类
商业发展规律模型
郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过 度阶段.
发展阶段
起步期
各个居住区 、交通 汇聚点出现少 量 、 低档次商业
快速发展期
商业快速发展，经 营档次、结构发生 飞跃
成立，目前已经成为美国最大的私人 雇主和世界上最大的连锁零售商 。
② 沃尔玛于1996年进入中国市场，截止 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 目前约有200家店面，主要有购物广 场、山姆会员商店、社区店、惠选折 扣店四种形态。
全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求
对停车场地的要求 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；
2）超市商户要求统计表
商品 类型 品牌名称 承租水平 店铺要求 总面积 2-3 万㎡，单层面积 8000 ㎡ 家乐福 2-3%的扣 点 以上；层高 6 米、柱间距 9 米；首层 和地下一层，有独立出入口；300 个 免费停车位； 2 元/天/平 方米 6%的扣 点 1.5 元/天 /㎡ 大型：使用面积 特殊要求 行业标准
百货
大型
超市 中型 精品 服装
10000-30000
6米
》50米
》=8米
5000㎡以上
0.8-3元
8000-12000 10000-20000
4米 4米
》40米 》50米
》=8米 》=8米
3000㎡以上 1000㎡以上
1.5-3元 商户3-15元
1）百货类店商户要求统计表
商品类型 品牌名称 可承受租金水 平 店铺要求 特殊要求
伊势丹
晨曦百 货 百货 百盛
2.5 元左右
2-2.5 元
华联商 场 太平洋百 货
1.8-2.5
2.5-4 元
百货商场—北京华联选址要求
一、城市规模 1、省会城市或中心城市 2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上。 二、商圈条件 1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道， 有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。 2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道， 有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上。 3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4 条以上公交线，店面日均人流量4万以上。 三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家。
吉之岛
总面积 2-3 万㎡，单层面积 5000 ㎡以上；层 属于日本高档百货类品牌， 2-3 元左右 高 5 米、柱间距 8 米以是；有独立出入口；免 未进入郑州市场，处于观望 费停车位 状态 2.5-3 元 总面积 1-2.5 万㎡，单层面积 5000 ㎡以上； 店内以店中店形式分割进行 层高 5 米、柱间距 8 米以上；有独立出入口； 经营，以高档服装业态为主 有免费停车位， 总面积 0.5-1.5 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上；以大型购物中心内主力店形 柱间距 8 米以上； 式出现 总面积 2-2.5 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上； 属 于 马 来 西亚 金狮 集 团 旗 层高 5 米、柱间距 8 米以上；有独立出入口； 下，在国内多个城市已有自 有免费停车位 已的分店，经营状况良好 总面积 1.5-2 万㎡，单层面积 3000 ㎡以上； 属中低档店，多以打折吸引 首层高 5 米以上、 柱间距 8 米以上； 有免费停 消费者 车位 总面积 2-3 万㎡，单层面积 5000 ㎡以上；层 高 5 米、柱间距 8 米以是；免费停车位，可达 台湾百货店，管理较好 到 7-8 层，多以女装为主要业态
运作模式： 作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发 坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单 在先，建筑建造在后”的宗旨。目前已经基本完成主 力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。 主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家 电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。
各业态规划具体要求及标准 二、
结构调整期
散铺向集 中 、 规 模 化商业形式演变
稳步发展期
规 模 化 商 业、 大 型 购物形态商业中心 浮出市场
市场表现
经营模式
自有住宅底商 经营 或出租为主
商铺基本市场化，经 营和销售同时存在
商铺市场 化 ， 销 售 成为核心赢利手段
销售不是实现收益 的 最 终 手 段， 持 有 出租为主 销售收入+租金 收入 大型商业机构进入， 商业水平稳步上升
资料解读： 全球第二零售巨头—家乐福选址要求 ① 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食
一、建筑物要求： 1、建筑占地面积15000平米以上 2、最多不超过两层 3、总建筑面积2万-4万 4、转租租户由家乐福负责管理 5、建筑物长宽比例：10：7或10：6
品零售商，欧洲第一大零售商。
② 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥 有超过2万多名员工，所开店已遍布中国 20多个城市，经营商品两万多种。
1、百货、超市、服装类 2、餐饮类 3、休闲娱乐类 4、具体案例选址规划要求
一、百货、超市、服装类建筑体量要求
业态 规模 大型 中型 日用 消费品 需求体量（㎡） 10000-30000 5000-10000 层高 5米 首层5米 开间 》50米 》40米 进深 》=8米 》=8米 单层面积 3000㎡以上 2000㎡以上 承租能力元/ 天 1-2元 1.5-2.5元
赢利模式
营业收入+租金 收入
营业收入+租金收入 +销售收入
销售收入+租金 收入
标志节点
城市发展较为落后， 市政配套正在完善， 市政配套设 施处在 集中市场、步行街出 现 规划中
由街铺、步行街向 集中商业发展
郑州目前商业业态分类
高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；
大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超
根据规模使用面积 4000-30000 ㎡不 用电 4500 千伏；有 10000-30000 等；首层或地下一层；层高 4.5-5.5 米，进深 65 米；200 以上停车位 首层和地下一层；独立门面；吊顶后 层高 3.5 米 使用面积 20000 ㎡以上；地下一层、 首层为首选位臵，层高 6 米；有独立 出口，300 以上停车位 独立的垃圾房和两 部电梯 用电 100 千瓦 ㎡ ； 中 型 ： 4000-6000 ㎡ ； 小 型 ： 300-400 ㎡
5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。
对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）； 3、楼板承重在800㎏/㎡以上，对期楼的要求在1000㎏/㎡以上； ① 山姆· 沃尔顿先生于1962年在阿肯色州 4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米； 5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个； 7、商场要有一定面积的广场。