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誉，更可提高和扩大万科物业的品牌效应。并可探讨和总结出一 套适合东海岸公寓实际情况的经营治理模式，取得宝贵的治理经 验,培养和储备酒店治理及相关领域的人员,为物业公司开拓新 的经营领域,为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的进展做 好相应的工作。 E.东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有 16 套房计算）
＝ （年租金收入－物业费用－客房费用-支付佣金-税金) 5 / 43
= ６18２8-2567－8200-6182-7419=３7460 元 (2)、按天租赁年收益率: 1０.９％
= ３7４60／3４3，020＝１０.9％ (3)、投资回收期: 9.2 年
注:装修、家私、电器的价格为估算。 D、 酒店公寓项目的市场营销及进展方向 D1、成立酒店公寓的市场营销部门,制定营销推广方案,专职负责 东海岸公寓的营销工作。 D２、通过东海岸现场的销售点,向新老业主及意向客户做推广。 D3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广(含集团、地产、 物业及各分公司），开通网上订房等功能。 Ｄ4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主 资源进行推广。 Ｄ5、利用《万科周刊》、《万科会》等内部刊物、杂志推广 D６、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议。 D７、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广。 D8、通过滚动进展的方式,吸引较多的业主托付代租管，不仅能 促进东海岸大社区的日趋成熟,推动东海岸社区的销售工作的进 一步展开,逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声
收费项目
1
佣金
按天租赁收费方式 按月租赁收费方式
租期在二周以内 租期在二周以上（含
的，以按天租赁收 二周）的，以按月租
费方式
赁收费方式
10%的租金
-
备注 根据客户的实际情况调整
直接由租金中扣除
-
8%的月租金/月
佣金一次性向业主收取，最高不超过月租 金的50%，最低收费是月租金的8%。
2 代收租金服务费
引业主托付加入,以日租经营模式为主。
Ａ１、目标市场客源：
商务会议培训、公司休假客源占 3５%
万科系统内含万科业主客源占
35%
国内外旅行社、订房网络客源占 2０%
旅游及其它散客
１０%
B、 东海岸公寓经营模式：
经营模式：采纳酒店式代租管经营模式。
会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店
公寓的经营和业主的使用配合考虑。达到业主,住客，公
东海岸酒店式公寓经营治理方案 目录： 一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、 东海岸公寓装修风格及配置讲明 三、 东海岸公寓日常治理细则 四、 东海岸公寓装修设计大赛方案 五、 东海岸酒店公寓入伙文件
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一、 东海岸公寓经营定位、模式及测算
A、 东海岸公寓经营定位:
精品小型度假酒店（公寓）,以自身１6 套房为基础,吸
Ｃ、 东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片
区其他酒店的价格拟定价如下(门市价)： *C1、单房：4８0 元／天 ＊C2、一房一厅:５8０元
／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海 岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所 定。*此价格为前台价,可依照季节及经营情况 通过不同折扣调整价格。
客房服务费
3
Байду номын сангаас
（含房间清洁费 、日常消耗的一
次性用品）
4 水、电、电话费
免
5%的租金
50元/天/间
-
-
3 / 504元3/天/间
按实际支付
按实际支付
按业主需求，直接由租金中扣除 按租赁的实际天数，由租金中扣除 根据租客需求按实际天数，由租客直接支付
向租客收取
5 空置期清洁服务费 50元/月
50元/月
按业主需求，按实际服务支付
C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛 306 房按日租模式
公寓面积为５2.7６M2 ,总价为 27 万元,购置后长期用于出 租，投资回报分析如下： １、投资总成本:343,020 元 (１）、资本金：273，020 元；
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a、一次性房款:2７,000 元; b、房产证税费:3,020 元; (2)、装修、家私费用：6７,０00 元; (3)、电器:3,000 元。 2、年物业费用:2５６7 元 (1)、物业治理费:２.９8 元/M2×50.76 M２ ×12 月＝１8１５ 元 （2）、本体维修金：0.25 元／M2×５0．7６ M2×12 月＝152 元 (3)、房内清洁费:5０元／月×12 月=6０0 元 ３、年租金收入:６18２8 元 (1）、全年入住天数:36５天×4５％(入住率）＝164 天（较保守 估算） (2)、年租金收入：377 元/天（六五折价)×１64 天=61828 元 ４、客房服务费:164 天×50 元／天= ８20０元 ５、支付佣金： 6１8２8×１0％＝6182 元 ６、税金:61８28 元×１2%＝ 741９元 7、投资净收益: (1)、按天租赁年净收益：374６0 元
司的权益均衡的目的。
注:1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修 2 / 43
标准要求。 ２、如业主已选择了原有的装修套餐,如其它设施 设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代 租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业治理费及 本体维修基金,支付代租管的佣金,同时享有同其 他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业， 需提早三天通知前台,不需支付租金和佣金，但要 即时支付 50 元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公 寓代租管的要求,此类代租管业务可由物业公司 的租售中心或物业治理处承接 5、代租管收费标准：
酒店经理１人
5００0.00
大堂经理 2 人
6000.0０ 按需 16 小时在岗服务，需 2 班.
财务 2 人
40０0.０0
培训兼人事、行政 1 人 30０0．00
项目
月金额(入住 率 75%）
备注
收入 成本
按照 75％入住率,6 间单房，６
１2７92 ０.00
间套房，单房价 312 元/天;套 房价 37７元／天。价格计算: 按门市价均打 6.5 折.单房门市
价 480 元，套房门市价 580 元.
771２9.０0
一、人工成本
４３2０0．00
１、治理人员(8 人） ２100０.00