房屋租赁合同变更说明
篇一：房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题（下）
房屋租赁合同的变更、解除或终止中应注意问题
(五)房屋租赁合同纠纷解决中应注意的问题
解决房屋纠纷的方式有协商、调解、申请行政机关处理、仲裁和诉讼几种。协商是发生纠纷的双方，本着互谅互让、团结和睦的原则进行协商，整个过程全由双方参加并自主解决，一般纠纷不大，矛盾也容易解决的问题都采取这种方法。调解是在他人主持下，矛盾双方经过谈判条件、讲明目的，达成其识。协商和调解处理纠纷的好处是，双方能心平气和地进行对话，最后意见达成一致时，双方也能积极执行，而且消除了误解，减少了日后矛盾的发生。协商和调解中没有什么特别的法律程序。因这两种方式比较简单，这里不作重点讨论，下面主要谈谈采取申请行政机关处理仲裁和通过诉讼解决的方式时应注意的问题。
1.申请行政机关处理
申请行政机关处理就是由房屋租赁合同的管理机关即各级房产管理部门对房屋租赁纠纷当事人提出的申请进行处理，当事人对行政机关的处理不服的，可申请上级行政机关再行审查、重新作出处理。上级行政机关若发现下级行政机关的处理有事实不清、处理不公或有违背
政策、法律的，有权撤销原处理决定，自行作出决定，或责令下级行政机关重新作出处理，当事人对行政机关的处理不服的，也可直接向人民法院起诉。但由于直管公房租赁中房屋管理部门是作为租赁合同一方当事人出现的，若发生纠纷后，仍由房屋管理部门来处理，往往带有部门保护的色彩，其公正性不可避免地受到影响。而且，由于我国房地产行政管理的法律、法规不太健全，也无法定的处理期限，在实践中，有的行政管理机关对案件常常久拖不决，而一些法院认为既然行政机关已经立案，自己也就多一事不如少一事，对案件推诿不管，致使许多纠纷长时间得不到解决。所以，当事人选择处理的机关时要小心谨慎。根据实际情况，作出选择。因此，对相对方当事人来说更愿意选择仲裁或诉讼的方式来解决纠纷。
2.仲裁
(1)仲裁概念
房屋租赁合同纠纷的仲裁，是指房地产仲裁机构在公民之间、法人之间、公民和法人之间因房屋租赁发生争执，当事人双方不能达成协议时，以第三者的身份，对当事人争执的事实和权利、义务关系，依照国家政策、法律、法规作出裁决的活动。房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为，这种行为既不是司法行为;却具有部门司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动，也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动，而是处于当事人之间的居中地位，为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。因此，仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性
质。
(2)仲裁原则
为保证仲裁裁决的公正性，房地产仲裁必须遵守以下几个基本原则：①自愿原则。是指双方当事人自愿选择仲裁的方式，并且愿意在仲裁机构主持下解决纠纷。
②分级管理，一次裁决的原则。当事人无论选择哪一级房地产仲裁机构仲裁，其裁决均为终局裁决。
③先行调解的原则。先行调解可以说是仲裁的必经程序，但调解要合法、自愿，分清是非，当事人拒绝调解的，不得强迫，当事人不接受调解协议的，也不应久拖不决、变相强迫其接受，而应及时裁决。
④回避原则。在房屋租赁纠纷仲裁过程中，如果当事人发现仲裁庭成员与本案有牵连，可能影响裁决的公正性，有权要求更换仲裁员、仲裁员发现自己与当事人有密切关系的，也应自动回避。
⑤以事实为根据，以法律为准绳的原则。客观公正是仲裁制度的生命，在仲裁程序中，适用法律和作出裁决必须以客观上确实存在的事实作为依据，以现行法律、法规、政策作为处理纠纷的标准。
⑥辩论原则。是指在仲裁庭或仲裁员的主持下，当事人有权就案件事实和争议问题，各自陈述自己的主张和根据，互相进行反驳和答辩，以保护自己的合法权益。
(3)仲裁申请人条件
当事人申请仲裁，必须符合以下条件：
①被诉人必须明确。被诉人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋
纠纷，当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷，如果被诉人不明确，就会形成无人应诉，纠纷也就无法解决。
②请求要具体明确。只有这样，对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实，从而顺利解决纠纷。
③申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据。证据不足，或提供虚假证据，必然会影响裁决的质量和效果，甚至无法作出裁决。
④属于受诉的仲裁机构管辖，受诉仲裁机构就是房屋所在地的仲裁机构。
⑤必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后，是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷，是当事人的权利，如果已经起诉，仲裁机构就无权受理了。
⑥无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款，还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议，都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括：双方当事人的基本情况(姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务，如果是委托代理人申请的，还要提交委托人签名盖章的授权委托书);案由;案情;证据;具体请求事项等等。
申请仲裁的当事人，应当预交仲裁案件的受理费，案件仲裁结束后，连同案件处理费，由败诉一方负担。若双方当事人互有胜负，以上费用按双方责任大小分担，如果纠纷经调解解决，由双方协商负担。
(4)不予受理的房屋仲裁案件类型
对下列房屋纠纷案件，仲裁委员会不予受理：人民法院已经受理或者
审结的;涉外房屋租赁纠纷;经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷;房地产管理部门为一方当事人的;法律和法规规定由政府部门受理的;违反房产管理法律、法规、规章、应作行政处理的;一方申请仲裁，另一方向人民法院起诉的;超过诉讼时效的。
(5)仲裁结果
仲裁机构处理房屋租赁纠纷有两种结果，一是通过仲裁调解，双方当事人达成协议的，由仲裁机构制作调解书。双方当事人要遵照调解书的内容各自履行自己的义务。另一种是双方当事人不能达成协议，最后由仲裁机构依照事实和法律作出仲裁裁决，制作裁决书，规定双方的权利和义务。调解书和裁决书发生法律效力后都具有强制力。义务人不能按调解书或裁决书的内容履行义务时，权利人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行。选择仲裁方式解决房屋租赁合同纠纷，只有在当事人双方都愿意时才可适用。如有一方不同意，则不适用仲裁。裁决作出后，当事人对仲裁不服的，不能向人民法院起诉。
3.诉讼时效
(1)行政诉讼的时效。根据规定，“公民、法人或者其它组织直接向法院起诉的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼时效的最长期限是1年，从知道有权提起行政诉讼时起算。
(2)民事诉讼的时效。根据我国民法通则的规定，一般民事诉讼时效为2年，有几种特殊情况的时效为1年，其中，房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金由出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1