广州市三元里成品皮具商圈调研报告目录一、三元里成品皮具商圈基础情况资料 (2)1、三元里成品皮具商圈分布区域简介 (2)2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势 (5)3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目 (5)二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析 (7)1.供应总量分析 (7)2.未来供应量分析 (9)3.宏观市场需求与空置原因分析 (9)三、广州三元里成品皮具商圈业态分类分析 (9)1.市场现状 (9)2.发展趋势分析与总结 (11)四、广州三元里成品皮具商圈相关配套设施分析 (12)1.仓库 (12)2.货梯 (12)3.停车场 (12)五、广州三元里成品皮具商圈建筑规划分析 (12)1.实用率 (12)2.层高 (13)3.通道宽分析对比 (13)六、广州三元里成品皮具商圈经营状况分析 (14)1、商圈内各市场经营时间概述 (14)2、日客流量情况概述 (14)3、交易方式分析 (15)4、商圈内各市场管理状况分析 (16)七、广州三元里成品皮具商圈价格体系分析 (17)1、商圈租赁模式 (17)2、租赁费用汇总分析 (17)3、管理费统计分析 (21)4、未开业项目分析 (22)八、总结 (23)一、三元里成品皮具商圈基础情况资料1、三元里成品皮具商圈分布区域简介三元里成品皮具商圈位于白云区与越秀区的交界处，南临广州火车站、广东省汽车站和广州市汽车站，北接机场高速，广州地铁二号线在火车站、越秀公园和三元里大道都有地铁出口，步行至商圈中心仅需几分钟，交通十分便利。

三元里成品皮具商圈与皮料五金商圈分别占三元里商圈的东西两面，三元里成品皮具商圈位于三元里商圈的东面，区域内的市场基本上以经营成品皮具为主，在梓元岗、解放北路和三元里大道东面上分布了大大小小21家成品皮具专业市场，随着知名度的日渐提高，自发成为了众所周知的成品皮具交易集散地。

而西面区域则以经营皮料、五金的专业箱包辅料市场为主，也聚集了9个皮料五金、专业市场，并在逐步壮大中，渐渐形成了与成品皮具商圈互补的格局。

具体市场名录见下表：三元里皮具商圈市场名录：第 4 页共24 页2、三元里成品皮具商圈发展现状、特点简介及未来趋势（1）三元里成品皮具商圈发展现状及特点三元里成品皮具商圈的发展势态良好，商户对市场发展前景乐观。

“只见新人进，不见旧人走”，新的皮具商户仍源源不断地流入这里。

与国内其它皮具批发市场相比，档次高、质量好、价格平是三元里成品皮具批发市场的突出优点。

另一方面商圈内铺位的租金持续上涨，一直保持稳中有升的增长势头，也显示出商圈仍有极大的发展空间。

超卓的地位是全国规模最大、档次最高的皮具批发商圈，同时也是全球最大的皮具批发商圈。

庞大的规模17万多平方米的建筑面积，聚集了二十一个成品皮具市场，云集了国内外5000多个皮具品牌，箱包产品20多种，高中低档齐全， 3万多名从业人员，100多亿元的年交易额。

（2）三元里成品皮具商圈未来发展趋势生命力依然旺盛，产业格局日趋完善三元里成品皮具商圈已显示其极强的生命力，不仅具有优越的地理位置，也是国内外皮具流行的阵地。

每年100多亿元的全球采购量，不是随意可以克隆的，而花都狮岭周边众多皮革产品加工基地与商圈的皮具产品形成了相互补充的格局。

借电子商务提高竞争力。

目前，商圈约有1/3的皮具皮革企业开始运用电子商务改变传统的营销方式，过半的皮具城对商户实行了信息化管理。

政府进一步加大规划整合力度。

白云区政府在对商圈的管理、形象、物流和信息化方面，不断加大改善的力度，为推进皮具城园区化升级改造工作，不断进行市场整治，力求净化经营环境。

同时以皮具节为载体，加强园区品牌宣传，并大力推进园区公共信息平台的建设工作，引导园区内各市场向展贸型市场发展。

区政府还打通了梓元岗路串联广园西主干道的双向通道，这对于扭转和扩容采购人流、车流的走向，都起着重大的作用，辐射区域和辐射功能也得到了进一步扩大。

3、三元里成品皮具商圈的代表性市场及最有竞争力项目三元里成品皮具商圈内各个市场，从经营状况、商户心态、客源等等各个方面来看，相对具代表性的市场大致有以下几个：(1)亿森皮具城广州亿森皮具城是三元里成品皮具商圈中成立较早的市场，以外单为主要销售渠道，经营商户成分较好，多为自营，借助于良好的地理位置及周边设施，使得其经营业绩较稳定。

业者经营心态较好，目前基本上没有要转租、转兑的档口，商户均想趁着现时良好的势头用心经营。

亿森皮具城以经营中档仿皮皮具为主，地理位置决定了亿森皮具城的命脉，加之多年来建立的销售网络，致使市场在外单市场需求平台中占了重要地位。

(2)金亿皮具城金亿皮具广场以经营女包和书包为主，形成了自身的产品特点，加上地理位置优越，市场外部装修大气，够物环境舒适安全，比较吸引商客。

市场内的商户大部分是一手业主，经营时间较长，有比较成熟稳定的客源，经营状况也比较稳定。

(3)中港皮具城中港皮具城自2000年1月开业以来已经走过10个年头，是广州目前中高档皮具批发市场之一。

早期市场的客流量不是很大，从09年开始各档口生意开始好转，也逐渐有了自己的定位：以真皮为主的中高档自主品牌箱包。

中港的商铺专做批发的比较多，这与中港皮具商贸城的经营理念息息相关。

每个商铺都有固定的客源，客流主要由国内的顾客组成，及部分外国客户。

中港皮具商贸城的经营业者经营心态较稳定，该市场租金相对同类市场较低，使得在此经营的业者压力较小，市场内租户档口转租、转兑意向的也较少。

(4)圣嘉皮具商贸中心圣嘉皮具商贸中心是经营中高端女性时尚手袋为主的大型皮具批发商城，地理位置佳，交通便利，人气旺盛，商业氛围浓厚，客流量大。

加上良好的内部环境和相对完善的软硬件配套，商户满意度高，商铺无空置现象，经营稳定。

另外，圣嘉皮具商贸中心的租金水平在整个三元里成品皮具商圈内是比较高的，这也说明了市场突出的地位。

(5)广州白云世界皮具贸易中心一期无论市场的软件和硬件配套上，广州白云世界皮具贸易中心（一期）在三元里成品皮具商圈内都是数一数二的，被誉为商圈内的标杆交易市场。

广州白云世界皮具贸易中心经营状况良好，经营商户实力较强，经营心态良好，经营产品档次较高，价格较贵，且交易量大。

另外，巨大、稳定的客流量亦为业者的经营带来信心，使得广州白云世界皮具贸易中心（一期）成为商圈内交投最活跃的皮具贸易中心。

同时，广州白云世界皮具贸易中心一期在上述各方面的优势都是众多市场中最为突出和显著的，可谓是商圈内最有竞争力的专业市场。

二、广州三元里成品皮具商圈供求与现状、发展统计分析1.供应总量分析广州三元里皮具商圈目前在营业的共有21家成品皮具商场，供应总面积为171680㎡。

供应商铺总面积为95225㎡；供应写字楼总面积为61950㎡；配套设施总面积为14205㎡。

在供应档口数量方面，整个成品皮具商圈共5699间档口，其中商铺5092间，写字楼607间。

供应面积表：供应档口数量表：2.未来供应量分析成品皮具商圈未来将有三个市场推出。

分别为：天泓国际、万丽国际皮具城及三元里国际都会广场，供应总面积将近90000㎡，其中商铺面积为38800㎡，写字楼面积为40000㎡。

而目前三元里商圈市场的总面积171680㎡，未来供货量与现有供货量之比约为1:2。

未来供货如此大体量显示出三元里商圈皮具市场非常活跃，吸引力十足，投资者对其未来发展趋势看好；与此同时，未来市场竞争亦将更加激烈。

3.宏观市场需求与空置原因分析目前三元里成品皮具商圈所有商场均在营业，经营状况良好。

整个三元里成品皮具商圈存在商铺空置的情况较少，除了柏丽皮具城、新汇豪皮具商贸城有部分商铺空置外，其余商场商铺空置率极小。

从整体上来看，商圈市场经营气氛热烈，一些较好的商场甚至一铺难求，整体状况是求大于供，市场潜力极大。

商铺空置方面，柏丽皮具城空置的商铺集中在二层与三层。

由于商场规模较小，规划不完善，且自身经营特点不够鲜明等原因导致其空置商铺数较多。

同时也使得商场内人气颇为冷清，客流量不足，商场内严重缺乏经营气氛。

新汇豪皮具商贸城造成空置商铺的因素有多个。

其一，地理位置无优势。

新汇豪皮具商贸城位于梓元岗路中段，距离梓元岗路口较远。

其二，交通不便，此段道路交通物流拥挤现象严重。

其三，经营品类单一，市场不成熟。

新汇豪皮具商贸城是以中高挡品牌男包为主的大型批发市场，商品价格偏高，种类比较单一，市场承载量不足。

三、广州三元里成品皮具商圈业态分类分析1.市场现状（1）经营业态类别范围与分类、统计分析目前三元里成品皮具商圈经营的业态类别主要有：旅行箱包、男包、时尚女包、书包及电脑包、小皮件、腰带等六大类。

旅行箱包包括：拉杆箱、旅行包、旅行背囊等男包包括：公事包、夹包、休闲包等时尚女包包括：晚装包、手提包、单肩包、休闲包、化妆包等书包·电脑包包括：双肩书包、拉杆书包、电脑包等小皮件包括：钱包、钥匙包、卡片包、小挂件等腰带包括：商务款、休闲款等经统计，三元里成品皮具商圈共有5699间档口，其中，在营业档口为5570间，空档口为129间。

在营业的档口中，经营时尚女包的档口有3525间，经营男包的档口有529间，经营旅行箱包的档口有216间，经营腰带的档口有369间，经营小皮件的档口有538间，经营书包·电脑包的档口有194间，经营其他业态的有199间。

（2）经营业态类别比例统计分析由下图可以看出整个三元里成品皮具商圈业态成分非常集中，主要经营业态为时尚女包、男包、小皮件、旅行箱包、腰带、书包·电脑包等六类。

经营其他业态（比如：服装、眼镜、饰品等）的商户较少。

而经营时尚女包的商户是整个三元里成品皮具商圈的绝对主力，另外，经营男包与经营小皮件的商户也有相当数量。

2.发展趋势分析与总结（1）从各类箱包的总量比重看市场趋势从市场保有量来看，整个三元里成品皮具商圈，经营时尚女包所占比重最大，约占整个市场的三分之二，除了银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场、亿发三亿皮具城及新汇豪皮具商贸城等少数几个商场没有或只有极少数商户经营女包外，整个商圈几乎都以经营时尚女包为主。

经统计，整个三元里成品皮具商圈有3525间档口在经营女包。

男包在三元里成品皮具商圈的保有量为9%，只为女包份额的1/7。

而专营男包的商场也仅有新汇豪皮具商贸城一家，另外则是梓元综合市场及圣嘉皮具商贸中心拥有一定数量的男包商铺。

小皮件在三元里成品皮具商圈的保有量约为10%，经营小皮件的商场主要有亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、梓元精品皮具商场等。

腰带占7%，经营腰带的商场主要是亿发三亿皮具城、银元皮具商贸城、盛亿皮具城等。

旅行箱包与书包、电脑包都占4%，经营这两类业态的商场主要是金亿皮具广场与梓元综合市场。