板块名称 城站商圈 黄龙商圈
武林商圈
庆春凤起商圈 文教商圈
钱江新城
滨江区域
湖滨板块
特点
起步早但发展慢，传统的商务区域，商务氛围相对较差，新盘供应量不大
写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例 较高，是知名企业最为集中的商务区
杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报 率较低。
第四阶段：杭州写字楼格局成型
新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，杭州写字楼主要集中在黄龙板块、武林板 块、庆春板块、高新文教板块和城站吴山板块，另有正在崛起的钱江新城和滨江等近郊板块。
第五阶段：新的一轮快速发展
以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所 大量出现，但市场反应不温不火。
空间进程
东进步伐
文教
黄龙
武林 庆春凤起
城站
钱江城
钱江世纪城
滨江 萧山
时间与空间进程
城战吴山板块
湖滨商圈
庆春路金融
街、武林商圈
黄龙商务圈的 打造
钱江新城滨 江板块启动
1997年以前 1998-2001年 2002-2005年 2005年之后
时间与空间进程
杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年 代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山 花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操 作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大 量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱 江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。
20
黄龙
5 5 5 5 5 5 4
34
武林
5 5 4 4 3 4 3
28
庆春
5 5 5 4 4 4 4
31
文教
3 3 2 1 1 2 1
13
滨江
4 4 3 2 2 3 2
20
钱江
4 4 3 3 3 3 3
23
湖滨
4 3 3 3 3 1 3
20
市场供求关系
近三年市场供应情况
2008年
2009年
2010年
杭州写字楼研究报告
目录
杭州写字楼市场概况介绍 杭州写字楼市场分析
杭州写字楼市场区域价格情况 杭州写字楼板块总结与趋势 十大新城和科技园区介绍
杭州写字楼市场概况
写字楼市场概述
• 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西 子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。
该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼
各写字楼板块比较
为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣 按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；
区位指数 成熟度 商务配套 商务成本 环境指数
商务效率指数 交通环境指数
总计
城站
4 3 3 3 3 1 3
市场供应量77万平方米 市场供应量114万平方米 预计市场新增量不足100万平方米
• 从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动荡期 ，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼——可办公、可经营、可居住。需求的特殊 性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速发展有较大阻碍作用。
• 前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有 50 年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公，对纯写字楼 项目的需求不迫切，导致“商住价格倒挂”现象。
杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一
IT商务分为浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群 有向黄龙商圈转移意向
杭州未来的行政经济中心和商务中心，具有强大经济辐射力，未来将具有较好 的商务氛围
杭州沿江开发跨江发展的战略中的，未来将是一座以高薪技术产业未重点，教 育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城
• 随着杭州经济高速发展和城市规模日益扩大，近年杭州写字楼供应的零散分布状况有所改变，集中 商务区开始出现。黄龙商务区、钱江新城CBD、武林商务区开始显现成为杭州三大商务中心的潜质 。该三大区域呈现集中供给的态势，且供应量较大，产品品质较高且以甲级写字楼为主。
• 目前杭州写字楼市场的投资性购买比例提高较快，新近开发的楼盘尤其如此，写字楼的长期投资价 值开始被关注。
从空间发展上来看，杭州写字楼起源于庆春路金融街，随后是黄龙、武林商 圈等板块的发展。近期，随着杭州城市的东进，钱江新城成为了写字楼的主要集 聚地，钱江新城、钱江世纪城、滨江等地的写字楼将成为未来的写字楼主要供应 地。
空间主要分布
文教
湖滨
黄龙 武林 庆春凤起 城站 钱江新城
钱江世纪城
滨江
各写字楼板块特征
• 杭州写字楼市场从2002年开始，供应量超过40万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30万平方 米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发 商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金 一直徘徊在低位的原因。
写字楼市场概述
第二阶段：诞生时期
市场化操作的写字楼项目大量开发，如这一时期的伟星大厦等。但市场低迷，
第三阶段：高速发展时期
随着浙江民营经济的迅速发展，促进了产业结构的变化，也促使第三产业的快速成长，尤 其是服务行业的发展，市场在90年代末开始活跃起来， 杭州写字楼开始复苏，2000开始步入正 轨。这一时期，杭州写字楼得到了长足的发展，市场供需两旺。
杭州写字楼市场分析
时间与空间发展进程 市场供求关系
发展进程
时间进程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
第五阶段
1995年
1998年
2001年 2005年以后
中山花园
伟星大厦
白马大厦
星河商务大楼
标力大厦
东清大厦
耀江国际
雪峰大厦
嘉德广场
迪凯国际中心
阶段特征
第一阶段：萌芽时期
90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出租，如中山花 园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”，市场需求较小，市场上不成熟。