房地产市场调研报告ppt郑州房地产市场调研报告大纲第一部分综述（10p）调研概述位置、城市特色郑州市是河南省省会,位于河南省中部偏北,东经112°42"--114°14",北纬34°16"-34°58",北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原.辖区6个、县级市5个、县1个.分别是：中原区、二七区、管城回族区、金水区、上街区、惠济区、中牟县、巩义市、荥阳市、新密市、新郑市、登封市.郑州特产：新密密玉（有文献称之为中国四大名玉之一）和金银花（中国金银花之乡）、新郑大枣、中牟西瓜和大蒜；风味小吃：烩面（最有特色）、大盘鸡、炒拉条、糊辣鱼、炭锅鸡、碳锅鱼等等,其余全国各地的小吃在这里基本上都能尝到.地标性建筑：二七纪念塔、CBD（郑东新区商务会展中心）市内交通：公交车线路覆盖整个市区,交通发达,去年建成了BRT（快速公交）,地铁于去年6月份正式开建,2019年建成运营,届时整个城市公共交通体系更为完善,市内乘车出行更为方便.交通运输郑州交通、通讯发达,处于我国交通大十字架的中心位置.陇海、京广铁路在这里交汇,107、310国道,京珠、连霍高速公路穿境而过,被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航.拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站,一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个,货物可在郑州联检封关直通国外.邮政电信业务量位居全国前列.已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽.行政区划与人口郑州市是河南省政治、经济、文化中心,北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原.辖12个县(市)、区,其中县1个、县级市5个、区6个.据2019年的统计资料,全市总面积7446.2平方公里,其中市区面积101.0.3平方公里,建成区面积262平方公里；2019年末全市总人口735.6万人,其中城镇人口450.8万人；非农业人口303.0万人.郑州地处中原腹地,雄峙中枢,控御险要,为全国重要的交通、通讯枢纽,是新亚欧大陆桥上的重要城市,是国家开放城市和历史文化名城,是中国八大古都之首.经济社会发展状况综合实力2019中国中西部城市综合实力排名,郑州排名第6名；2019年城市综合实力排名郑州排名35名.2019年中西部城市排名,郑州第4名宏观经济状况初步核算,全年完成生产总值2421.2亿元,比上年增长15.6％；2019年完成生产总值3004亿元,比上年增长12.2%；全年完成生产总值3300.4亿元,比上年增长12%.本年度经济运行情况（数据来自郑州数据统计）郑州经济动态2019年1-10月份报告：一、工业生产平稳发展1-10月,全市规模工业实现增加值1284.4亿元,同比增长18.1%.重工业保持较快增长.全市轻工业完成增加值285.7亿元,同比增长11.5%；重工业完成增加值998.7亿元,同比增长20.1%,高于轻工业8.6个百分点.小型企业增速加快.1-10月,大型企业完成增加值190亿元,同比增长18.4%；中型企业完成增加值399亿元,同比增长9%；小型企业完成增加值694亿元,同比增长23.9%.专用设备制造工业增长较快.1-10月,专用设备制造工业完成增加值84.8亿元,同比增长28.3%,高于全市增速10.2个百分点.多数工业品产量有所增长.1-10月,在40种工业品中有33种工业品产量较去年同期有所增长,增长面达82.5%.其中汽车16.7万辆,增长1.1倍；氧化铝191万吨,增长49.5%；软饮料187.1万吨,增长48.7%；布9.2万米,增长44.6%；水泥1796万吨,增长7.6%.二、固定资产投资规模进一步扩大1-10月城镇固定资产投资完成1894.7亿元,同比增长23.2%.国有及国有经济控股完成投资399.2亿元,同比增长28.1%,高于城镇投资4.9个百分点.港澳台商投资完成61.5亿元,同比增长168.1%.房地产投资563.3亿元,同比增长52.6%,高于城镇投资29.4个百分点.三、消费品市场平稳增长,居民消费价格上涨1-10月,社会消费品零售总额为1383.6亿元,同比增长18.7%.分行业看,批发和零售业消费品零售额1161.2亿元,同比增长19.0%,其中批发业132.8亿元,增长15.8%；零售业1028.4亿元,增长19.8%.住宿和餐饮业消费品零售额222.4亿元,增长17.3%.分地区看,城镇消费品零售额1269.1亿元,增长19.0%；乡村消费品零售额114.5亿元,增长16.1%.城镇增速高出乡村2.9个百分点.居民消费价格上涨.1-10月,全市居民消费价格上涨2.7%.其中,10月当月上涨4.5%.八大类中除家庭设备用品及维修服务下降0.6%外,其余七类价格水平出现不同程度上涨.其中食品类上涨7.1%（肉禽及其制品上涨2.3%,蛋类上涨4%、菜上涨20.5%）,居住类上升1.7%.四、财政金融状况良好1-10月,全市地方财政总收入完成552.6亿元,同比增长26.5%.地方财政一般预算收入完成326.3亿元,增长29.6％,其中税收收入完成267.0亿元,增长32.7％.地方财政一般预算支出完成303.3亿元,增长31.8％.截止十月底,金融机构存款余额8149.8亿元,比年初增长24.6％；其中城乡居民储蓄存款余额2878.5亿元,比年初增长14.6％；各项贷款余额为5503.7亿元,比年初增长11.8％.五、农村居民收入进一步提高1-10月,农民人均收入10609元,同比增长11.5%,增幅比去年同期提高3.1个百分点.城市规划与建设总体规划与理念国务院对郑州2019-2020年总体规划的批复,是促进郑州尽快成为中原地带中心城市的新要求,市政府将会立足优势、找准定位,通过城市产业结构重组、拆村并城,形成各展所长、优势互补、和谐发展的良性局面.目前郑州市作为中原城市群的中心城市首位度低,经济实力薄弱,综合竞争力较差,对中原城市群的带动作用不强.河南现有一亿人口,建设一个大城市并立足与武汉后的另一个中心城市是河南省政府的要求,也是百姓翘首以盼愿望.单从城市人口扩张来看,郑州市中心区人口2019年底是309万人,根据本次国务院批复文件要求到2019年要扩张到450万人,在将来的10年间要净增城镇人口141万人,平均每年要净增14.1万人.按此人说计算,每增加一人需要住房至少50平方米,平均每年需要净增住宅房屋面积705万平方米.另外再加上商业用房、办公用房、用于改善居住环境条件用房、用于投资性用房等,用于公共设施配套如教育、医疗、社区等用房,每年房地产的开发量需要超过1200万平方米.这样大的开发量,平均每家开发商每年开发20万平方米计算,需要有60家开发商同时开发.否则郑州楼市将会仍然出现求大于供的现象.假如年开发量稳定在1500万平方米左右,将会通过市场经济的自我调节作用实现平抑房价或降低房价.郑州作为核心城市并担当起中原崛起的领头羊作用,担当起对其他城市的辐射带动作用,以其目前的实力,尚难以胜任,所以通过加大城市建设力度,通过拉大城市框架,通过扩张城市人口,加大城镇化率,实现其高消费,高投入、高生产力带动扩大再生产之目的,从而带动河南的经济发展,让河南人的生活越来越好.基于此,政府对本次加快壮大郑州的城市规模,强化产业支撑,增强经济实力,全面提升其发展力、影响力、凝聚力、创造力、带动力、辐射力,使郑州真正成为带动中原城市群内、置全省持续协调发展的龙头是绝对不会手软的.它必将为我们房地产的开发带来新一轮的发展契机,首得收益的将是快速参与拆村并城和城中村改造建设的开发企业.城市定位四城定位呼唤崭新郑州：郑州十一五规划提出把郑州建设成为区域性中心城市、现代物流商贸城市、交通通讯枢纽城市、历史文化名城.城市结构、功能划分●城市公共交通：积极发展快速公交,优化常规公交线布局,提高公交线密度,实现城乡客运交通一体化.到2019年,建成区公共交通出行分担率达30%,万人拥有公交车辆达到20标台.●城市立体交通：加快高架快速路、立交隧道、立体过街通道建设,打通断头路,优化路微循环系统,提高道路通行能力.到2019年,中心城区干路支路密度均达到3公里\/平方公里,人均拥有道路面积达到10平方米,快速路通车里程260公里.●城市静态交通：到2019年,停车泊位达到20万个,公共停车场用地总面积达到人均0.8平方米.●城市智能交通：加快联电子停车、智能交通诱导等项目建设,推行公共交通一卡通,实现电子支付.●城市环境卫生、供排水：到2019年,城市垃圾清运率和无害化处理率均达95%,城市污水集中处理率达95%,中水回用率达45%.加快城市积水点改造,高标准建设雨污水管系统,增强城市防洪排涝能力.提高饮用水标准,到2019年,城市供水能力每日达到162万吨.●城市供气、供热和供电：完善城市燃气管道输配络,加快实施城市智能电、半导体照明、架空线路入地等改造工程.稳步实施供热分户计量,实现循环节能用热和按用热量计价收费,推行电气暖等消耗型公用资源的分用途阶梯价格制度.到2019年,城市集中供热率达到52%,天然气入户率达到92%.第二部分房地产市场发展总体状况房地产相关数据过去五年固定资产投资、房地产投资（表）年份20192019201920192019固定资产投资全年全社会固定资产投资完成820亿元,比上年增长28.6%.其中第一产业完成投资24.1亿元,比上年增长88.3%；第二产业完成投资303.5亿元,增长43.7%；第三产业完成投资492.4亿元,增长19.1%全年全社会固定资产投资完成1031.9亿元,比上年增长25.8％.其中第一产业完成投资25.0亿元,比上年增长3.9％；第二产业完成投资411.1亿元,增长35.4％；第三产业完成投资595.8亿元,增长21.0％全年全社会固定资产投资完成1367.3亿元,比上年增长32.5％,其中第一产业完成投资32.9亿元,增长31.1％；第二产业完成投资615.7亿元,增长49.8％；第三产业完成投资718.7亿元,增长20.6％全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元,比上年增长29.7%.其中第一产业完成投资61.7亿元,增长86.9%；第二产业完成投资750.2亿元,增长21.9%；第三产业完成投资960.8亿元,增长33.7%全年全社会固定资产完成投资2289.1亿元,比上年增长29.1%.其中第一产业完成投资83.3亿元,增长35%；第二产业完成投资990.3亿元,增长32%；第三产业完成投资1215.5亿元,增长26.5%房地产投资全年全部工（建筑）业完成增加值759.7亿元,比上年增长20.8%全市建筑业完成增加值126.5亿元,比上年增长10.2％；具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量394.0亿元,增长31.5％；实现利润总额6.0亿,增长46.7％；实现税金总额12.4亿元,增长29.3％.全市建筑业完成增加值141.8亿元,比上年增长10.2％.具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量552.8亿元,增长37.8％；实现利润总额13.1亿,增长81.9％；实现税金总额17.3亿元,增长38.4％.全市建筑业完成增加值174.8亿元,比上年增长8.1%.具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成总产值841.1亿元,增长44.1%.全市建筑业完成增加值211亿元,比上年增长22.8%.具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成总产值1130.4亿元,增长41.8%.近年土地市场指数分析2019年12月份数据2019年数据郑州市市区商品房批准预售面积66.63万平方米,较上月上涨了141.22%,较去年同期下降了5.43%.商品住宅批准预售面积60.57万平方米,较上月上涨了164.01%,较去年同期上涨了28.82%.非住宅批准预售面积6.06万平方米,较上月上涨了29.49%,较去年同期下降了74.14%.（商品住宅批准预售均价为4665元\/平方米,环比上涨10.55%;同比下降7.11%）；郑州市市区商品房销售10273套（间）,较上月上涨了4.61%,较去年同期上涨了77.43%；商品房销售面积101.13万平方米,较上月上涨了7.83%,较去年同期上涨了85.78%；商品房销售均价为5126元\/平方米,较上月上涨了1.95%.郑州市市区非住宅销售1122间,较上月上涨了46.48%,较去年同期上涨了5.45%;销售面积20.29万平方米,较上月上涨了48.1%,较去年同期上涨了88.57%;非住宅销售价格为7014元\/平方米,较上月上涨了7.59%.2R(W4k4];{%X郑州市市区二手房共成交2425套（间）,较上月上涨了20.01%,较去年同期上涨了122.48%；成交面积为22.05万平方米,较上月上涨了21.19%,较去年同期上涨了134.27%；二手房均价为3187元\/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据）,较上月上涨了1.76%.w5F$S买房,购房,装修论坛,房产论坛郑州市市区住宅二手房共成交2375套（间）,较上月上涨了20.68%,较去年同期上涨了121.96%；成交面积为21.86万平方米,较上月上涨了21.77%,较去年同期上涨了135.99%；住宅二手房均价为3162元\/平方米（住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据）,较上月上涨了2.4%.（数据：郑州市房地产管理局信息中心）。