华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。

自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。

华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。

随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。

2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。

多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。

“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。

截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。

虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。

2020年4月24日，华夏幸福(600340)公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。

年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达43.68%，同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。

同时，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。

营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%，华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。

幸福股东：公司赚钱效率行业前三高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。

2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。

这意味着公司的分红率将达到30.93%。

这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。

Wind数据显示，2015-2019年，华夏幸福的分红率介于30.04%-33.24%，华夏幸福累计实现净利润464.32亿元，其分红总额达到143.28億元。

保持连年稳定而慷慨的分红，华夏幸福称得上是一头“现金奶牛”。

2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，这成为其发展史上的一个重要里程碑。

作为华夏幸福的股东，通过分红持续分享公司高增长、高收益的成果，不可谓不幸福。

华夏幸福高分红的底气，则来源于其强劲的盈利能力。

Wind数据显示，2019年国内净资产收益率(ROE)最高的房企为融创中国(01918.HK)、新城控股(601155)、华夏幸福，三者分别为37.21%、36.71%、35.7%。

同期，三大龙头房企碧桂园(02007. HK)、万科A(000002)、中国恒大(03333.HK)的ROE分别为28.95%、22.61%、10.69%。

可见，华夏幸福的赚钱能力在整个房地产行业位居前三甲，且遥遥领先于龙头组合“碧万恒”。

华夏幸福与融创中国、新城控股的ROE差距不超过1.52个百分点。

2020年开春以来，国内经济形势受到新冠肺炎疫情影响，“穿越牛熊周期”的能力成为资本市场关注的焦点。

华夏幸福跨越千亿营收行列之后，作为有规模、有质量的房企，无疑将成为资本市场所钟爱的标的。

2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”。

产业新城：“房住不炒”时代的赚钱利器最近两年，在“房住不炒”的基调下，楼市面临新拐点，不少房企陷入经营困境。

2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，连续5年净利润年复合增长率高达32.1%，保持稳健发展，实属难得。

华夏幸福多年稳健增长，秘诀在于其长期打造的产业新城模式。

华夏幸福是国内最早启动产业新城战略的房企之一。

早在2002年，华夏幸福即开始建设固安工业园。

通过产业新城的开发模式，历经近20年的成长，华夏幸福在与政府以产业新城PPP模式合作打造产业新城上，从规划建设、招商引资、城市运营等各方面，颇有建树。

2019年年报显示，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快布局粤港澳都市圈;推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。

经过“20年磨一剑”，华夏幸福的产业新城模式收效显著。

随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。

在产业新城的模式下，华夏幸福的盈利能力令同行望尘莫及。

与普通的住宅地产公司不同，产业地产公司的平均毛利率相对于同行房企要高不少。

以Wind 数据为基础，对最近几年的产业地产类上市公司的ROE数据做杜邦分析(DuPont Analysis)，可以发现华夏幸福权益乘数普遍在同行的2倍以上。

这些正是构成华夏幸福持续多年高营业收入增长、高ROE的关键因素。

伴随经济结构转型及“房住不炒”，传统的房地产开发运营模式遭遇“天花板”，房地产市场土地和项目资源获取变得越来越困难。

房企纷纷加速探索新角色，产业新城顺理成章成为房企转型的切入点。

最近数年来，碧桂园、绿城中国(03900.HK)、华侨城(000069)等前仆后继、蜂拥而上。

华夏幸福先期布局产业新城，快人一步，这正折射出其战略远见。

商业地产：又一利润增长点2019年，华夏幸福将其主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业地产及相关业务”，并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。

按照此逻辑，华夏幸福在产业新城业务逐步繁荣的基础上，将把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向，布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，培育一个新的利润增长点，进入“双轮驱动”的模式。

结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。

公开资料显示，华夏幸福目前的商业地产及相关业务在2019年实现了从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞，其中2019年落地2个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

据了解，华夏幸福将创新开拓轻资产方式在都市核心开拓商业地产及相关业务，涵盖已经落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等;以及新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等。

2020年内，华夏幸福的商业地产项目有望持续落地。

与强周期性的住宅地产相比，商业地产能提供稳定的现金流，多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。

产业新城与商业地产两者对冲，华夏幸福“双轮驱动”模式有望进一步筑牢其护城河。

01营收利润双增长8月16日，华夏幸福(600340.SH)发布了2019年半年报：1-6月华夏幸福实现营业收入387.3亿元，同比增长10.7%;归属于母公司净利润84.8亿元，同比增长22.4%;扣非后归母净利润84.42亿元，同比增长高达30.67%。

报告期内，华夏幸福实现销售额645.31亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。

签约销售面积共计551.05万平方米。

在营收、净利双增的基础上，华夏幸福利润率水平也一直保持较高水平。

2019年上半年，华夏幸福实现综合毛利率48.7%，同比提升2.9个百分点;净利率同比提升2.1个百分点。

同期，华夏幸福实现净资产收益率21.3%，同比提升4.8个百分点，持续为股东创造价值。

这其实也意味着华夏幸福获利能力的大幅提升。

当前房地产行业严重分化，保持良好的获利能力极为关键。

此外，当大多数开发商在融资难寒冬中瑟瑟发抖时，华夏幸福上半年新增融资632.55亿元。

半年报显示，华夏幸福融资面极大改善，已经形成多元化的融资渠道，主要表现在：长线资金多，融资成本低。

从数据来看，新增的632.55亿元融资中，529.9亿元为非房业务融资，占比84%。

在非房融资中，PPP园区融资是其重要来源。

2019年6月，“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，利率6%-7.3%。

这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。

截至6月30日，公司货币资金551.85亿元，大于公司短期借款223.96亿元以及一年内到期的非流动负债259.97亿元，偿债能力有充分保障;公司还有预收款项1402.85 亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

简而言之，华夏幸福的期中考试成绩不错：增速稳，利润高，钱包鼓，利息低。

而一般对于房企来说，下半年的推盘节奏会比上半年快。

随着推盘速度的加快，2019年将是华夏幸福一个可预见的丰收年。

02产业新城异地复制华夏幸福稳住步伐，持续增长的独家秘诀在于产业新城。

华夏幸福成立于1998年，早期致力于河北省内住宅的开发。

从2002年运营固安产业园开始，华夏幸福向产业园区域运营开发商转型。

在产业新城的建设和运营中，华夏幸福逐渐形成了“园区孵化+房地产开发”的独特模式，即，主要通过PPP模式，与地方政府合作建设产业园区;同时，在园区内以及周边进行大规模的房地产开发。

对政府方面来说，开发区合作区域内的“九通一平”由华夏幸福完成，投资项目由华夏幸福招引而来，政府由入区项目企业投资带来经济增长和就业增长，带动区域的开发建设。

对华夏幸福来说，能够取得政府土地、政策及税收的大项目优惠，还可以利用合作带来的公信力招商，同时可以在土地上进行一级开发盈利，何乐而不为。

华夏幸福的产业新城模式，第一个成果是位于“北京天安门正南50公里”的固安产业新城。

2002年，固安财政收入仅1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名。

受益于产业新城的建设，截至2018年底，当地累计引进签约企业超600家，投资额近1400亿元。

2018年，全县财政收入突破86.3亿元。

仅财政收入一项，固安在16年来翻了近80倍。

当小县城蜕变成了漂亮的新城，地方政府收获了大幅增长的GDP和税收，产业园也带来了大量的就业和机会，华夏幸福由此名声大噪。

延续产业新城模式，华夏幸福在环京周边画了一个又一个圈，又建成了大厂产业新城、香河产业新城、怀来产业新城、北戴河新区产业新城等。

但2017年开始，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”，环京楼市遭遇重创。

2018年，环京楼市调控依然无松绑迹象。

这让华夏幸福陷入“水逆”境地。

不过，把一切过错归于“水逆”的，基本上属于“少壮不努力”的。

早在2016年，华夏幸福就开始进军其他都市圈。

例如在浙江嘉兴，嘉善产业新城实行产城融合发展，带动了嘉善县的经济增长与城市建设，2018年全口径纳税达9.6亿元。

在江苏无锡，截至2019年4月，梁溪产业新城以物联网、医疗器械产业为主导，成功招引企业40余家，并且聚集了一批投资规模大、科技含量高、市场前景广的优质企业。