2015年注册会计师资格考试内部资料税法第七章　资源税法和土地增值税法知识点：土地增值税纳税义务人与征税范围● 详细描述： 土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

1994－1－1开征。

一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。

1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。

有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征例题：1.以下关于土地增值税的规定，说法正确的有（）。

A.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税应计入房地产开发成本进行扣除B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除D.对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率正确答案：B,C,D解析：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

2.根据《土地增值税暂行条例》规定，下列情形中，应按房地产评估价格计算征收土地增值税的是（）。

A.隐瞒、虚报房地产成交价格B.提供扣除项目金额不实的C.成交价低于房地产评估价格，又无正当理由的D.无法提供房地产成交价格的正确答案：A,B,C5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让暂免8.代建房不征（无权属转移）9.重新评估不征（无收入）解析：符合ABC三种情形之一的，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

3.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.企业赠与社会公益事业的房地产B.公司之间互换自有住房C.抵押期内的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产正确答案：B解析：选项A纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房地产赠与社会公益事业的，虽发生了权属变更，但未取得收入，不征收土地增值税。

选项B个人之间互换旨有住房，经当地税务局核实，可免征土地增值税，但单位之间互换房产应征收土地增值税。

选项C房地产在抵押期内因权属未发生变化而不征土地增值税，抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。

选项D兼并企业从被兼并企业得到房地产，暂免征收土地增值税。

4.下列各项中，应当征收土地增值税的是（）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产正确答案：A解析：本题考查的知识点是“土地资源税”。

选项A应当征收土地增值税；选项B不属于土地增值税的征税范围；选项C、D暂免征收土地增值税。

5.在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。

这里的地价款是指（）。

A.以协议出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金B.以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款C.以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金D.以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金正确答案：A,B,C,D解析：这里是考核考生对不同取得方式下地价款含义的理解。

6.转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。

A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费正确答案：A,B,D解析：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税，所以应选AD选项。

纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，B选项按照政策也可以扣除，但是超出教材给定的政策范围。

7.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税正确答案：B,D解析：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。

8.根据有关规定，下列各项中，可以免征或暂免征收土地增值税的有（）。

A.非房地产开发企业以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的非房地产开发企业B.经税务机关核实的个人之间互换自有居住用房地产C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业中D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的正确答案：A,B,C解析：选项A:对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，待被投资企业将上述房地产再转让的时候计征土地增值税，这里的投资方和被投资方不涉及房地产开发企业。

选项B:个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

选项C:被兼并企业的房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

选项D:以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应计算缴纳土地增值税。

9.下列行为中，应计算缴纳土地增值税的有（）。

A.将房屋产权赠与直系亲属的B.双方合作建房后分房自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.以房地产作价人股投资于房地产开发公司的正确答案：C,D解析：以房地产抵债而发生房地产产权转让的和以房地产作价人股投资房地产开发公司的，均应缴纳土地增值税。

将房屋产权赠与直系亲属的，不征收土地增值税，所以不能选A选项。

合作建房后由双方分房自用的，暂免征收土地增值税，所以不能选B选项。

10.下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。

A.事业单位转让土地使用权B.个体户将自有建筑物投资给某工业企业C.外商投资企业将接受投资投入的房地产再转让D.房地产企业将其建造的商品房作股投资给某社会团体正确答案：A,C,D解析：土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。

包括国家机关、社会团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

选项AC应缴纳土地增值税；选项D:房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税；选项B:房地产投资，投资方和被投资方均不涉及房地产企业，暂免征收土地增值税。

11.下列各项行为中，免征或暂免征收土地增值税的有（）。

A.企业与企业之间的房地产交换B.私营企业的房地产评估增值C.双方合作建房，建成后分房自用的D.因国家建设需要依法收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的正确答案：C,D解析：选项A:企业之间交换房地产，应征收土地增值税；选项房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；选项C:双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D:因国家建设需要依法收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让，免征土地增值税。

12.下列行为中，应缴纳土地增值税的有（）。

A.将使用过的旧房卖给某单位做办公室B.将使用过的旧房赠与子女C.将使用过的旧房出租D.将使用过的旧房换取债券正确答案：A,D解析：选项AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；选项B发生了房地产权属的转移，但未取得收入，不属于土地增值税的征税范围；选项C未发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。

13.下列项目不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.以收取出让金的方式出让国有土地使用权B.以继承方式转让房地产C.以出售方式转让国有土地使用权D.以收取租金的方式出租房地产正确答案：A,B,D解析：土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让、未取得收入的继承行为、未发生房地产权属转移的出租行为；土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

14.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的正确答案：A,B解析：选项A:将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。

选项B:以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。

选项C:被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。

选项D:以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的，应征收土地增值税。

15.纳税人转让国有土地使用权应缴纳的税种有（）。

A.土地增值税B.耕地占用税C.营业税D.城市维护建设税正确答案：A,C,D解析：纳税人转让国有土地使用权，应缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税税额计算缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加；就其土地增值额缴纳土地增值税；就其签订的产权转移书据缴纳印花税。

耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在转让国有土地使用权时不缴纳。