###工程管理知识培训培训目的：为使每个新入职的员工尽快地了解和适应###工程管理模式，尽早进入工作角色，以最短时间适应公司的岗位要求。

培训内容：###工程管理模式，房地产工程开发建设常识，工程质量的控制、 工程进度控制、 工程成本的控制、工程现场安全文明施工控制。

第一节###工程管理模式概述：一、 管理架构：###管理采取双线管理，工程系统也不例外（见框图一） 。

二、 人员素质要求： 1、 具有与工作岗位相同的专业知识、技能和工作实践经验，并了解和掌握现行的设计 施工规范规程。

2、 工作认真、积极、主动、责任心强。

3、 爱岗敬业、处事公平、公正、诚实、廉洁。

4、具有良好的表达能力和沟通能力。

三、 各部门职能划分： 1. 集团总工室职能：按照集团公司的精神， 集团总工室重点对新建工程进技术监控， 以达到降低工程成本， 使利 润最大化的要求。

同时集团总工室指导协助区域监控部对集团在建工程从质量、 进度、安全、文明施工四个方面对工程项目现场监控，达到集团工程质量优、进度快的要求。

2. 区域监控部职能：按照监督、帮助、协调的指导思想，区域监控部应从质量、进度、成本、安全、文明施工五 个方面重点对所属区域范围内的工程项目进行现场监控。

通过对工程实体的检查，监督、考核、帮助区域内各工程部工作，以达到提高本区域工程管理水平的目的。

3•项目工程部职能项目工程部应从质量、进度、成本、安全、文明施工五个方面重点对在建的工程项目进行日 常管理工作。

对所属施工单位进行日常的监督、帮助、协调，顺利完成项目工程开发指标。

第二节 房地产工程开发建设常识一、概述：###是房地产公司，房地产公司是干什么的？房地产公司是建房屋销售房屋管理房屋， 实际上什么叫房屋？准确地讲房屋就是建筑。

何为建筑？建筑由建筑物和构筑物组成。

人工兴 建的供人们生活学习工作居住以及从事生产和各种文化活动的房屋和场所称之为建筑物；住宅商场写字楼厂房剧院等等。

其他如水塔水池烟囱等间接为人们提供服务的称之为构筑物。

建筑物按用途可分为三类：供人们学习生活工作居住的房屋 •包括居住建筑和公共建筑两大部分指的是各类生产和为生产服务的附属用房。

单、多层工业厂房，仓库，锅炉 指各类供农业生产使用的房屋， 如种子库，拖拉机站，粮库，农业排灌站等 二、房地产建设基本常识 （一）房地产开发程序 1. 项目建议书；1. 民用建筑:2. 工业建筑:3.农业建筑:2. 可行性研究报告；3. 通过协议或者竞标取得国有土地使用权，办理土地使用权证；4. 拆迁补偿与安置；5. 地质勘察与规划设计，办理建设用地规划许可证与建筑工程规划许可证；6. 场地三通一平，做好施工前准备；7. 施工招投标（协议招标）；8. 领取施工许可证，进行现场工程施工；9. 办理商品房预售许可证；11. 竣工验收、交楼；12. 入伙、物业管理；（二）勘察设计程序1. 勘察程序初步勘察，详细勘察，补充勘察（超前钻）等等.由业主委托，设计单位提供勘察技术要求，勘察单位进行.通过外业和内业工作汇总成果为地质勘察报告2•设计程序设计工作程序包括前期可行性报告，方案设计，初步设计，技术设计，施工图设计，施工配合等几个阶段.3. 设计成果文件：设计单位应当提供：建筑总平面，建筑，结构，给排水，电气，空调通风，人防，消防，室内装修，市政，室外环境，设计概算等专业设计文件或者图纸..4. 名词解释：三线图：用地红线，道路红线，建筑红线。

建筑容积率：总建筑面积与总用地面积之比。

建筑覆盖率（建筑密度）：建筑物占地面积与总用地面积之比。

绿化率：绿化面积与总用地面积之比。

五证：土地证建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，施工许可证，商品房预售许可证。

以上五证齐全方可办理房产证。

主任设计师，项目负责人：负责整个项目设计的技术抓总协调工作。

专业负责人：负责某一专业的技术抓总协调工作。

描图，制图，设计，校对，审核，两校一审，审定。

互提资料，专业会签，管线综合等等。

（三）工程施工程序1. 场地三通一平，图纸会审，施工前准备；2. 人工处理地基、桩基础施工；3. 开挖基坑（施工基坑支护），施工基础（地下室）；基础工程验收；4. 上部混凝土主体结构施工（模板工程、钢筋工程、混凝土工程）；混凝土主体结构验收，砌体工程施工；5. 门窗工程，室外装饰、抹灰、防水工程施工；6. 水电空调消防安装工程施工；7. 室内装修工程施工；8. 挡土墙、室外市政道路、管线、外环境等配套工程施工；9. 工程竣工验收；交付使用；三、民用建筑的分类1. 按建筑物的规模与数量分：（1）大量性建筑。

由多栋别墅或住宅楼组成的居住区，多栋厂房组成的工业区。

⑵大型性建筑。

单栋建筑面积：5000平方米以下为小型，5001〜20000平方米为中型，20001 精平方米为大型。

2. 按建筑物的层数和高度分⑴低层建筑：1-3层。

（别墅，会所等等）⑵多层建筑：4-6层。

（3）中高层建筑：7-9层。

⑷高层建筑：10层以上或高度超过24m的建筑。

（各项目电梯洋房）⑸超高层建筑：100m以上的建筑物。

（广州中信广场，上海金贸大厦，深圳国贸大厦，地王大厦）补充：对于塔式住宅，6层以下可以不设电梯，7〜11层设一部电梯，11层以上设2部电梯，19层以上设两部疏散楼梯。

因此，对于房地产开发商来说，别墅除外，多层一般做到6层，中高层做到11层（所谓小高层），高层做到18层。

比较经济合算。

3. 按主要承重结构材料分：（1）木结构。

古庙宇，山西应县木塔，老的大学校园建筑。

（2）混合结构。

砖木结构（砖墙承重，木楼盖，木屋架），砖混结构（砖墙承重，钢筋混凝土预制空心楼屋板），砖钢结构（砖墙承重，钢屋盖）（3）钢筋混凝土结构。

在实际工程中大量使用。

（4）钢-混凝土组合结构。

劲性混凝土结构，钢管混凝土结构。

（深圳赛格广场）（5）钢结构。

（深圳地王大厦，美国纽约世贸大楼，上海项目）⑹拉膜结构。

（英国2000年广场，凯茵一箭冲天）4•按结构的承重方式分（1）墙承重结构。

用墙体支承楼板及屋顶传来的荷载。

（砖混结构，砖木结构）（2）骨架承重结构。

用柱（或剪力墙）、梁、板组成的骨架承重，墙体只起围护作用（框架结构，排架结构）。

（3）内骨架承重结构。

内部采用柱、梁、板承重，外部采用砖墙承重。

（内框架结构）（4）空间结构。

采用空间网架、悬索及各种类型的壳体承受荷载。

（网架结构，悬索结构，薄壳结构）。

5•按施工方法分：现浇、现砌式、部分现砌、部分装配式、部分现浇、部分装配式、全装配式。

（三）民用建筑的构造组成建筑构造设计主要从以下六方面考虑（1）抵御自然侵袭力（风吹、雨淋、日晒、地震、洪水）及人为灾害（火灾、人防、撞击等等）•（2）满足各种使用功能得程度；⑶选材尺寸适当，结构安全；•（4）就地取材，因地制宜，合理利用废料；（5）施工方便，有利于建筑工业化•（6）经济合理，不超过规定的造价指标.建筑物一般都由基础、墙或柱、楼地面、楼梯（电梯）、屋顶和门窗六大部分组成。

1. 基础基础是位于建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。

是建筑物的一个组成部分。

地基是指基础以下的土层，地基不是建筑物的组成部分。

2. 墙与柱。

按材料分为墙：砖墙（实心砖或空心砖）、石墙（毛石或者块石）、混凝土墙（预制或现浇）彩色钢板墙、玻璃幕墙、木板墙、复合材料墙等；柱：砖柱、石柱、钢筋混凝土柱、钢柱、木柱等。

墙起着承重、围护和分隔作用。

承重墙承受着屋顶、楼板传来的荷载，并加上自身重量再传给基础；当柱承重时，柱间的墙仅起围护和分隔作用；外墙作为围护构件，起着抵御自然界各种因素的影响与破坏；对墙或柱的要求是具有足够的强度、稳定性和经济性和耐久性。

3. 楼盖楼盖将整个建筑物分成若干层，是建筑物的水平承重构件，承受着作用其上的荷载，并连同自重一起传递给墙和柱，同时对墙体起水平支撑作用；首层地面直接承受其上的各种使用荷载并传给地基，也起保温、隔热、防水作用。

4. 屋顶是建筑物顶部的围护和承重构件，由屋面层和承重结构层两大部分组成。

结构层承受屋顶的全部荷载，并将这些荷载传给墙和柱。

分平屋顶和坡屋顶（如穹顶、锥顶等）。

5. 楼梯楼梯满足垂直交通的功能，要有足够的尺度，强度及稳定性。

6. 门窗门窗是房屋围护结构的一部分。

（四）民用建筑的公用设备1. 建筑给水与排水：给水系统、排水系统（雨水、污水）、消防系统（消火栓、喷淋、水幕）、中水系统、热水系统、污水处理系统等等。

2. 建筑供配电系统（高压和低压、动力和照明）、消防系统（自控、温感、报警、应急照明）、防雷接地系统、建筑弱电系统（电视、电话、网络、通讯）等等3. 建筑采暖、通风与空气调节系统。

4. 建筑供热系统（锅炉、燃气）。

5. 人民防空系统：人员隐蔽室，器材仓库，战时指挥通讯中心，洗消滤毒通道，救护室，战时各类设备系统等等。

第三节工程质量的控制一、前期工程质量控制1 .地质勘察报告的正确性和合理性（1）钻孔布置的合理性，钻孔深度的确定。

（2 ）地质勘察报告内容的完整性准确性。

（3）对不良地质处理建议的合理性和实际施工的可操作性。

2. 设计方案的确定（1）基础的选型首先应该认真熟悉解读地质资料,根据现场地质情况进行多方案（两种以上）比较,并根据当地实际情况（材料供应、施工工艺及设备等），选择切实可行经济合理的基础形式如：天然地基、强夯地基、搅拌桩、挤密砂桩灰土桩、LC桩复合地基、锤击管桩、静压方桩、人工挖孔桩、钻（冲）孔桩等等.同时针对项目建筑规模比较大的实际情况，应根据现场地质变化情况分区域分别选用基础形式，切忌局部代替整体。

（2 ）上部主体结构体系选型首先应该根据建筑物的类别，建筑物高度，建筑体型，建筑物荷重，所在地区的自然条件（地震烈度、风压、雨雪、场地土类别等），当地的建筑施工水平（包括施工工艺及设备、建材市场供应情况），综合考虑采用各种结构体系（砖混结构、框架结构、框剪结构、剪力墙结构、筒体结构、预应力结构、钢网架结构、钢-混结构、钢结构等等）。

3. 施工单位评选和确定对施工单位应综合考虑其资质等级、整体实力、信誉知名度及对我司工程的重视程度等等因素，通过考察谈判慎重选定。

4 .工程质量的保证体系（1 ）制定质量的目标（2 ）质量的保证体系1）质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；2）质量管理、技术管理制度；3）专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。

二、中期工程质量控制（过程控制）（一）施工前准备工作1. 施工图纸会审。

2. 施工组织设计（方案）的编制和审核。

3•施工人员的岗位培训和分部分项工程的技术交底。

4•对基线控制点的复合。

（二）各分部分项工程质量控制建筑工程在施工上（质量验收和合同预结算等方面）一般化分为单位工程，分部工程，分项工程和检验批。