租赁合同中的转租行为

本文介绍房屋租赁合同中的转租行为房屋租赁合同转租如何认定?转租合同具有什么法律效力?

一、转租的认定

所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系而将租赁物出租给次承租人使用、收益

转租与租赁权的让与不同其区别在于：

首先就法律性质而言转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让

其次就当事人各方的法律关系看转租时转租人于转租后仍享有租赁权同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系基于此租赁关系转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同在承租人让与租赁权时承租人于转让租赁权之后退出租赁关系第三人代其位成为租赁合同的当事人

第三就取得方法而言转租中次承租人租赁权的取得属设定的取得;租赁权的让与中受让人租赁权的取得属移转的取得

第四就法律关系的内容看转租中次承租人对于承租人租金的支付一般分期进行;租赁权的让与受让人对于作为转让人的承租人则一般须一次性给付对价

第五与出租人发生的关系不同我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意而租赁权的让与不必经出租人的同意只需履行通知义务

二、转租合同的效力

在限制主义的模式下由于转租所涉及到了无权处分的问题所以使得转租合同的效力变得相当的复杂

我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”然而问题在于：未经出租人同意将租赁物转租给第三人与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为应认定为效力待定的合同因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”按照该条规定承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物否则即是无权处分如果出租人事后不追认转租合同效力的话的该转租合同即为无效合同自始不发生法律效力

对此观点笔者认为有商榷的必要

要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同首先应界清何谓处分“处分”是一个基本的法律概念它包括事实上的处分和法律上的处分所谓事实上的处分是指对原物体加以物质的变形改造或毁损的行为法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化我国《合同法》对租赁合同中的事实处分作出了规定如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”此乃事实上的处分《合同法》第224条的规定一般认为这就是法律上的处分而未经出租人同意的法律上的处分即是无权处分这样的观点笔者认

为不甚正确正如前言法律上的处分是使物体的权利状态发生变化通常是限制或扩大权利的效力范围仔细分析转租行为却并非如此出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权具体的权能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物;相对而言租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利承租人对租赁物进行转租只是占有使用权发生了转移对出租人的所有权并不产生任何影响对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得占有、使用、收益权利的处分是一种对自己权利的处分是一种有权处分所以对于转租合同应认定为有效的合同这正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务惟此项义务之履行并不以转移租赁物之所有权为必要故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利概非租赁之成立要件”

因此在我国限制主义模式下未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为因为该行为违反了合同法的规定但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同这样的结论似乎存在着矛盾其实不然非法行为并不必然导致合同的无效合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性的规定以及社会公共利益但是《合同法》224条的规定并不是法律的强制性的规定如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用显然该条款具有任意性非法

行为只是违反了法律的规定包括任意性的规定和强制性的规定违反

了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果当然对转租合同还是

有限制的必要性主要体现在：一是转租合同的期限转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限以防止原租赁合同到期但转租合同而没有

到期导致原出租人收回租赁物的比较困难的情况出现;二是转租合同中对标的物的使用程度转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁

物危害(即正常使用所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同以避

免次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的

预期因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的并把这样一种

预期与租金的支付相联系如果次承租人对租赁物的正常使用给租赁

物造成的磨损大于原承租人的预期而租金却又没有增加那就是对原

出租人不公平

在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人同意与代理中授权的区别代理中被代理人授权代理人从事签订合同这一法律

行为时代理人因为有了被代理人的授权而享有了以被代理人名义从

事订立合同的资格代理人在与第三人从事双方法律行为时被代理人

的意思表示通过代理人让第三人获知第三人也是通过代理人而与被

代理人发生相关的法律关系在授权范围内代理人的行为的法律效果

归属于被代理人因而在代理授权下被代理人其实是在参与合同的订

立过程被代理人的意思表示决定了合同内容和是否有效但《合同法》第224条中出租人同意这一单方意思表示只是一个补助行为出租人

并不加入到承租人与第三人签订的转租合同中这点与代理中授权行

为截然不同由此可见转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同不管出租人是否同意都不能影响承租人与第三人之间所订立的合同的效力

房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为它与租赁权的转让虽然相似但性质是不同的由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式放任主义认为转租乃承租人的权利如无目标性约定承租人原则上可以转租主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意承租人不得转租以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表

我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”由于房屋转租在实践中经常发生而且与一般的租赁相比其法律关系更为复杂现行法律对此所作的规定过于简单无法解决实践中产生的各种纠纷本文试图对转租的若干问题作一些探讨以期对实践有所裨益本案在审理过程中就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同的观念：